Thị trường bất động sản 3 tháng đầu năm: Các dự án căn hộ mới thiết lập mặt bằng giá cao
01/04/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Dù thị trường căn hộ Hà Nội đang trong nhịp điều chỉnh về thanh khoản, giá trị các dự án mới vẫn giữ vững phong độ và không có dấu hiệu sụt giảm.Thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội
Theo khảo sát thực tế, thị trường chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội đang ghi nhận đợt điều chỉnh giá mạnh mẽ.
Xu hướng giảm giá tập trung chủ yếu tại khu vực phía Đông và phía Tây - nơi vốn cung ứng đến 70% nguồn cung nhà ở mới trong nửa thập kỷ qua. Đặc biệt, tại khu vực phía Đông (Gia Lâm và vùng giáp ranh Hưng Yên), nguồn cung bùng nổ từ đầu năm 2025 đã gây áp lực lớn lên thanh khoản.
Hiện nay, thị trường bất động sản đang mở ra những cơ hội chưa từng có cho những khách hàng có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư dài hạn. Theo ghi nhận từ các chuyên gia môi giới, lượng sản phẩm ký gửi đang trở nên phong phú hơn bao giờ hết, tạo ra không gian lựa chọn đa dạng cho người mua.
Để thu hút khách hàng và gia tăng tính thanh khoản, nhiều chủ sở hữu đang chủ động điều chỉnh mức giá với mức chiết khấu hấp dẫn từ 100 triệu đến 700 triệu đồng tùy vào vị trí.
Thị trường chung cư thứ cấp tại Hà Nội "hạ nhiệt"
Đặc biệt, phân khúc căn hộ diện tích lớn (trên 100 m2) - vốn là dòng sản phẩm đẳng cấp, mang lại không gian sống thượng lưu - đang có những bước điều chỉnh giá để tiếp cận gần hơn với thị trường.
Thay vì chỉ là những thông tin mang tính dự báo, làn sóng điều chỉnh giá thực tế này đang mang lại lợi ích trực tiếp cho người mua, giúp họ tiếp cận được những bất động sản giá trị thực với chi phí hợp lý nhất trong nhiều năm trở lại đây.
Giá nhà ở sơ cấp tại Hà Nội duy trì mặt bằng cao
Trong khi đó, các dự án mở bán mới từ chủ đầu tư vẫn duy trì mặt bằng giá rất cao.
Điển hình là tổ hợp căn hộ quy mô 6 tòa tháp nằm sát trục Đại lộ Thăng Long vừa mới ra mắt thị trường với quỹ căn lên tới hơn 3.000 sản phẩm.
Dù nằm tại khu vực An Khánh, dự án này vẫn thiết lập mức giá dự kiến trung bình khoảng 93 triệu đồng/m2. Nếu lựa chọn phương án vay vốn ngân hàng, tổng chi phí người mua phải bỏ ra có thể chạm ngưỡng 96 - 98 triệu đồng/m2, khiến giá trị một căn hộ 2 phòng ngủ vượt mức 5.5 tỷ đồng. Đây được coi là mức giá kỷ lục cho phân khúc chung cư mới tại khu vực này.
Hiện tại, dự án đang trong quá trình nhận đặt chỗ và dự kiến sẽ chính thức ký kết hợp đồng mua bán vào quý 3/2026.
Giá vật liệu tăng, người mua chuyển hướng sang căn hộ hoàn thiện
Trong bán kính khoảng 2km, các sản phẩm chuyển nhượng thuộc cùng chủ đầu tư trong đại đô thị này hiện đang được giao dịch ở mức 78 - 84 triệu đồng/m2. Thậm chí, tại các phân khu vừa hoàn thiện và bàn giao, đơn giá cũng đang duy trì ổn định trong khoảng từ 80 đến 85 triệu đồng/m2.
Giải mã hiện tượng giá chung cư mở bán mới vẫn giữ ở mức cao, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing - khẳng định cấu trúc chi phí đầu tư dự án trong năm 2026 hiện không có bất kỳ yếu tố tác động đến việc giảm giá bán.
Theo chuyên gia, có 3 yếu tố chính khiến giá thành đầu ra khó hạ nhiệt:
- Áp lực chi phí nhân công: Ngành xây dựng đang đối mặt với sự cạnh tranh nhân lực khốc liệt. Để duy trì tiến độ và chất lượng thi công, các doanh nghiệp bắt buộc phải nâng mức đãi ngộ để thu hút đội ngũ thợ lành nghề.
- Biến động giá vật tư và tỷ giá: Không chỉ giá nguyên liệu đầu vào tăng, mà tình trạng trượt giá cùng biến động tỷ giá hối đoái đã đẩy chi phí nhập khẩu thiết bị, vật tư cao cấp lên một mặt bằng mới.
- Gánh nặng chi phí tài chính: Bước sang năm 2026, mặt bằng lãi suất vay vốn có xu hướng tăng cao, trực tiếp làm đội vốn đầu tư dự án. Khi giá vốn đầu vào bị đẩy lên, giá bán sản phẩm tất yếu phải điều chỉnh tương ứng.
Chuyên gia OneHousing nhận định: "Khi mọi thông số đầu vào đều đang trên đà tăng, giá căn hộ sơ cấp hoàn toàn không có dư địa để giảm sâu. Thực tế thị trường sẽ chỉ ghi nhận xu hướng đi ngang hoặc tiếp tục tăng trưởng và phân hóa mạnh mẽ theo từng phân khúc."
