Dòng tiền ngân hàng đổ mạnh vào phân khúc nào của thị trường bất động sản?
21/01/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Tín dụng bất động sản tăng cao
Tính đến hết tháng 12 năm 2024, tín dụng của nền kinh tế đã tăng lên mức 13.82%. Mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước là đến cuối năm 2024, mục tiêu tăng trưởng tín dụng đạt mức 15%.
Tuy Ngân hàng nhà nước chưa công bố số liệu tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm vừa qua, thế nhưng thông qua tỷ trọng 21% - 22% tổng dư nợ, ta dễ dàng có thể tính toán được mức tín dụng bất động sản ước đạt từ 3.3 ỷ - 3.4 tỷ đồng.
Chuyên gia cho rằng, tín dụng bất động sản vẫn chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp, chủ đầu tư thay vì khách hàng. Nguyên nhân chính là do giá bất động sản đang dần vượt quá khả năng chi trả của khách hàng.
Trong khi đó, thị trường bất động sản lại xuất hiện càng nhiều những khu đô thị bỏ hoang với hàng trăm căn biệt thự, liền kề cũng bị hoang hóa tại các khu đô thị mới.
Như đã nêu ở trên, thị trường hiện đang ghi nhận một lượng lớn các sản phẩm cao cấp. Nếu để giá bất động sản tăng quá nhanh trong khi thực tế nhu cầu lại không cao, dễ dẫn tới bong bóng giá ảo.
Đặc biệt, khi phần lớn tín dụng tập trung vào bất động sản cao cấp thì nợ xấu sẽ càng dễ tiềm ẩn và chờ thời cơ xuất hiện, đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế có dấu hiệu suy giảm hoặc gặp khó khăn nghiêm trọng.
Liệu ngân hàng có bị ảnh hưởng khi tín dụng bất động sản liên tục tăng?
Theo chuyên gia, đặc điểm của các dự án bất động sản cao cấp là vốn đầu tư lớn nên chủ đầu tư cũng thường cơ cấu tỷ lệ vay nợ cao. Nếu như nhu cầu bất động sản cao cấp không được như kỳ vọng thì chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc thanh toán khoản vay.
Điều này không những tạo áp lực lớn lên người vay mà còn tạp áp lực ngược lại phía ngân hàng. Bởi bất động sản cũng chính là tài sản thể chấp chủ yếu khi doanh nghiệp và người dân sử dụng các khoản vay.
Giá bất động sản tăng quá cao nhưng lại không phản ánh đúng giá trị thực sẽ dễ dẫn tới tài sản thế chấp không đủ để bù lỗ nếu xảy ra nợ xấu.
Chuyển dịch dòng vốn vào nhà giá rẻ
Chuyên ra cho rằng, để kiểm soát rủi ro tín dụng và đảm bảo an toàn cho hệ thống tài chính, cần có những biện pháp quản lý mạnh mẽ từ Ngân hàng Nhà nước. Đồng thời ngân hàng Nhà nước nên xem xét việc hạn chế lượng tín dụng vào những phân khúc bất động sản cao cấp.
Cần đẩy mạnh sự phát triển của phân khúc bất động sản trung cấp và bình dân, đáp ứng nhu cầu thực, nhằm tăng tính thanh khoản hợp lý cho sản phẩm.
Các cơ quan quản lý cần phải giám sát kỹ lưỡng khoản vay bất động sản để đảm bảo rằng khoản vay cho phân khúc cao cấp sẽ được trả nợ đúng hạn, giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.
Phân khúc bất động sản trung cấp và bình dân nên được ưu tiên thúc đẩy bằng các chính sách vay vốn.
Vừa qua, ngân hàng nhà nước cũng cho phép các ngân hàng khác tham gia vào gói tín dụng lên đến 120.000 tỷ đồng. Gói tín dụng này dùng để phát triển phân khúc nhà ở xã hội nên không cần tính vào tăng trưởng tín dụng nói chung.
Chuyển dịch dòng vốn bất động sản vào phân khúc nhà ở xã hội
Nhiều ngân hàng như: Agribank, Vietinbank,...sẵn sàng tham gia và đáp ứng đầy đủ vốn cho nhu cầu phát triển dự án, chủ yếu là trên địa bàn các địa phương có nhu cầu thực, phục vụ và đáp ứng yêu cầu của người dân.
Theo chuyên gia, việc ban hành văn bản không tính tăng trưởng cho vay nhà ở xã hội vào tăng trưởng tín dụng chung đã tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng để họ có thể dồn nguồn lực cho các lĩnh vực khác.
Đặc biệt, trong quý IV năm 2024, vấn đề pháp lý dự án đã được các tỉnh, thành tập trung tháo gỡ. Minh chứng là nhiều hồ sơ pháp lý trước đây mất cả năm để giải quyết thì nay chỉ mất khoảng chừng 2 tháng.
Thế nhưng, nhìn chung, các chuyên gia cho rằng, nếu không xử lý vướng mắc pháp lý tại hàng trăm dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại thì sẽ gây ảnh hưởng rất lớn tới việc thúc đẩy nguồn vốn tín dụng vào thị trường này.
Các chủ đầu tư cần nhận thức được rằng, dự án vướng pháp lý chính là thách thức lớn nhất đối với các nguồn tín dụng.
Để bổ sung cho bài viết thêm đầy đủ, mời bạn cùng để lại những bình luận, ý kiến bên dưới bài viết để SGO Land tiếp thu, điều chỉnh cho hoàn hảo, đầy đủ nhé!