Chung cư dưới 2 tỷ đồng chiếm chưa đến 7% nguồn cung căn hộ trên thị trường
10/09/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Theo khảo sát, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại TP. HCM, Hà Nội tiếp tục diễn biến theo hướng mất cân đối khi căn hộ giá bình dân ngày càng ít, tương đương tỷ trọng khoảng 4 - 7%.Cơ cấu nguồn cung căn hộ
Báo cáo 6 tháng đầu năm của Viện Kinh tế xây dựng cho biết, số lượng chung cư thương mại với mức giá bình dân tại hai thành phố lớn: Hà Nội và TP. HCM đang khá hạn chế. Hiện nay, các chủ đầu tư đang tập trung vào phát triển phân khúc nhà ở cao cấp.
Cụ thể, nguồn cung căn hộ cao cấp với mức giá trên 80m2 vẫn tiếp tục tăng so với năm ngoái. Thậm chí, tại khu vực vùng ven, nhiều dự án mới đã ghi nhận mức giá trên 100 triệu đồng/m2.
Giá căn hộ tăng cao khiến số lượng căn hộ giá rẻ ngày càng khan hiếm trên thị trường. Mức giá “dễ thở” chủ yếu đến từ các dự án đã bàn giao lâu năm, có vị trí cách xa khu vực trung tâm.
Đối với thị trường Hà Nội, tỷ trọng chuyển nhượng căn hộ giá trị dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 4%. Mặt khác, tỷ trọng chuyển nhượng phân khúc chung cư trên 5 tỷ đồng chiếm tới 55%.
Đối với thị trường TP. HCM, sản phẩm chung cư có giá trên 5 tỷ đồng cũng chiếm tỷ trọng tương đối lớn, hơn 47%. Phân khúc căn hộ từ 3 - 5 tỷ đồng chiếm 28%. Các sản phẩm có giá dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 7% và đang dần có xu hướng biến mất.
Nguồn cung căn hộ trên thị trường có sự chênh lệch giữa phân khúc bình dân và cao cấp
Diễn biến trên cũng được nhiều đơn vị ghi nhận trên thị trường bất động sản hiện nay. CBRE - Hãng tư vấn bất động sản uy tín cho biết, nguồn cung căn hộ mở bán trong 2 quý đầu năm 2025 tại Hà Nội là 10.760 căn. Lượng mở bán cao thứ 2 trong vòng khoảng 5 năm trở lại đây.
Trung bình giá bán căn hộ của các dự án ở mức 79 triệu đồng/m2 - mặt bằng chi phí cao, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu. So với năm ngoái, mức giá này đã tăng khoảng 33%.
Diễn biến tương tự cũng đang được ghi nhận tại thị trường TP. HCM (trước sáp nhập). Giá bán căn hộ trung bình đạt khoảng 82 triệu đồng/m2, tăng 29%. Mức tăng bình quân của những dự án tại trung tâm thành phố là từ 10 - 13% so với giai đoạn trước đó.
Dưới góc độ chuyên gia, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cao cấp của CBRE Hà Nội cho biết, chủ đầu tư kém “mặn mà” với những sản phẩm chung cư bình dân bởi họ phải tính toán thật kỹ bài toán lợi nhuận hiện nay.
Các chủ đầu tư đang phải đối mặt với mức tăng đáng kể của chi phí liên quan đến đất đai sau khi bảng giá đất mới có hiệu lực. Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng và thủ tục pháp lý phức tạp cũng khiến cho tiến độ dự án kéo dài, gia tăng chi phí đầu vào.
Động thái này khiến cho giỏ hàng sơ cấp, giá dưới 3 tỷ đồng ngày càng “vắng bóng” trên thị trường, đặc biệt phân khúc căn hộ cũ dưới 2 tỷ đồng cũng “biến mất”.
Giá bán căn hộ liên tục tăng
Giá bán căn hộ tăng cao so với mức thu nhập trung bình
Theo nghiên cứu của Viện Kinh tế Xây dựng, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ tại hai thành phố: Hà Nội và TP. HCM đang dần sụt giảm từ 7 - 13% so với cùng kỳ năm 2024.
Tại thị trường chuyển nhượng, lượng giao dịch căn hộ thủ đô cũng “hạ nhiệt”, giảm khoảng 8%. Cụ thể, tổng lượng giao dịch chung cư Hà Nội trong quý II vừa qua đạt khoảng 5.200 căn, giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ mới trên thị trường là 60%.
Một khảo sát gần đây của VnExpress đã chỉ ra, 65% số người tham gia chỉ có khả năng tài chính để mua căn hộ dưới 3 tỷ đồng, cho thấy nhu cầu nhà ở thực của người dân vẫn rất lớn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhấn mạnh rằng việc giá nhà liên tục tăng đang tạo ra một thách thức lớn, khiến giấc mơ an cư của người có thu nhập trung bình và thấp ngày càng trở nên xa vời.
Tuy nhiên, nếu thị trường duy trì sự cân bằng giữa cung và cầu, cùng với các giải pháp phù hợp, có thể tạo ra một môi trường bền vững hơn, nơi cả người mua và người bán đều hưởng lợi.
Các chuyên gia tin rằng, với sự vào cuộc kịp thời của cơ quan chức năng và sự điều chỉnh của thị trường, chúng ta có thể hướng tới một tương lai nơi giá nhà ở phản ánh đúng giá trị và khả năng chi trả của người dân, đồng thời vẫn đảm bảo sự phát triển ổn định cho nền kinh tế.
