Bất động sản phía Nam: Động thái của người mua nhà thời điểm cuối năm có diễn biến tích cực

Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn đầu bất động sản phía Nam

Mặc dù được đánh giá là đã “hạ nhiệt” so với đầu năm 2024 thế nhưng phân khúc căn hộ vẫn được các chuyên gia đánh giá là mặt hàng có thanh khoản tốt nhất thị trường bất động sản phía Nam.

Đặc biệt tại thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu mua căn hộ để ở thực của người dân vẫn còn khá cao.

Trong quý II năm 2024, báo cáo của đơn vị DKRA Group đã chỉ ra rằng, phân khúc căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh và những vùng phụ cận khác ghi nhận thêm 126 dự án sơ cấp được triển khai bán hàng. Số liệu này tương đương với khoảng 14.538 căn hộ. 

So sánh với lượng tiêu thụ của toàn thị trường, thì con số này đã tăng mạnh 88% so với quý I và tăng 82 so với cùng kỳ năm ngoái.

Các chuyên gia cho biết, sự chênh lệch giữa cung và cần có khả năng sẽ được duy trì tiếp tục từ nay đến cuối năm sau. Phân khúc thu hút được sự quan tâm của người dân nhất chính là các căn hộ tại thành phố lớn, đông đúc dân cư như thành phố Hồ Chí Minh.

Nhu cầu căn hộ ở các thành phố lớn phía Nam: tp Hồ Chí Minh là vô cùng lớn

Điều này cũng giống như một “ngọn lửa” có sức lan tỏa, sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của bất động sản lân cận nói riêng và bất động sản phía Nam nói chung. 

Phân khúc căn hộ sẽ mạnh mẽ duy trì vị trí chủ đạo của mình trong tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường thời gian sắp tới. Đặc biệt, những sản phẩm chủ chốt (căn hộ hạng B, C) vừa đáp ứng được nhu cầu ở thực, vừa vặn túi tiền của người lao động sẽ có tốc độ phục hồi nhanh nhất.

Tuy nhiên, nếu như khách hàng đang mong chờ sự đột phá thì chắc chắn điều này sẽ không xảy ra. Chuyên gia dự đoán rằng, ít nhất phải đến năm 2025, khi các bộ Luật đều đã “ngấm” thì thị trường mới có khả năng bứt phá.

Báo cáo quý III năm 2024 dẫn chứng cho thấy, thị trường đã xuất hiện những dấu hiệu đảo chiều rõ rệt, mức độ quan tâm sản phẩm bất động sản có xu hướng tăng. Trong đó, dẫn đầu là phân khúc căn hộ chung cư, tăng 24% trong quý III.

Đại diện rõ nét hơn cho tình hình bất động sản phía Nam, giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh dao động từ 45 triệu đồng - 130 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ dự án mở bán mới từ mức trung bình (khoảng 30% - 60%) tới mức rất tốt (>80%).

Cùng với đó, mức giá cho thuê căn hộ cũng đang có những bước tiến tăng trường mới khi loại hình này đang bước vào mùa cao điểm và chịu sức ép giá bán cao. 8 tháng đầu năm 2024, giá bán đã tăng lên mức hơn 50 triệu đồng/m2 kéo theo giá thuê nhà cũng nhích nhẹ, từ khoảng 10 triệu đồng/ căn/ tháng lên 11 triệu đồng/ căn/ tháng.

Giá thuê chung cư tăng nhiệt theo diễn biến thị trường

Cũng theo dữ liệu khác của các đơn vị tư vấn, phân phối và phát triển bất động sản, lượng giao dịch căn hộ thành phố Hồ Chí Minh trong tháng vừa qua chủ yếu nằm ở nhóm dự án có mức giá vừa túi tiền nhưng đầy đủ pháp lý.

Thêm vào đó, các dự án đều thuộc quyền quản lý của các chủ đầu tư uy tín và có tiềm lực tài chính vững vàng. Thế nhưng, người mua vẫn đang theo xu hướng thận trọng và “so đo” về giá giữa các dự án. 

Mức quan tâm của người mua chủ yếu được dồn vào các dự án với giá bán tốt (dao động từ 45 triệu đồng - 50 triệu đồng/m2), pháp lý hoàn thiện và nhất là những căn hộ có thời điểm bàn giao vào cuối năm để khách hàng có nhà mới đón Tết. 

