Bất động sản “vệ tinh” xung quanh TP. HCM trở thành cực hút mới, sôi động của khu vực miền Nam
31/10/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Những diễn biến sôi động đã được ghi nhận trên thị trường bất động sản vệ tinh của TP. HCM trước sáp nhập. Trong đó, Bình Dương là địa phương dẫn đầu với chỉ số lên đến 100, lần lượt xếp tiếp theo là Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An với chỉ số là 38, 34 và 28. Điều này giúp tạo thành một “vành đai" bao gồm các dự án tiềm năng xung quanh thành phố.Thị trường bất động sản miền Nam quý 3/2025
Nhận định thị trường bất động sản quý 3/2025, chuyên gia nhận định, khu vực Bình Dương cũ, nay được sáp nhập vào TP. HCM chính là “ngôi sao mới nổi” của thị trường bất động sản miền Nam.
Lượng tìm kiếm tại thị trường này đã tăng gấp 3 lần so với năm 2023, chiếm khoảng 5% tổng lượng quan tâm của các nhà đầu tư đến từ Hà Nội. Động lực rõ rệt nhất cho sự phát triển của thị trường chính là từ sau khi sáp nhập vào TP. HCM.
Đồng thời, trong báo cáo quý 3/2025 của Batdongsan.com cũng đã chỉ ra, tại miền Nam, sản phẩm bất động sản thường có xu hướng tập trung sự sôi động vào các thị trường vệ sinh của TP. HCM trước sáp nhập.
Cụ thể, 4 tỉnh bao gồm: Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu và Long An đã chiếm tới 84% mức độ quan tâm toàn miền Nam (ngoại trừ thị trường TP. HCM). Chỉ số 100 giúp Bình Dương cũ vượt lên dẫn đầu, trong khi các tỉnh Đồng Nai (38), Bà Rịa - Vũng Tàu (34) và Long An (28) cùng nhau hợp thành một "vành đai vệ tinh" nhộn nhịp nằm sát cạnh TP.HCM.
Mức độ quan tâm ở Bình Dương đã tăng kỷ lục 165% so với đầu năm, áp đảo so với Đồng Nai (tăng 89%), Bà Rịa - Vũng Tàu (tăng 98%) và Long An (tăng 88%). Sự gia tăng này là hệ quả trực tiếp của xu hướng dịch chuyển đầu tư.
Bất động sản miền Nam với sự trỗi dậy của các khu vực vệ tinh
Nhà đầu tư đang rút vốn khỏi trung tâm TP.HCM để chuyển hướng sang các khu vực vệ tinh. Lý do là các tỉnh này đáp ứng tốt các tiêu chí về hạ tầng giao thông ngày càng đầy đủ, quỹ đất còn nhiều và biên độ tăng giá vẫn còn rộng mở.
Đứng trước sự quan tâm lớn đối với bất động sản khu vực phía Nam, chuyên gia cho rằng: Giá nhà đất tại Hà Nội đã tăng vọt từ 80% đến 100% chỉ trong vòng hai năm qua. Theo đó, TP.HCM mới chính thức bắt đầu chu kỳ tăng trưởng giá mới, đặc biệt là những nơi đang có kế hoạch sáp nhập vào thành phố – những khu vực này được xem là có dư địa tăng giá rất khả quan.
Gần đây, thị trường đã ghi nhận một sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư từ Hà Nội đổ vào khu vực phía Nam, đặc biệt tập trung vào các dự án bất động sản có vị trí gần những công trình hạ tầng giao thông trọng điểm.
“Làn sóng” quan tâm bất động sản TP.HCM từ các nhà đầu tư miền Bắc đã chạm đỉnh sau 6 năm. Đây là một chỉ số hết sức đáng chú ý, báo hiệu sự khởi đầu của một chu kỳ nhộn nhịp mới cho thị trường địa ốc phía Nam.
Theo nghiên cứu, cứ mỗi 10 lượt tìm kiếm bất động sản, có đến 2 lượt nhắm vào TP.HCM. Con số này là mức cao nhất kể từ năm 2019, thời điểm thị trường địa ốc từng trải qua những đợt sốt đất nền và chung cư. Trong xu hướng này, Bình Dương (cũ) và khu vực Đông Bắc TP.HCM đang nổi lên như những địa phương nổi bật nhất.
