Chính thức áp dụng mức 3,6%/năm với khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất
08/11/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Khoản thu bổ sung từ việc sử dụng đất, được quy định chi tiết trong Nghị định 291 của Chính phủ, có mức tính 3,6%/năm và được áp dụng trực tiếp lên số tiền sử dụng đất mà đối tượng nộp phải thực hiện.Nội dung của Nghị định 291 về tiền sử dụng đất
Nghị định 291 vừa được Chính phủ công bố, nhằm bổ sung và chỉnh lý một số điều khoản quan trọng trong Nghị định 103, vốn là văn bản quy định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Văn bản pháp lý mới này sẽ có giá trị thi hành kể từ ngày 6 tháng 11 năm 2025.
Quy định mới nêu rõ: Đối với các trường hợp đã được duyệt các quyết định về đất đai (như cho thuê, chuyển mục đích, gia hạn, hay điều chỉnh quy hoạch) trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhưng chưa kịp ra quyết định về giá đất để tính tiền thuê, thì sẽ được áp dụng mức thu cố định là 3,6% mỗi năm. Cách tính cụ thể dựa trên số tiền thuê đất phải nộp sẽ tùy thuộc vào từng hồ sơ riêng biệt.
Khoảng thời gian chưa phải tính tiền sử dụng đất (tức là thời gian miễn tính) sẽ được tính từ thời điểm nghĩa vụ nộp tiền phát sinh, kéo dài đến hết ngày làm việc thứ bảy sau ngày ban hành quyết định về giá đất. Nói cách khác, việc tính tiền sử dụng đất chỉ bắt đầu từ ngày làm việc thứ 8 kể từ khi quyết định giá đất được công bố.
Khi giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo Phương pháp Hệ số Điều chỉnh Giá đất, khoảng thời gian được miễn tính tiền sử dụng đất sẽ kéo dài từ thời điểm nghĩa vụ nộp tiền phát sinh cho đến hết ngày làm việc thứ 7 tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định về giá đất. Việc tính toán và áp dụng tiền sử dụng đất sẽ chính thức bắt đầu từ ngày làm việc thứ 8 kể từ mốc quyết định giá đất nói trên.
Nghị định 291/2025 sửa đổi Nghị định 103/2024 về tiền sử dụng đất, tiền
Trường hợp khi giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định bằng các phương pháp phức tạp như: So sánh trực tiếp, Chiết trừ, hoặc Thu dư, thời gian chưa tính tiền sử dụng đất (miễn tính) vẫn được giữ nguyên đến hết ngày làm việc thứ bảy kể từ ngày có quyết định giá đất.
Đặc biệt, sau khi loại trừ thời gian tối đa được miễn này, cơ quan nhà nước chỉ có 180 ngày để hoàn tất việc xác định giá đất cụ thể và đưa ra quyết định tính tiền sử dụng đất.
Nghị định 291 của Chính phủ vừa ban hành thiết lập cơ chế xử lý các khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất đã nộp theo Nghị định 103 trước đây. Theo đó, các khoản này sẽ được tính toán lại.
- Trường hợp nộp thiếu (phát sinh chênh lệch tăng): Người sử dụng đất có trách nhiệm nộp bổ sung phần chênh lệch tăng thêm.
- Trường hợp nộp thừa (chênh lệch giảm): Số tiền nộp thừa sẽ được hoàn trả gián tiếp bằng cách ưu tiên khấu trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác. Cụ thể, tiền thừa sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nếu không còn các khoản này, sẽ trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định quản lý thuế.
Ngoài ra, nếu không còn bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào để khấu trừ, số tiền nộp thừa sẽ được hoàn trả trực tiếp bằng tiền mặt theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước.
Cơ hội tái cấu trúc chi phí và tăng cường cạnh tranh
Xử lý tiền sử dụng đất từ ngày 01/8/2024 đến 6/11/2025 theo Nghị định 291
Trước khi Nghị định 291 được ban hành, Bộ Tài chính đã từng đề xuất giữ nguyên mức thu bổ sung là 5,4%/năm đối với các khoản tiền sử dụng đất chưa được nộp. Đề xuất này nằm trong khuôn khổ dự thảo sửa đổi Nghị định 103 (về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất).
Các chuyên gia nhận định quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất tạm tính là phi lý, đang tạo ra trở ngại lớn cho ngành bất động sản.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính (Chủ tịch VARS), nhiều dự án đang bị "tắc" tính tiền sử dụng đất, dẫn đến việc doanh nghiệp không thể triển khai hoặc thậm chí không thể bán hàng dù đã hoàn thiện. Nguyên nhân chính là rủi ro tiền sử dụng đất bị đẩy tăng cao luôn rình rập, buộc doanh nghiệp phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính, gây đình trệ hoạt động.
Việc định giá tiền sử dụng đất kéo dài hàng năm trời đang làm phát sinh chi phí khổng lồ cho doanh nghiệp, bao gồm lãi vay và chi phí cơ hội. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp cần phải xây dựng kế hoạch chi tiết để đảm bảo tái cấu trúc chi phí, tăng cường tính cạnh tranh với những đơn vị khác.
Đồng thời, việc rà soát và điều chỉnh các khoản tiền sử dụng đất tạm tính là một bước cần thiết để minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính của các dự án. Mặc dù khoản nộp bổ sung thực tế có thể cao hơn dự kiến ban đầu, đây là động lực để các doanh nghiệp tăng cường kỷ luật tài chính và nâng cao năng lực quản lý rủi ro, đảm bảo hoàn tất nghĩa vụ theo đúng quy định.
Hệ quả là, khi chi phí tiền sử dụng đất được xác định rõ ràng và trở thành yếu tố ổn định trong giá thành, các chủ đầu tư sẽ chủ động hơn trong việc định giá sản phẩm. Sự điều chỉnh này giúp thiết lập một mặt bằng giá cả thực tế và bền vững hơn, phản ánh đúng giá trị của bất động sản.
Đây là cơ hội để thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, tạo ra một nền tảng giá mới minh bạch, góp phần vào sự phát triển ổn định và lành mạnh trong dài hạn.
