Hạ tầng "nhích", giá nhà "tăng": Sức hút khó cưỡng của căn hộ tại TP. HCM
28/08/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Mặc dù thị trường TP. HCM xuất hiện nhiều dự án mới, nhưng giá bán không có xu hướng giảm. Đặc biệt là phân khúc căn hộ tại các khu vực lân cận những dự án hạ tầng giao thông trọng điểm. Các chuyên gia nhận định, sự phát triển của hạ tầng là động lực chính thúc đẩy giá trị bất động sản, khiến cho việc sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng ngày càng xa tầm với của nhiều người dân.Căn hộ giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 “khan hiếm” tại TP.HCM
Sau sáp nhập, TP. HCM được kỳ vọng sẽ là khu vực bổ sung nguồn cung với mức giá hợp lý và dồi dào để khách hàng và nhà đầu tư có thêm nhiều sự lựa chọn khác nhau. Theo ghi nhận, giá bán căn hộ trên thị trường hiện nay tăng rất nhanh, dao động trong mức từ 60 - 70 triệu đồng. Đây là phân khúc chiếm tỷ lệ lớn nhất trong rổ hàng hiện nay.
Một số dự án điển hình như:
- Dự án Landmark Bình Dương - Phú Cường Group với giá 70 triệu đồng/m2.
- Dự án Hồ Gươm Xanh - TBS Group với giá 65 - 70 triệu đồng/m2.
- Dự án Urban Green với mức giá 75 - 85 triệu đồng/m2.
- Dự án căn hộ Vạn Phúc City có giá 130 triệu đồng/m2.
Nguồn cung căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm
Mặt khác, nguồn cung căn hộ có giá từ 45 - 50 triệu đồng/m2 dọc theo các tuyến đường quốc lộ 13 ngày càng “khan hiếm”. Dù thanh khoản của phân khúc sản phẩm này được đánh giá khá cao nhưng vẫn “vắng bóng” tại siêu đô thị TP. HCM.
Điểm mặt một số dự án nổi bật mà khách hàng và nhà đầu tư có thể tham khảo như: La Pura, Habitat, The Glory,... Mức giá dao động trong khoảng dưới 55 triệu đồng/m2.
Hay tại khu vực Dĩ An (TP. HCM) nơi sở hữu các dự án như: Phú Đông SkyOne, TT AVIO, Bcons Bình An Đông Tây,... Giá bán sản phẩm tại các dự án được đánh giá là khá hợp lý với mức độ quan tâm lớn từ phía người mua.
Trong báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM tháng 7 vừa qua, mức độ quan tâm bất động sản đã tăng tại hầu hết các khu vực, thể hiện tác động tích cực từ thông tin quy hoạch.
Phân khúc căn hộ chung cư vẫn luôn dẫn đầu thị trường bán và cho thuê. Giá bán loại hình bất động sản này đã tăng khoảng 10% chỉ trong vòng 3 tháng. Bất ngờ hơn, xu hướng tăng giá này có khả năng sẽ tiếp tục diễn biến trong thời gian tới.
Giá bán căn hộ tại TP. HCM chưa có dấu hiệu dừng lại
Quay trở lại thời gian trước khi sáp nhập vào TP. HCM, Bình Dương là địa phương có nguồn căn hộ khá dồi dào, mặt bằng giá bán sẽ thấp hơn khoảng 30% - 50% so với thành phố trung tâm.
Tuy nhiên, sau sáp nhập, chuyên gia nhận định rằng, khoảng cách giá sẽ được thu hẹp. Tức là, các căn hộ có giá bán từ 40 - 50 triệu đồng/m2 sẽ ngày càng ít, thậm chí là “biến mất” trong tương lai gần.
Một yếu tố khách khiến cho giá bán căn hộ tăng nhanh đó chính là hệ thống cơ sở hạ tầng. Theo đại diện của Batdongsan.com.vn miền Nam, hiện nay thành phố đang ưu tiên thúc đẩy các tuyến giao thông chiến lược như: Quốc lộ 13, Vành đai 3 TP. HCM, Vành đai 4 TP. HCM, Metro số 2, cao tốc TP. HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành,...
