Giá bất động sản tăng mạnh - Dự báo xu hướng chuyển dịch của dòng tiền đầu tư
12/11/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Theo nhận định của chuyên gia, hiện nay dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra khu vực vùng ven các tỉnh, thành phố lớn như: Hà Nội, TP. HCM,... Nguyên nhân dẫn tới xu hướng là bởi giá bán căn hộ tại khu vực trung tâm vẫn duy trì ở mức cao, tiếp tục tăng mạnh.Mặt bằng giá bất động sản tăng mạnh
Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra, chỉ trong vòng 9 tháng đầu năm nay, tổng số giao dịch bất động sản ước đạt khoảng 439.769 giao dịch, tăng 1% so với cùng kỳ năm ngoái. Các địa phương vẫn đang tiếp tục đẩy mạnh việc phê duyệt các dự án khu đô thị mới.
Thị trường tuy đã phục hồi nhưng chỉ là cục bộ, giao dịch mua bán, chuyển nhượng tập trung tại khu vực có hạ tầng giao thông đồng bộ, đầy đủ thủ tục pháp lý. Đối với phân khúc chung cư, lượng giao dịch tăng nhẹ, chủ yếu là sản phẩm trung cấp tại các khu đô thị lớn.
Trong khi đó, nhà ở riêng lẻ lại có giao dịch tập trung tại các khu vực đã phát triển. Ngược lại, tại khu vực thiếu cơ sở hạ tầng, mức độ hấp thụ sản phẩm ghi nhận được là khá thấp. Mặt khác, phân khúc đất nền cũng chỉ phát sinh giao dịch tại khu vực có pháp lý rõ ràng và quy hoạch hoàn chỉnh.
Hiện nay, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. HCM vẫn đang duy trì ở mức cao, tiếp tục diễn biến tăng so với cùng kỳ năm ngoái. Chẳng hạn như, tại Hà Nội, mức giá sơ cấp trung bình là từ 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024.
Giá bất động sản tăng
Đặc biệt, các dự án hạng sang ghi nhận mức giá cao, từ khoảng 150 - 300 triệu/m2. Trong khi đó, tại TP. HCM mức giá sơ cấp đạt khoảng 75 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoài. Các dự án cao cấp đều có mức giá từ 150 triệu đồng/m2.
Đối với phân khúc biệt thự liền kề, thị trường thủ đô đang có mức giá trung bình từ 100 - 200 triệu đồng/m2. Cá biệt, những dự án ở vị trí đắc địa được ghi nhận mức giá hơn 300 triệu/m2. Tại TP. HCM, giá biệt thự liền kề sơ cấp dao động từ 230 - 300 triệu cho mỗi mét vuông. Tùy thuộc từng vị trí và dự án khác nhau mà mức giá sẽ có sự biến động.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng nhận định, tình trạng “sốt” đất hiện diễn ra cục bộ tại một số địa phương thời điểm đầu năm đã được các địa phương kịp thời kiểm soát. Thị trường đất nền cũng dần ổn định hơn.
Bên cạnh đó, các địa phương cũng cần phải có giải pháp điều tiết phù hợp và kịp thời về cơ cấu sản phẩm, mức giá giao dịch đất đai và nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Thị trường cần được đảm bảo để phát triển ổn định và bền vững, góp phần thực hiện các mục tiêu về ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội.
JLL Việt Nam đã nêu ra trong báo cáo thị trường nhà ở quý 3/2025 của mình, phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang và siêu sang tại TP. HCM đã có hơn 1.300 giao dịch thành công, phản ánh sức bật mạnh mẽ so với quý 2/2025 với 738 giao dịch.
Đại diện đơn vị này cho biết, nhu cầu chủ yếu đến từ việc hấp thụ các nguồn cung dự án mới được triển khai trong quý. Phân khúc siêu sang với sự tập trung tại khu Đông thành phố, chiếm tỷ trọng nhu cầu lớn.
Ngoài ra, sự thận trọng của nhà đầu tư cũng đang được thể hiện bằng việc phần lớn dự án mới được triển khai đều do doanh nghiệp trong nước chủ trì.
