Đề xuất xây dựng Bảng giá đất theo loại đất, khu vực và vị trí
04/10/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Theo dự thảo Nghị quyết về cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024, việc xây dựng bảng giá đất sẽ được quy định chi tiết theo loại đất, khu vực và vị trí. Đáng chú ý, đối với những khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, Nghị quyết dự kiến cho phép xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng thửa đất. Điều này được kỳ vọng sẽ tăng tính minh bạch và chính xác trong quản lý đất đai.Đề xuất về định giá đất
Định giá đất cần đảm bảo tính độc lập giữa các bên liên quan
Bộ Tư pháp vừa công bố hồ sơ thẩm định đối với dự thảo Nghị quyết nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024.
Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường, với vai trò là cơ quan chủ trì soạn thảo, đã đề xuất các nội dung quan trọng liên quan đến việc xây dựng Bảng giá đất cũng như các nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Những đề xuất này được kỳ vọng sẽ giải quyết các điểm nghẽn hiện tại và đảm bảo tính khả thi khi Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực.
Về nguyên tắc định giá đất, dự thảo Nghị quyết quy định việc định giá phải tuân thủ theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm đúng phương pháp, trình tự, thủ tục, đồng thời phải duy trì tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch.
Một điểm quan trọng khác là việc bảo đảm tính độc lập giữa các bên liên quan, bao gồm tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất. Mục tiêu cuối cùng là hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Đặc biệt, thông tin giá đất đầu vào (theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai) được giới hạn hình thành trong vòng 24 tháng trở về trước, tính từ thời điểm xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
Ngoài ra, các phương pháp định giá đất cụ thể sẽ được thực hiện theo quy định chi tiết của Chính phủ.
Đề xuất về bảng giá đất
Đề xuất sửa đổi hàng loạt quy định về bảng giá đất
Bảng giá đất sẽ được áp dụng trong nhiều trường hợp quan trọng, bao gồm việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cũng như tính thuế, phí, lệ phí và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo quy định mới, Bảng giá đất được xây dựng chi tiết theo loại đất, khu vực, và vị trí. Đặc biệt, đối với các khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, việc xây dựng Bảng giá đất sẽ được tiến hành đến từng thửa đất, nhằm đảm bảo tính minh bạch và chính xác cao hơn.
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định Bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, bắt đầu công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, đồng thời có thể sửa đổi, bổ sung khi cần thiết.
Về các trường hợp chuyển tiếp, đối với những trường hợp phải áp dụng giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024 nhưng chưa có quyết định ban hành giá đất cụ thể trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực, sẽ thực hiện theo quy định của Nghị quyết.
Nếu chưa đủ căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường, việc định giá đất cụ thể sẽ thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Bên cạnh đó, đối với các trường hợp phải tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm (quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai 2024), việc tính toán sẽ dựa trên giá đất trong Bảng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đề xuất về hệ số điều chỉnh giá đất
Đề xuất điều chỉnh hệ số giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được hiểu là tỷ lệ tăng giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã được quy trình trong bảng giá đất.
Dự thảo Nghị quyết quy định UBND cấp tỉnh sẽ quyết định ban hành Hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm. Trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh vẫn có quyền quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số này trong năm hoặc áp dụng cho từng khu vực cụ thể.
Để đảm bảo tính minh bạch và khách quan, Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Thành phần Hội đồng bao gồm:
- Chủ tịch hoặc một Phó Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng.
- Thủ trưởng cơ quan chức năng tài chính cấp tỉnh làm Phó Chủ tịch Hội đồng.
- Các thành viên là thủ trưởng các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp xã, cùng đại diện của các cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức tư vấn xác định giá đất và các chuyên gia.
Hội đồng thẩm định cũng được trao quyền quyết định thành lập Tổ giúp việc và có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để hỗ trợ trong việc thẩm định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
