Giá chung cư Hà Nội: Khó giảm giá nhưng ghi nhận tốc độ tăng chững lại do sức mua giảm
12/12/2024 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Giá chung cư Hà Nội
Theo nghiên cứu tổng quát của các chuyên gia, giá chung cư đã có sự biến động theo từng giai đoạn khác nhau. Cụ thể:
Giai đoạn từ 2000 - 2010: giá chung cư Hà Nội là từ 10 - 20 triệu đồng/m2.
Giai đoạn từ 2010 - 2020: giá chung cư Hà Nội đạt mức từ 20 - 50 triệu đồng/m2.
Giai đoạn từ 2020 - nay: giá chung cư Hà Nội tăng trưởng đáng kể, đạt mức 50 - 100 triệu đồng/m2.
Đà tăng giá chưa có dấu hiệu dừng lại khiến nhà đầu tư và người mua có nhu cầu thực lo lắng, băn khoăn.
Năm 2024 được đánh giá là năm mà phân khúc căn hộ Hà Nội có sự tăng trưởng vượt bậc về giá. Mặt bằng giá trung bình là 40 triệu đồng/m2 vào năm 2022 đã tăng lên 70 triệu đồng vào quý III năm nay.
Nhiều dự án thậm chí còn có giá bán trên 100 triệu đồng/m2. Hiện tượng tăng giá xảy ra ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, ngay cả những dự án chung cư cũng không ngoại lệ.
Vào thời điểm đúng “cơn sốt”, giá căn hộ còn có thể tăng theo ngày hoặc theo tuần. Giá cao nhưng thanh khoản tốt nên người mua vẫn cứ “tranh nhau”.
Đơn giá trung bình căn hộ chung cư Hà Nội sơ cấp
Chỉ ra một số yếu tố chính dẫn đến sự tăng giá của bất động sản, chuyên gia khẳng định:
Một là, do thời gian hoàn thiện pháp lý thường kéo dài nên quy trình phê duyệt các dự án mất rất nhiều thời gian. Từ khâu giải phóng mặt bằng đến hoàn thiện hồ sơ pháp lý đòi hỏi chủ đầu tư phải theo sát và tuân thủ nhiều quy định về thủ tục giấy tờ khác nhau.
Chính điều này đã làm tăng chi phí đầu tư xây dựng các dự án, kéo theo tăng giá bất động sản.
Hai là, với quy định mới được Chính phủ ban hành, việc đấu giá đất phải tuân theo mức giá thực trên thị trường.
Ba là, thị trường bất động sản nói chung, phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội chịu ảnh hưởng của lạm phát và tỷ giá. Tại Việt Nam, lạm phát được kiểm soát khá tốt thế nhưng sự tăng giá phi mã của vàng và đô so với đồng tiền Việt Nam đã tạo áp lực trực tiếp lên bất động sản.
Nhiều nhà đầu tư sử dụng các tài sản này như một hình thức tích lũy giá trị lâu dài cho bản thân.
Nhận định của các chuyên gia về mức giá chung cư Hà Nội
Dưới góc nhìn tích cực, tâm lý của khách hàng tiêu thụ bất động sản tại Hà Nội đang tốt lên vượt kỳ vọng của giới đầu tư và chuyên gia. Nhu cầu mua nhà để ở hoặc đầu tư bị dồn nén lâu nay đã kịp bung ra khiến niềm tin của khách hàng vào thị trường được củng cố.
Nhu cầu bùng nổ nhưng nguồn cung khan hiếm khiến giá sản phẩm được đẩy lên cao.
Dưới góc độ kinh tế, chuyên gia cho rằng trong thời gian tới, giá chung cư sẽ khó có thể giảm. Tuy nhiên hiện nay, đà tăng giá đã chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng diễn ra như nhiều tháng trước.
Nguồn cung sơ cấp tăng lên, giúp tình trạng khan hiếm phần nào được tháo gỡ. Các sản phẩm nguồn cung mới chủ yếu thuộc nhóm phân khúc cao cấp, hạng sang, thậm chí có giá trên 100 triệu đồng/m2.
Thế nhưng lượng nguồn cung mới này lại có tỷ lệ hấp thụ khá cao, diễn ra nhanh chóng.
Giá chung cư Hà Nội vượt quá khả năng chi trả của người lao động
Chuyên gia đánh giá rằng, mức giá “dễ thở” nhất hiện tại đối với phân khúc chung cư Hà Nội là từ 60 - 70 triệu đồng/m2, chủ yếu đến từ các dự án được tái khởi động hoặc những khu vực trước đây chưa thu hút sự chú ý của nhà đầu tư.
Dòng tiền có xu hướng chuyển dịch từ khu vực trung tâm, có mặt bằng giá trung bình cao đến khu vực dự án có mức giá cạnh tranh, còn nhiều dư địa tăng trưởng và khả năng thanh khoản tốt trong tương lai.
Thực tế đã chứng minh, giá chung cư Hà Nội sở hữu giá trị sử dụng thật như để ở hoặc cho thuê thường tăng trưởng mạnh. Điển hình: Đông Anh, Hoài Đức,...là khu vực ngoại thành nhưng giá chung cư ghi nhận tăng gấp đôi, từ 30 - 40 triệu đồng/m2 lên đến 70 - 80 triệu đồng/m2.
Yếu tố chính được nhận định để thúc đẩy giá bất động sản tăng có thể kể tới như: ảnh hưởng của bảng giá đất mới, chi phí vật liệu xây dựng đầu vào và chi phí đầu tư cho cơ sở hạ tầng, tiện ích.
Dự báo về mức giá bất động sản, giá chung cư Hà Nội trong thời gian tới, chuyên gia cho rằng, mức giá sản phẩm bất động sản sẽ tiếp tục tăng nhưng tốc độ có phần chững lại do sức mua giảm.
Nguyên nhân được chỉ ra cho thực trạng này là do: nguồn cung mới bị hạn chế, cần thêm thời gian để tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giá nền cao kéo theo tăng chi phí giao dịch và đầu tư.
