“Nút thắt” của thị trường bất động sản - Định giá đất
02/01/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường bất động sản sau khi công bố bảng giá đất mới
Trong năm 2024 vừa qua, thị trường bất động sản đã đón nhận nhiều “tin vui” sau thời gian dài ảm đạm. Để có được kết quả này là nhờ những tín hiệu tích cực sau khi ba bộ luật liên quan đến bất động sản được sửa đổi, bổ sung và ban hành.
Năm 2024 cũng là lúc lãi suất ngân hàng duy trì ở mức thấp hơn so với trước kia. Đây là tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản. Sự sôi động của thị trường đến từ những người có nhu cầu mua nhà đất ở thực.
Hiện nay, thì phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn đang duy trì “sức nóng” tốt nhất. Lượng dự án được triển khai tăng mạnh về số lượng. Nguồn vốn FDI dồi dào, mức lấp đầy các khu công nghiệp cao khi phần lớn các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động.
Bất động sản thương mại văn phòng và bán lẻ cũng phát triển với tốc độ ổn định, tiềm năng dài hạn với tăng trưởng cả về quy mô lẫn chất lượng.
Sản phẩm “đáng lo” nhất trên thị trường hiện nay đó chính là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Tuy đã có các bộ luật mới được sửa đổi, bổ sung thế nhưng những sản phẩm này vẫn gặp khó khăn về mặt pháp lý.
Luật chưa thực sự “ngấm” khiến cho các địa phương khó trong triển khai, không có được sự cải thiện rõ ràng.
Những tác động khi bỏ khung giá đất
Bên cạnh đó, nhiều rủi ro, thách thức, gây khó khăn cho việc phục hồi thị trường bất động sản như: kinh tế thế giới tăng trưởng chậm, giải ngân đầu tư công chậm, doanh nghiệp gặp khó khăn về pháp lý, chi phí đầu vào cao,...
Không những vậy, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng có tốc độ dịch chuyển khá chậm, khiến giá bất động sản tăng cao và nhanh, đặc biệt là tại các phân khúc: chung cư, đất nền,...
Chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường đã có những thay đổi tích cực trong nhiều năm quan, không ngừng nỗ lực phát triển theo hướng bền vững hơn.
Nhận định của các chuyên gia về việc định giá đất
Định giá đất sát với thị trường khiến người mua vui buồn lẫn lộn
Hiện nay, giá đất xác định theo nguyên tắc thị trường mới là điểm lưu ý quan trọng nhất mà các chủ thể tham gia cần lưu tâm. Các cơ quan ban ngành liên quan cần tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ những bất cập còn sót lại.
Việc này nhằm xóa bỏ tình trạng hai giá, tạo cơ sở vững chắc cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng và thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Đồng thời cũng giúp xác định rõ hiệu quả đầu tư dự án cùng trách nhiệm của các bên liên quan.
Tuy nhiên, chuyên gia cũng cho rằng, việc áp dụng bảng giá sát với thị trường để định giá đất, có thể sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất và các chi phí liên quan như: giá bán, giá cho thuê. Dự kiến, khi bảng giá đất mới chính thức được đưa vào áp dụng tại nhiều địa phương, đất tại một số địa phương có thể tăng giá từ 2 - 7 lần.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng đánh giá, khi địa phương đang tiến hành công bố bảng giá đất mới hoặc quy hoạch dự án mới, cũng gây ra những ảnh hưởng trực tiếp vào giá bất động sản.
Nhiều địa phương sẽ có nguy cơ bị độn giá lên cao, bởi hiện nay, các dự án ở Hà Nội hay TP. HCM đều đang trong giai đoạn đền bù, giá GPMB cao, đẩy chi phí đầu tư, làm tăng đột biến giá sản phẩm.
Chuyên gia cho rằng, giá bất động sản khó có thể giảm và sẽ tiếp tục tăng cao. Đây được coi là một nghịch lý còn tồn tại khi nguồn cung đang dần được cải thiện nhưng giá nhà vẫn không “hạ nhiệt”.
Nhìn chung, nếu không có cải thiện về giá, lượng giao dịch sẽ giảm, thị trường cũng chững lại.
Thực tế, thị trường bất động sản tăng trưởng tại một số phân khúc là do các yếu tố hợp lực như: chính sách, hạ tầng và tài chính. Tuy nhiên, nếu các cơ quan có thẩm quyền không có sự can thiệp sớm sẽ khiến cho giá bất động sản tăng cao, gây nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội.