Ngược lại những dự án giá cao dường như đang dậm chân tại chỗ, “chậm nhịp” xuất phát trong cuộc đua phục hồi đầy tiềm năng này.

Ngoài ra, người mua cũng cân nhắc thêm các yếu tố có thể hỗ trợ thanh khoản dự án để họ có thể lựa chọn được chủ đầu tư và sản phẩm phù hợp trong bối cảnh thị trường chưa thực sự khởi sắc như hiện nay.

Theo chia sẻ của môi giới đang làm việc tại các sàn giao dịch bất động sản, người mua phía Nam dường như đang có nhu cầu về nhà ở khá tốt. Họ thường có tâm lý, tranh thủ xuống tiền để sản phẩm không thể tăng giá. 

Tuy nhiên, người mua cũng khá cân nhắc giữa việc lựa chọn dự án thuộc khu vực nào, mức giá ra sao với những chính sách bán hàng ưu đãi như nào. Ngay cả khi họ đã tìm được một dự án ưng ý thế nhưng lại không đảm bảo về giá cũng như chính sách của chủ đầu tư thì khách hàng cũng cần cân nhắc lựa chọn của mình. 

Nguồn cung sản phẩm khan hiếm

Tiêu chí ưu tiên lựa chọn mua BĐS của khách hàng

Các chuyên gia bất động sản dự đoán rằng, nếu như khách hàng vẫn đang mong chờ động thái giảm giá bán thì đây là điều không thể. Luật mới khi có hiệu lực được hy vọng sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường trong thời gian sắp tới. 

Cả ba bộ Luật đề cao tính minh bạch của thị trường, bảo vệ quyền lợi người mua nhà cũng như thúc đẩy sự phục hồi của thị trường.

Thế nhưng, ngoài việc đẩy mạnh các vấn đề về pháp lý, thì việc thúc đẩy nguồn cung mới ra thị trường cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng trong bối cảnh các sản phẩm đang khan hiếm như hiện nay. 

Lý do dẫn đến tình trạng này là do Luật mới sẽ siết chặt điều kiện kinh doanh, khiến chi phí đầu tư dự án tăng, cùng nhiều quy định khác tác động trực tiếp lên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Từ đó, chủ đầu tư buộc phải tăng giá nhà, dù cho thị trường chậm thanh khoản nhưng chi phí đầu vào vẫn tăng cao.

Áp lực chi phí pháp lý, đặc biệt là tiền sử dụng đất, đang đè nặng lên các chủ đầu tư. Những thay đổi bất ngờ trong quy hoạch hoặc kết quả thẩm định khiến chi phí này tăng vọt, đẩy giá bán nhà lên cao.

Điều này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp mà còn làm giảm sức mua của người tiêu dùng. Ngược lại, các dự án sắp bàn giao đang thu hút sự quan tâm nhờ pháp lý hoàn chỉnh và giá cả hợp lý. Nhiều người đang tìm kiếm cơ hội sở hữu nhà ở trước khi thị trường có những biến động mới.

Các căn hộ thi nhau lập mặt bằng giá mới

Thực tế, diễn biến các căn hộ trong vài năm trở lại đây luôn có xu hướng tăng, thiết lập mặt bằng giá mới. Chính vì vậy, việc định nghĩa các phân khúc căn hộ cũng nhanh chóng thay đổi chỉ sau vài năm.

Thị trường nhà ở đang chứng kiến sự mất cân đối giữa cung và cầu, với phần lớn nguồn cung tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp. Song song đó, quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng hạn hẹp, đẩy giá bất động sản tăng cao do tính khan hiếm của nguồn tài nguyên này.

Thêm vào đó, việc ban hành các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) và các luật liên quan sẽ đẩy chi phí đầu tư bất động sản lên cao hơn nữa. Đồng thời, quy định mới về mức đặt cọc sẽ làm khó khăn hơn cho các chủ đầu tư trong việc huy động vốn. Do đó, khả năng giá bất động sản giảm trong ngắn hạn là rất thấp.

Các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản đang rất mong chờ các văn bản hướng dẫn chi tiết để thực hiện Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan. 

Điều này sẽ giúp thị trường thích ứng nhanh chóng với những thay đổi mới và tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động kinh doanh.

Dự báo thị trường bất động sản sẽ có những tín hiệu tích cực hơn trong thời gian tới, tuy nhiên tốc độ phục hồi của từng phân khúc sẽ khác nhau.