Nghịch lý bất động sản, chung cư “cháy hàng” trong khi nhà giá rẻ “ế” lay lắt ngày qua ngày

Nghịch lý bất động sản hiện nay

Diễn biến giá nhà chung cư thời gian qua, tăng phi mã ở tất cả các phân khúc do đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân. Theo như ghi nhận của chúng tôi, đến thời điểm hiện tại thì giá căn hộ chung cư vẫn tiếp tục tăng cao.

Khu vực có giá chung cư tăng nhiều nhất thường thuộc về các dự án nằm trong khu vực nội đô trung tâm như: Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Ba Đình…Giá chung cư tăng cao, đạt khoảng trung bình 200-300 triệu đồng/căn. 

Các sản phẩm của quận nội đô hay vùng ven khác như: Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoài Đức, mức tăng thấp hơn, từ 100 triệu đồng - 200 triệu đồng/căn.

Tưởng chừng như xu hướng biến động giá này của sản phẩm chung cư sẽ khiến lượng người mua giảm, chuyển sang phân khúc khác. Thế nhưng nghịch lý bất động sản là nó vẫn tiếp tục thu hút được sự quan tâm, săn đón của người mua. 

Chẳng hạn như một dự án chung cư tại Hà Nội vừa mở bán đã gây bão trên thị trường khi có hàng nghìn người phải xếp hàng từ sáng sớm để giành suất mua. 2500 căn hộ đã “cháy hàng” chỉ trong vòng 2 tiếng đồng hồ. Mặc cho mức giá căn hộ tại khu vực này không hề thấp, khoảng 80 triệu đồng/m2 (chưa tính thuế).

Thế nhưng chiều chuyên gia lại cảnh báo và cảm thấy khó hiểu khi khách lại lựa chọn dự án mới hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thậm chí là chưa được đào móng.

Nhưng dự án này lại được nói là có mức giá ngang ngửa những sản phẩm đã hoàn thiện, tại quận trung tâm như: BRG Diamond Residence 25 Lê Văn Lương, The Matrix One Lê Quang Đạo,...

Dự án chung cư được rao bán đợt 1 rầm rộ thế nhưng lại bị các chuyên gia cảnh báo về pháp lý

Nghịch lý bất động sản thể hiện ở chỗ đó là nhiều sản phẩm đắt đỏ lại luôn cháy hàng trong khi sản phẩm giá rẻ, dự án nhà ở xã hội lại phải mở bán lay lắt, chia thành nhiều đợt mà vẫn chưa hết hàng. Cảnh “ế” cứ diễn biến từ ngày này qua ngày khác. 

Một ví dụ điển hành mà ta có thể dễ dàng so sánh được đó chính là nằm cách dự án chung cư mà hàng ngàn người phải xếp hàng mua từ sáng sớm khoảng 10km là dự án nhà ở xã hội đã được mở bán tới 26 lần.

Thời gian mở bán kéo dài từ năm 2015 đến tháng 4 năm 2023, tổng số căn được bán ra là 869 căn nhà ở xã hội và 235 căn để cho thuê.

Tổng số căn của dự án rơi vào khoảng 1.496 với 264 căn hộ kinh doanh thương mại, 911 căn nhà ở xã hội và 321 căn cho thuê. Số lượng bán được mới hơn một nửa trong tổng số nhà ở.

Và đặc biệt, giá bán nhà ở đây rẻ hơn rất nhiều so với các sản phẩm chung cư hiện nay trên thị trường, chỉ khoảng 14 triệu đồng/m2. Giá cho thuê khoảng 61.000 đồng/m2. 

Toàn cảnh dự án nhà ở xã hội trải qua 26 lần bán mà vẫn "ế" hàng

Nguyên nhân dẫn đến nghịch lý bất động sản này được các chuyên gia đưa ra là do dự án nằm tại huyện ngoại thành, có vị trí xã trung tâm nên người mua cảm thấy không mặn mà, hờ hững.

Khách hàng đánh giá đây là sản phẩm thường kém về mặt tiện ích và hệ thống giao thông so với các căn chung cư.