Trong quý 3/2025, giá bán sơ cấp của phân khúc căn hộ tiếp tục tăng 5.3% so với năm trước, đạt 5/065 USD/m2. Mặt khác, giá bán thứ cấp tăng 1.9% so với quý trước, 6.7% so với năm trước, khẳng định nhu cầu ổn định của người mua nhà đối với phân khúc này.
Việt Nam cũng đang trong quá trình tái cơ cấu lại địa giới hành chính của các địa phương thế nên chủ đầu tư và khách hàng cần thận trọng hơn trước khi “xuống tiền”. Bởi còn rất nhiều những yếu tố khác ảnh hưởng đến xu hướng phát triển của bất động sản như: chính sách quản lý, quy hoạch đất đai, kế hoạch đầu tư công.
Dòng tiền đầu tư bất động sản dịch chuyển sang vùng ven
Dòng tiền đầu tư bất động sản dịch chuyển sang vùng ven tạo thành vành đai phát triển
Báo cáo của Batdongsan.com cho thấy, bất động sản vùng ven Hà Nội đã tăng trưởng tới 11%. Đáng chú ý hơn, bức tranh bất động sản tại miền Bắc qúy 3/2025 cũng đã cho thấy xu hướng chuyển dịch rõ ràng của khách hàng ra khỏi khu vực nội đô.
Một số địa phương trở thành tâm điểm mới của khu vực khi chiếm tới tổng 80% mức độ quan tâm của nhà đầu tư như: Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình và Bắc Giang cũ.
Tại khu vực miền Nam, bất động sản tập trung sôi động tại các thị trường vệ tinh xung quanh TP. HCM trước sáp nhập. Đứng đầu là Bình Dương với 84% tổng mức quan tâm toàn khu vực miền nam.
Tiếp đến là: Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Long An,... tất cả đều góp mặt trong nhóm thu hút đầu tư lớn. Điều này tạo thành một vành đai bất động sản nhộn nhịp và sôi động xung quanh thành phố Hồ Chí Minh.
Mức tăng trưởng của Bình Dương so với đầu năm đã đạt 165%. Các khu vực như: Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An cũ lần lượt đạt 98%, 89% và 88%.
Đà tăng phản ánh xu hướng dịch chuyển dòng tiền đầu tư mạnh mẽ ra khỏi khu vực thành phố Hồ Chí Minh, hướng đến địa phương có cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện, quỹ đất mở rộng và dư địa giá bán tăng cao.
Chuyên gia cũng khẳng định thêm, thị trường đang hướng tới tập trung phát triển các phân khúc bất động sản có khả năng khai thác thực, đặc biệt là sản phẩm đáp ứng nhu cầu lưu trú thực.
Đặc biệt, khi thị trường được củng cố nhờ các yếu tố như: chính sách, lãi suất hay niềm tin vĩ mô thì nhà đầu tư sẽ dịch chuyển dần sang đầu tư các tài sản như đất nền hoặc bất động sản nghỉ dưỡng.
Bên cạnh đó, chu kỳ tăng giá hiện tại cũng được nhận định là có nhiều yếu tố khác biệt so với giai đoạn trước. Nếu dòng tiền rẻ và tín dụng dụng dồi dào, các sản phẩm như đất nền thường sẽ tăng mạnh trước. Tuy nhiên hiện nay, xu hướng đã có sự đảo chiều, vàng, chứng khoán và bất động sản cùng dòng tiền đều tăng trưởng song song.
Theo khảo sát, các loại hình bất động sản được quan tâm nhất hiện nay, bao gồm: chung cư, đất nền và nhà riêng với mức quan tâm lần lượt là 34%, 33% và 21%.
Tuy nhiên, xu hướng này dự báo sẽ không kéo dài lâu, bởi, khảo sát nhu cầu 12 tháng tới, có 33% người cho biết sẽ đầu tư vào nhà riêng và 31% lựa chọn các sản phẩm chung cư. Mức độ quan tâm đất nền sẽ chững lại, phản ánh sự dịch chuyển từ các sản phẩm đầu cơ sang sản phẩm mang dòng tiền ổn định.
