Sự phân hóa của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2024

Tổng quan thị trường bất động sản trong năm 2024

Theo dữ liệu của các sản sàn bất động sản uy tín, mức độ quan tâm tới loại hình bất động sản bản và cho thuê trong năm 2024 đã phục hồi và có kết quả khả quan hơn so với năm ngoái. Giai đoạn tăng cao nhất là vào giữa năm nay. 

Khảo sát cho thấy, phần lớn lượng giao dịch đã được cải thiện. Số liệu khảo sát chỉ ra, có đến 35% - 40% người cho rằng giao dịch bất động sản được duy trì ổn định trong năm 2024. 

Theo các chuyên gia tại Hội nghị bất động sản Việt Nam vừa qua, thị trường Việt Nam đang có sự phân hóa đáng kể, chia ra thành 3 mảng tương xứng đáng kể: Miền Bắc - Miền Nam, sản phẩm thấp tầng - sản phẩm cao tầng, khu vực trung tâm - khu vực vùng ven.

Sự phân hóa giữa miền Bắc và miền Nam

Minh chứng cụ thể nhất là tại hai thành phố lớn: Hà Nội - TP. Hồ Chí Minh. Giá rao bán bất động sản Hà Nội tại các phân khúc hầu hết đã tăng khá đáng kể. Trong tháng 11 năm 2024, giá bán chung cư tại Hà Nội đạt ngưỡng 61 triệu đồng/m2, vượt qua mức giá trung bình của thị trường TP Hồ Chí Minh là 55 triệu đồng/m2.

Chuyên gia nhận định, lần đầu tiên sau 10 năm, thị trường thủ đô đã lấy lại vị trí tiên phong, vượt lên trên thị trường TP Hồ Chí Minh. Thông thường, đối với phân khúc chung cư, thị trường Hà Nội thường thấp hơn khoảng 30% so với nửa còn lại ở phía Nam.

So sánh khẩu vị nhà đầu tư miền Bắc và miền Nam

Tuy nhiên, đến tháng 5 năm 2024, giá chung cư tại đây bất ngờ “tăng tốc”, vượt lên rất nhanh, tăng tới 20%. Cho đến nay, tuy tốc độ không còn nhanh như trước nhưng xu hướng này vẫn đang tiếp tục được diễn ra.

Đối với phân khúc nhà riêng, giá bán tại thủ đô cũng có sự tăng trưởng mạnh, mức giá đạt ngưỡng 197 triệu đồng/ m2, tăng gần 60% so với tháng đầu tiên của năm 2023. Mức giá trung bình tại TP HCM là 108 triệu đồng/m2, so với tháng 1/2023 thì mức giá này đã giảm 10%.

Đối với đất nền, giá rao bán tại hai thị trường Hà Nội và TP HCM lần lượt là 70 triệu đồng/m2 và 57 triệu đồng/m2. Dù các sản phẩm tại thủ đô khi mới ra đều có mặt bằng giá cao như mức độ hấp thụ được các chuyên gia đánh giá là vẫn khá khả quan. 

Các chuyên gia cho rằng, dòng tiền đang có dấu hiệu “chảy” ngược lại vào miền Nam sau một thời gian “đổ dồn” ra Hà Nội để tìm kiếm cơ hội đầu tư mới.

Cụ thể, trong tháng 11 vừa qua, lượng người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại TP Hồ Chí Minh đã tăng 7%. Trong khi lượng nhà đầu tư tại TP Hồ Chí Minh tìm kiếm các sản phẩm tại thủ đô lại giảm tới 12%. 

Theo khảo sát của một đơn vị phân phối và phát triển bất động sản, có đến 66% nhà đầu tư Hà Nội được hỏi cho rằng, họ khá thích thú với các sản phẩm tại khu vực miền Nam. Trở ngại lớn nhất của khu vực miền nam đó chính là vấn đề pháp lý. Dù cho thị trường này được đánh giá cao nhưng nhà đầu tư và người mua vẫn cần phải xem xét thật kỹ lưỡng. 

Sự phân hóa giữa bất động sản thấp tầng - cao tầng

Bất động sản thấp tầng và cao tầng cũng có sự phân hóa rõ rệt

Chung cư là loại hình nổi bật nhất trong chu kỳ phục hồi mới của thị trường. Bởi sản phẩm có lượt tăng trưởng tốt về lượt quan tâm cũng như mức giá.

Mức tăng trưởng của chung cư đạt 45%, bỏ xa các loại hình khác như: nhà riêng (36%), đất nền, biệt thự (26%), nhà mặt phố (10%).

Phân tích động lực tăng trưởng của loại hình nhà ở này, chuyên gia cho rằng đến từ nhu cầu ở thực và sự thu hút của sản phẩm đối với người trẻ. Theo khảo sát, có đến 73% người được hỏi nhận định đây là loại hình bất động sản được người trẻ quan tâm nhất trong năm nay.

Trái lại, sản phẩm bất động sản thấp tầng, có giá trị lớn lại chưa được đánh giá cao và hỗ trợ tài chính phù hợp. Dòng tiền từ việc cho thuê bất động sản thấp tầng cũng đang bị ảnh hưởng một phần bởi xu hướng tăng chi tiêu cho thương mại điện tử của người dân. 

Báo cáo nền tảng dữ liệu thương mại điện tử cho thấy, 32% người tiêu dùng Việt có xu hướng mua sắm online. Trung bình mỗi tháng, người Việt chi tới 1 tỷ USD cho hình thức này và lợi suất vừa trở về mức đầu năm 2021. 

Sự phân hóa giữa bất động sản trung tâm - vùng ven

Liệu trong tương lai, bất động sản vùng ven có trở thành xu thế phát triển

Cuối cùng là sự phân hóa giữa các khu vực trung tâm và vùng ven khi các thành phố, khu vực lõi thường có sự tăng trưởng về mức độ quan tâm và giá bán tốt hơn trong giai đoạn này. Bởi các sản phẩm bất động sản tại đây có thể đáp ứng tốt nhu cầu kết nối và việc làm của người dân sinh sống tại khu vực đó.

Một phần lớn là nhờ các tuyến metro cũng đã góp phần thay đổi hạ tầng đô thị trung tâm, mang tới tiềm năng tăng trưởng lớn. Chuyên gia cũng nhận định, chung cư sẽ là loại hình hưởng lợi lớn nhất, tăng giá nhanh nhất trên thị trường.

Ví dụ cụ thể là tại phường Quang Trung, quận Hà Đông, nơi có tuyến 2A Cát Linh chạy qua, ghi nhận giá bán chung cư tăng lên tới 70% hay như tại phường La Khê thì con số này là 63%.

Trong khi đó, khi khảo sát về mức độ đánh giá cũng như quan tâm của bất động sản tại khu vực vùng ven, có đến 46% người được hỏi e nại về tiến độ hình thành cộng đồng dân cư, 43% người lo lắng về hệ thống cơ sở hạ tầng và vị trí quá xa trung tâm của các dự án.

Với sự phân hóa rõ rệt về như vậy, các nhà đầu tư và khách hàng cần có cái nhìn khách quan, sâu rộng về thị trường để đưa ra quyết định giao dịch thật đúng đắn.