Tính đến nay, cả nước đã có gần 500 dự án nhà ở xã hội được xây dựng và rao bán, tổng số là 412.000 căn. Tuy nhiên trong đó:

Mới chỉ có 71 dự án hoàn thiện có 37.868 căn mở bán, đạt gần 9% so với kế hoạch của năm 2021 - 2025. 127 dự án đang khởi công, có tổng số căn là 107.896 căn. 

Còn lại là 301 dự án tương đương 265.486 căn mới đang dừng ở bước chấp thuận chủ trương đầu tư.

Giá bán trung bình của một sản phẩm nhà ở xã hội rơi vào khoảng 18 triệu đồng trên một mét vuông.

Với những dự án có vị trí đẹp hay tiện ích, cơ sở vật chất hơn thì khách hàng cần trả thêm chi phí chênh lệch để sở hữu dự án. Tuy nhiên tình hình vẫn diễn ra không khả quan lắm khi cả quý I năm 2024 chỉ có 221 căn được bán, con số này chiếm 19% tổng số sản phẩm nguồn cung.

Nhà ở xã hội - Nghịch lý bất động sản “vừa thiếu vừa ế”

Sản phẩm nhà ở xã hội vừa "thiếu" vừa "ế"

Tại sao lại xuất hiện nghịch lý bất động sản khi người thì kêu thiếu nhà ở xã hội nhưng lại có dự án mở bán hàng chục lần mà vẫn không hết hàng.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nguyên nhân đầu tiên dẫn tới hiện tượng này chính là các chủ đầu tư đã lựa chọn đất dự án ở vị trí xa trung tâm, không đáp ứng được đầy đủ về tiện ích giao thông, dịch vụ nên không thu hút được người mua.

Mặc cho nhu cầu về nhà ở xã hội là rất lớn nhưng cũng có sự chênh lệch giữa các khu vực. Một số dự án tại Hoài Đức hay huyện ngoại thành khác vẫn sẽ có khách hàng. Nhưng tệp khách hàng này là những cư dân làm việc xung quanh khu vực đó, còn đối tượng sinh hoạt, học tập và làm việc tại trung tâm sẽ không mặn mà lắm.

Một yếu tố khác mà ta cũng phải nhìn nhận thật khách quan đó chính là cơ sở hạ tầng chưa được đồng bộ đúng mức. Sau 10 năm nữa, khi hạ tầng giao thông, tiện ích được quy hoạch lại, có đầy đủ: trường học, bệnh viện, khu vực sinh hoạt cộng đồng, vui chơi, giải trí thì sản phẩm mới trở nên thu hút nhà đầu tư được. 

Và cuối cùng, nguyên nhân dẫn tới nghịch lý bất động sản “thiếu - ế” trên thị trường hiện nay đó chính là các chính sách chưa hỗ trợ tối đa và thu hút được đúng nhóm khách hàng có nhu cầu.

Bởi đối tượng mà nhà ở xã hội hướng tới là những người có thu nhập trung bình thấp và thấp nên phải chuyển giao cơ chế bán hàng, mục đích sử dụng đúng đối tượng.

Cần thêm trợ lực chính sách cho các dự án nhà ở xã hội hiện nay

Chính phủ cùng các cơ quan ban ngành cần tiếp tục nghiên cứu tình hình thực tế, điều chỉnh cơ chế, chính sách sao cho phù hợp. Khuyến khích các đơn vị doanh nghiệp, chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Đối tượng được thụ hưởng cũng nên mở rộng hơn, chính sách hỗ trợ nhà ở được nới lỏng cùng các tiêu chí đơn giản, tối ưu hóa về thủ tục giấy tờ,...

SGO Land mong rằng bài viết trên sẽ giúp khách hàng và nhà đầu tư có thêm những góc nhìn khách quan về thị trường bất động sản tạI Việt Nam nói chung, Hà Nội nói riêng.

Từ đó, nhà đầu tư và khách hàng có thể tìm kiếm được dự án, sản phẩm ưng ý, phù hợp với nhu cầu của bản thân giữa “cơn bão” đầy những nghịch lý bất động sản như hiện nay.