Dự báo thị trường bất động sản 2026: Hà Nội ổn định, TP. HCM tăng tốc
25/11/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Nếu như bất động sản Hà Nội tăng trưởng bền vững nhờ cộng hưởng của 5 yếu tố bao gồm: kinh tế, pháp lý, FDI, tín dụng, hạ tầng thì tại TP.HCM, thị trường cũng đang tăng tốc trở lại sau chu kỳ trầm lắng.Thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM trong quý 3/2025
Toàn cảnh thị trường bất động sản TP.HCM và Hà Nội quý 3/2025
Trong quý 3/2025, thị trường bất động sản thủ đô ghi nhận tỷ lệ hấp thụ phân khúc cao cấp và hạng sang đạt trên 90% trong bối cảnh giá bán bất động sản đã tăng khoảng 23% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tại TP. HCM, các dự án thuộc khu vực trung tâm, dù ghi nhận với mức giá sơ cấp khá cao, từ 130 - 140 triệu đồng, thế nhưng sức mua vẫn rất tốt. Điều này là minh chứng rõ rệt nhất cho sự cải thiện của thị trường sau một thời gian dài trầm lắng. Lượng tiêu thụ sản phẩm ghi nhận ở mức 114%.
Sang đến năm 2026, chuyên gia kỳ vọng, bất động sản tại hai thành phố lớn sẽ tiếp tục được củng cố. Thị trường Hà Nội dự kiến sẽ đón thêm khoảng 35.000 căn hộ, bao gồm toàn bộ phân khúc cao cấp và hạng sang, được triển khai bởi các chủ đầu tư uy tín như: Masteries Homes, Sunshine và MIK.
Bên cạnh đó, giá bán sản phẩm sẽ tiếp tục duy trì ổn định và phân hóa theo từng khu vực riêng biệt nhờ nhu cầu mua cao.
TP. HCM, dự kiến sẽ có thêm khoảng 17.200 căn mở bán, chủ yếu đến từ các khu đại đô thị đã được hoàn thiện về pháp lý. Giá bán duy trì xu hướng tăng, tập trung tại khu vực trung tâm - nơi có nhu cầu cao nhưng nguồn cung lại hạn chế.
Chuyên gia nhận định, năm 2026 sẽ là khoảng thời gian để chứng kiến sự song hành của hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. HCM. Trong khi thị trường Hà Nội tiếp tục giữ ổn định thì TP. HCM lại chuẩn bị bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với loạt động lực như: nền kinh tế vĩ mô ổn định, pháp lý được cải thiện, FDI tăng nhanh và nguồn tín dụng được lành mạnh hóa.
Yếu tố tác động tới thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM 2026
5 yếu tố tác động tới thị trường bất động sản
Lý giải rõ hơn, chuyên gia khẳng định, ngoài diễn biến cung cầu tích cực, thị trường sẽ được hỗ trợ bằng nền tảng bền vững để củng cố hoạt động.
Cụ thể, nền kinh tế vĩ mô ổn định với dự báo GDP năm 2025 đạt 7.9% và 7.1% vào năm 2026 sẽ giúp định hình tâm lý cho người mua. Lãi suất cho vay cũng được duy trì ổn định từ giữa năm nay, hỗ trợ người mua chủ động hơn trong việc lên kế hoạch tài chính trung và dài hạn.
Ngoài ra, khung pháp lý được tháo gỡ vướng mắc là yếu tố mắt xích quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Có thể thấy, các bộ Luật sửa đổi về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cùng những nghị định, thông tư hướng dẫn được đưa ra đã giúp nhiều dự án được “cởi trói”.
Mặt khác, TP. HCM lại là thị trường hưởng lợi nhiều nhất từ các dự án quy mô trong quý 3 và quý 4 năm 2025. Còn tại thị trường thủ đô thì thủ tục hành chính đang tiếp tục được rút gọn, rút ngắn tiến độ mở bán tại các dự án của khu đông, tây và bắc.
Dòng vốn FDI cán mốc 26.3 tỷ USD ( tăng 4%) không chỉ là con số mà còn là "hiệu ứng lan tỏa" lên bất động sản. Sự di chuyển của chuyên gia nước ngoài đã biến Đông Hà Nội, Từ Liêm, và vành đai công nghiệp phía Nam (Thủ Đức – Q9, Biên Hòa – Long Thành) thành tâm điểm, kích hoạt nhu cầu mạnh mẽ ở phân khúc tầm trung và cao cấp.
Hạ tầng bứt tốc đang giữ vai trò là đòn bẩy định giá chính. Tại Hà Nội, khu Đông và Văn Giang đón sóng tăng trưởng từ Cầu Trần Hưng Đạo, Vành đai 3,5 và các trục xuyên tâm. TP.HCM chứng kiến Thủ Đức – Quận 9 cùng các kết nối với Đồng Nai – Bình Dương tăng tốc nhờ việc hoàn thành Metro, Vành đai và các nút giao trọng điểm, làm thay đổi toàn bộ mặt bằng giá khu vực có kết nối vượt trội.
Hơn nữa, thị trường bất động sản hiện đang vận hành dưới "cơ chế sàng lọc" tín dụng. Ngân hàng chỉ rót vốn cho nhu cầu ở thực và các dự án đã hoàn thiện pháp lý, chặn đứng tín dụng đầu cơ. Quan điểm từ One Mount Group khẳng định: đây là bước đi chủ động giúp thị trường tránh bong bóng và đảm bảo sự ổn định dài hạn trong giai đoạn 2025 - 2026.