Nhà đầu tư dịch chuyển nhu cầu từ vùng lõi sang các tỉnh lân cận
Sự phát triển của hạ tầng giao thông chính là yếu tố thúc đẩy xu hướng giãn dân như hiện nay. Đa phần người mua đều có nhu cầu dịch chuyển từ vùng lõi trung tâm ra khu vực sát cạnh để kịp “đón đầu” làn sóng tăng giá.
Và đây cũng chính là động lực thúc đẩy cho giá bất động sản vùng ven tăng nhanh thời gian qua. Cụ thể, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP. HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập đều lần lượt tăng từ 14% - 29%. Dự kiến, xu hướng tăng giá sẽ còn tiếp tục diễn biến khi hệ thống hạ tầng được hoàn thiện 100%.
Bên cạnh đó là các yếu tố tác động đến mức giá của quy hoạch, bảng giá đất,... Thế nhưng, yếu tố hạ tầng vẫn đóng vai trò chủ chốt trong việc thúc đẩy giãn dân, gia tăng nhu cầu ở thực và kỳ vọng của người mua nhà.
Dòng tiền đầu tư dịch chuyển tìm kiếm cơ hội tại các đô thị vệ tinh
Trong tổng số các dự án căn hộ đang được chào bán, các khu vực ngoại vi liền kề trung tâm tiếp tục là nguồn cung chính yếu. Các phường Bình Hoà, Lái Thiêu, Thuận An, và Dĩ An đang dẫn đầu về số lượng với khoảng 13.000 căn, với giá bán phổ biến dao động từ 50 đến 70 triệu đồng/m2.
Mặt khác, Thành phố Thủ Đức (khu vực cũ) hiện có khoảng 11.800 căn, nhưng lại sở hữu mức giá cao hơn đáng kể, từ 80 đến 120 triệu đồng/m2.
Việc nguồn cung nhà ở tập trung dày đặc dọc theo các trục giao thông trọng yếu như tuyến Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến đường sắt đô thị (metro) phản ánh rõ rệt xu hướng dịch chuyển dân cư và chiến lược phát triển mô hình đô thị vệ tinh đang dần đi vào hiện thực.
Đồng quan điểm, đại diện của Savills Việt Nam nhận định, mặt bằng giá nhà hiện nay chưa thể hạ do nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm giá đất, chi phí phát triển và sự chậm trễ về pháp lý. Nếu cách đây 2 - 3 năm, giá căn hộ từ 40 - 45 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 50 - 60 triệu đồng/m2. Ngay cả đối với thị trường Bình Dương, nơi được đánh giá là có nguồn cung khá dồi dào thì lượng sản phẩm từ 50 - 55 triệu đồng/m2 cũng không còn nhiều.
Mặt khác, nhu cầu an cư của người dân vẫn luôn neo cao càng khiến cho giá nhà tăng không ngừng. Người mua nhà thường ưu tiên lựa chọn các sản phẩm nằm ở vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và sở hữu dư địa phát triển trong tương lai.
Cụ thể, sự ảnh hưởng của hạ tầng giao thông đến mặt bằng giá bất động sản là điều đã được chứng minh rõ nét trong suốt hành trình phát triển thị trường địa ốc thời gian qua. Đồng thời, các chuyên gia quy hoạch kiến trúc khẳng định, việc sáp nhập sẽ định hình "siêu đô thị" TP.HCM mới theo mô hình đa trung tâm, hiện đại và có khả năng kết nối vùng bền vững.
Việc ưu tiên phát triển hạ tầng kết nối liên vùng thông suốt chính là động lực lớn nhất cho thị trường bất động sản. Sau sáp nhập, TP.HCM sẽ tập trung phát triển các mô hình đô thị đa dạng như cảng biển, công nghiệp, sân bay, và đặc biệt là đô thị TOD (phát triển định hướng giao thông) gắn với metro, đường sắt cao tốc và hệ thống xe buýt nhanh.
Các dự án hạ tầng chiến lược như Quốc lộ 13, Vành đai 3 & 4, Metro 3B, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, và đường ven biển Cần Giờ - Vũng Tàu... sẽ được đẩy mạnh đầu tư, tạo thành động lực tăng trưởng cốt lõi cho toàn bộ thị trường bất động sản phía Nam.