Giá bán chung cư tại TP. HCM chưa có dấu hiệu "giảm nhiệt"
Đây là yếu tố quan trọng hàng đầu (chiếm 41%) trong việc tác động đến mức tăng trưởng giá bán. Xếp sau đó lần lượt là các yếu tố như: quy hoạch đô thị, tâm lý của nhà đầu tư, tốc độ tăng trưởng dân số và nhu cầu nhà ở,...
Các nghiên cứu khác của nhiều đơn vị cũng đã chỉ ra tác động của chủ trương sáp nhập tỉnh thành có ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm. Quy mô đô thị được mở rộng, tạo điều kiện cho quy hoạch dự án tổng thể bài bản và khoa học hơn.
Xu hướng dịch chuyển đầu tư theo đó cũng hình thành. Khách hàng và nhà đầu tư sẽ tìm tới những khu vực có hạ tầng được nâng cấp, đồng bộ với mức giá “dễ thở”. “Làn sóng” “đón đầu” bất động sản được hình thành, kéo theo sự gia tăng giá trị bất động sản, đặc biệt là tại các phân khúc: đất nền, nhà phố hoặc căn hộ tại trung tâm.
Chuyên gia dự báo, với những diễn biến trong 6 tháng đầu năm 2025, giá bán căn hộ tại TP. HCM (sau sáp nhập) sẽ tiếp tục tăng.
Theo nhận định của các chuyên gia, với nguồn cung dồi dào và nhu cầu liên tục gia tăng, tiềm năng tăng giá tại các thị trường bất động sản lân cận TP. HCM vẫn còn rất lớn. Dự báo trong ba năm tới, mức tăng giá bán căn hộ sơ cấp sẽ đạt trung bình từ 9% đến 11% mỗi năm.
Chuyên gia từ CBRE Việt Nam cũng cho biết, thị trường bất động sản đang đối mặt với sự mất cân bằng nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở thực tế vẫn ở mức rất cao, nhưng nguồn cung lại ngày càng thiếu hụt.
Mặc dù động thái sáp nhập có thể giúp đa dạng hóa nguồn cung trong tương lai, giá nhà ở TP.HCM và các khu vực lân cận vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, tiếp tục gây áp lực cho người mua nhà.
Nghiên cứu thị trường cho thấy mối tương quan chặt chẽ giữa sự phát triển của hạ tầng giao thông và sự tăng trưởng của giá trị bất động sản.
Tại TP.HCM, các dự án trọng điểm như đường Phạm Văn Đồng, hầm Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn và đặc biệt là tuyến Metro số 1 đã trở thành chất xúc tác mạnh mẽ. Các dự án căn hộ dọc tuyến Metro số 1 đã chứng kiến mức tăng giá ấn tượng từ 50% đến 70% trong vòng 4-5 năm, thậm chí có những khu vực đạt mức tăng 150% kể từ thời điểm khởi công.
Tương tự, tuyến Quốc lộ 13 đã đóng vai trò quan trọng trong việc thiết lập một mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản tại TP.HCM và Bình Dương trong hai thập kỷ qua. Giá đất mặt tiền tại đây đã ghi nhận mức tăng trưởng vượt bậc. Cách đây 5 năm, giá đất ở đoạn Hiệp Bình - Bình Triệu chỉ dao động từ 45 - 55 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay đã đạt từ 100 - 180 triệu đồng/m2.
Các tuyến đường nội khu, chỉ cách mặt tiền 300 - 500m, cũng đã tăng gần gấp đôi trong 3-4 năm, đạt mức 60 - 80 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy rõ ràng rằng, đầu tư vào hạ tầng giao thông là một trong những yếu tố quyết định đến sự tăng trưởng giá trị của bất động sản.
Theo các chuyên gia trong ngành, dù giá bất động sản đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua, việc giảm giá là một kịch bản khó có thể xảy ra. Một số yếu tố then chốt đang củng cố xu hướng tăng giá, khiến thị trường bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao.
