Giải quyết bài toán giảm giá nhà, khi định giá đất cần bổ sung chi phí đúng, đủ và sát thực tế

Bổ sung chi phí trượt giá, chi phí dự phòng vào chi phí đầu tư

Dự thảo Nghị định quy định về giá đất đã đưa ra những yếu tố liên quan để định giá đất. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, quy định chưa có phần nội dung về chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng, chi phi dự phòng.

Đây được đánh giá là một trong những điểm bất hợp lý, cần phải bàn bạc, trao đổi và chỉnh sửa lại cho phù hợp với thực tế.

Dẫn chứng thực tế cho thấy, một dự án khi có quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 của các cơ quan có thẩm quyền, việc tính toán chi phí đầu tư chỉ mang tính chất tương đối và khái quát nên không thể chính xác 100%.

Các dự án được đầu tư, trung bình sẽ mất từ 3 - 4 năm để đi vào thực tế triển khai xây dựng, với những dự án lớn hơn thì thời gian triển khai có thể kéo dài lên tới hàng chục năm. Việc phát sinh chi phí trượt giá, chi phí dự phòng là điều không thể tránh khỏi.

Bổ sung các chi phí của doanh nghiệp thì mới giải được bài toán giảm giá nhà

Trong các quy định của pháp luật hiện nay, quy định về hạng mục “Chi phí dự phòng” được thực hiện khi tính tổng mức đầu tư cho một dự án nào đó.

Chính vì vậy mà đã có kiến nghị sửa đổi điểm a Khoản 3 Điều 6 Dự thảo Nghị định giá đất, cần bổ sung ghi nhận chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng, chi phí dự phòng khi tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp.

Điều này hoàn toàn phù hợp với thực tiễn khi triển khai dự án và đảm bảo thượng tôn pháp luật, tuân theo những quy định về xây dựng đã được đưa ra trước đó. 

Nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng có cùng ý kiến với các chuyên gia. Họ cho rằng cần có định mức cụ thể về biến động theo công thức hóa để đưa ra tỷ lệ, số liệu cụ thể.

Chẳng hạn như, điểm d, khoản 2, Điều 6 trong Dự thảo có quy định 3 cách để nhà đầu tư xác định mức biến động giá đối với loại hình: chuyển nhượng, cho thuê, thuê mặt bằng, giá kinh doanh,...

Kiến nghị định giá đất sát với thực tế hiện nay

Định giá đất cần đúng, đủ và sát với thực tế

Tuy nhiên, nếu tìm hiểu luật, chủ đầu tư sẽ thấy rằng trong quy định, Bộ chia thành nhiều cách tính khác nhau, trong khi không có số liệu thống kê cụ thể, dẫn tới những hoang mang nhất định trong việc định giá đất.

Muốn có số liệu cụ thể thì cơ quan định giá đất phải thu thập tài liệu từ nhiều nguồn khác nhau, sau đó áp dụng hợp đồng, số tham chiếu nên quy trình thường mang theo hướng cảm tính.

Đôi khi xảy ra chênh lệch giá trị lớn khiến các bên liên quan tới việc định giá đất bối rối. Cũng chính từ đây, sẽ gây khó khăn cho quá trình thanh tra, kiểm tra sau này.

Do đó, pháp luật cần cụ thể, quy định theo hướng công thức hóa, có tỷ lệ, số liệu cụ thể để các bên dễ tính toán.

Thống nhất áp dụng "chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân 03 năm liền kề gần nhất" làm nền tảng, cơ sở để xác định mức biến động của các sản phẩm chuyển nhượng, cho thuê, kinh doanh dịch vụ,...

Kiến nghị bổ sung chi phí lãi vay của doanh nghiệp

Bổ sung chi phí vay lãi vào định giá đất theo tỷ lệ vay dài hạn

Dự thảo Nghị định quy định về định giá đất mà Bộ Tài nguyên & Môi trường đang lấy ý kiến, vì vậy có nhiều chuyên gia kiến nghị bổ sung thêm khoản chi phí lãi vay của chủ đầu tư để tính vào tổng chi phí dự án.

Đây được coi là khoản tiền mà chủ đầu tư phải trả cho người vay vốn. Về bản chất, nó cũng được hiểu là một trong những chi phí đầu tư của nhà thầu, do đó nên cho vào cơ cấu chi phí xây dựng, kinh doanh.

Trong Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định, chủ đầu tư phải góp vốn chủ sở hữu từ 15%-20% tùy quy mô dự án.

Nguồn tiền còn lại được huy động vốn, mà phần lớn là đến từ các tổ chức tín dụng có uy tín, nên nhập chi phí lãi vay như trên là phù hợp quy định pháp luật. 

Một số ý kiến khác cho rằng, cần sửa đổi tỷ lệ chiết khấu trong Khoản 5 Điều 6 của Dự thảo từ trung hạn lên dài hạn. Bởi thực tế đã ghi nhận với những dự án quy mô lớn, từ 5 năm trở lên thì cần nguồn vay dài hạn để triển khai, thực hiện. Vì vậy tỷ lệ chiết khấu nên được tính theo lãi suất cho vay dài hạn, tùy dự án.

Trong bài viết vừa rồi, SGO Land đã cập nhật những thông tin cơ bản liên quan tới các Nghị định, quy định về đất đai mới nhất hiện nay. Đây sẽ là yếu tố vô cùng quan trọng, tác động trực tiếp tới chi phí đầu tư dự án nói chung, và giá nhà khi giao dịch cho khách hàng nói riêng.

Để không bỏ lỡ các thông tin hữu ích khác, mời bạn theo dõi và tham gia SGO Land ngay hôm nay nhé!