Sôi động làn sóng mua bán sáp nhập bất động sản trên thị trường
07/11/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Việc một loạt doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước tăng cường hoạt động thâu tóm quỹ đất thông qua hoạt động mua bán sáp nhập bất động sản (M&A) đang khiến thị trường dự án trở nên sôi động.Pháp lý - Yếu tố ưu tiên trong hoạt động mua bán sáp nhập bất động sản
Hiện nay, các hoạt động hoạt động mua bán sáp nhập bất động sản được xem là hướng đi mới mang tính chiến lược giúp các doanh nghiệp duy trì đà phát triển. Đồng thời, doanh nghiệp cũng có thể tái cấu trúc danh mục đầu tư trong bối cảnh dòng vốn tín dụng cho bất động sản đang gặp hạn chế.
Theo như báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong vòng 9 tháng đầu năm nay, tổng số vốn FDI đăng ký đạt khoảng 28.5 tỷ USD. Con số này tăng khoảng 15% so với cùng kỳ.
Trong đó, lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng khá lớn. Mặt khác, số liệu do Công ty tư vấn Grant Thornton đã chỉ ra, tổng số thương vụ mua bán và sáp nhập, huy động vốn trong lĩnh vực bất động sản là 24 giao dịch, tương đương khoảng 1.8 tỷ đô.
Hầu hết, các thương vụ M&A này đều tập trung vào sản phẩm có đầy đủ pháp lý, đủ điều kiện để triển khai và đa phần đều nằm ở khu vực phía Nam. Bên cạnh đó, nhiều tập đoàn nội bộ cũng đã tích cực tham gia “cuộc đua” mở rộng quỹ đất.
Các thương vụ M&A bất động sản luôn đặt pháp lý lên hàng đầu
Chẳng hạn như, Phú Đông Group vừa hoàn tất mua 02 quỹ đất sạch tại TP. HCM và tiếp tục tìm kiếm các sản phẩm đất nền khác, có diện tích lớn hơn để phát triển và đa dạng hóa sản phẩm.
Hay như Khải Hòa Land - đơn vị đang đặt mục tiêu thâu tóm các dự án có hồ sơ pháp lý được hoàn thiện khoảng 70%, giúp tiết kiệm thời gian triển khai.
Chuyên gia nhận định, việc sáp nhập tỉnh thành khi có hiệu lực đã mở ra dư địa phát triển mới cho thị trường, thu hút nguồn vốn trong và ngoài nước. Mặt khác, các nhà đầu tư nội địa hiện đang chiếm ưu thế lớn hơn trong các thương mua bán sáp nhập bất động sản nhờ mức độ am hiểu thị trường và khả năng quyết định nhạy bén.
Trái lại, ở các dự án có quy mô lớn hoặc mang tính chiến lược, các tập đoàn nước ngoài hiện đang đóng vai trò dẫn dắt nhờ quy trình quản lý tiêu chuẩn cao và tiềm lực tài chính bền vững. Ngoài ra, chuyên gia cũng khẳng định, pháp lý chính là yếu tố sống còn trong mỗi giao dịch M&A.
Không chỉ giúp doanh nghiệp rút ngắn tiến độ, hồ sơ pháp lý đầy đủ còn giúp chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu khắt khe của các quỹ đầu tư toàn cầu đang chú trọng tiêu chí ESG (môi trường, xã hội và quản trị).
Bởi theo xu hướng hiện nay, những tổ chức tài chính từ châu Âu, Bắc Mỹ thường chỉ “rót vốn” vào dự án đáp ứng tiêu chuẩn xanh, minh bạch về quản trị và bền vững.
Hoạt động mua bán sáp nhập bất động sản tăng tốc dịp cuối năm
Báo cáo thống kế ghi nhận, số lượng dự M&A được công khai đến hết quý 3/2025 đã tăng khoảng 20% - 30% so với cùng kỳ. Bên cạnh đó là những thương vụ đang được tiến hành âm thầm, phản ánh nhu cầu tái cấu trúc dứt khoát của các đơn vị trong bối cảnh thị trường bất động sản đang dần hồi phục.
Sản phẩm “yêu thích” của nhà đầu tư là những dự án đã hoặc gần như hoàn thiện về pháp lý, sẵn sàng để triển khai ngay sau khi chuyển nhượng. Tuy mức giá của nhóm dự án này thường cao hơn từ 15 - 20% so với các dự án còn vướng thủ tục, thế nhưng nhà đầu tư khi lựa chọn sẽ bảo toàn được dòng vốn và rút ngắn chu kỳ đầu tư.
Việc thâu tóm quỹ đất là chiến lược trọng tâm giúp doanh nghiệp có thể mở rộng danh mục đầu tư của mình và duy trì sức cạnh tranh dài hạn.
Hoạt động M&A tại Việt Nam được đánh giá là ổn định
Mặt khác, thị trường M&A bất động sản thường gặp phải vướng mắc do chồng chéo pháp lý làm kéo dài thủ tục, tăng chi phí và rủi ro. Khối ngoại đặc biệt khó khăn vì bị hạn chế nhận chuyển nhượng đất dự án trực tiếp, phải qua đối tác trong nước, làm tăng phức tạp và chi phí đàm phán.
Chuyên gia dự báo, từ nay đến 2026, doanh nghiệp sẽ có cơ hội được tiếp cận quỹ đất “sạch”, giảm rủi ro pháp lý, đơn giản hóa thủ tục nhờ Luật Đất đai 2024.
Hai năm qua, dòng tín dụng chủ yếu được giải ngân cho các chủ đầu tư, mở ra nguồn cung mới, thúc đẩy hoạt động mua bán sáp nhập bất động sản.
Về phía người mua, việc tiếp cận dòng vốn tốt hơn tại các dự án đã có pháp lý đầy đủ nhưng thiếu dòng tiền. Ngược lại, chủ đầu tư đang gặp vướng mắc về pháp lý sẽ coi hoạt động mua bán sáp nhập bất động sản sẽ là giải pháp huy động vốn gián tiếp, hiệu quả.
Tuy hoạt động M&A tại khu vực chịu nhiều ảnh hưởng từ các đợt tăng lãi suất thế nhưng tại thị trường Việt Nam, mô hình này vẫn khá ổn định nhờ sự phát triển bền vững của thị trường vĩ mô, tăng trưởng tín dụng tốt và dễ dàng huy động vốn.
Lãi suất cho vay trong nước duy trì ở mức thấp (7-9%) so với khu vực, giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận vốn. Chính sách này cùng với tăng trưởng tín dụng nới lỏng đang thúc đẩy các giao dịch bất động sản, đặc biệt là M&A – nơi khả năng tiếp cận vốn là yếu tố then chốt.
Tóm lại, sự kết hợp giữa tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp và cải cách ngân hàng đang tạo ra cả cơ hội và áp lực để thị trường mua bán sáp nhập bất động sản Việt Nam tái cấu trúc và hình thành động lực mới.
