Chậm định giá đất: Nhiều doanh nghiệp “đứng ngồi không yên”

Dự án “ngủ yên” vì chưa thể định giá đất

Nhiều doanh nghiệp “bức xúc” cho rằng dù nêu ý kiến, góp ý rất nhiều nhưng thủ tục hành chính vẫn “giậm chân tại chỗ” khiến doanh nghiệp không thể triển khai dự án. Một trong những nguyên nhân lớn nhất được chỉ ra đó chính là các thủ tục liên quan đến tiền sử dụng đất.

Chẳng hạn như một dự án Khu dân cư tại Quận 7, thành phố Hồ Chí Minh, sau khi nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư thì doanh nghiệp đã khẩn trương triển khai các thủ tục cần thiết.

Trong đó bao gồm việc xin phê duyệt tỉ lệ 1/500 dự án, đầu tư thi công hạ tầng, các tiện ích liên quan. Công ty cũng đã thực hiện chuyển nhượng đất nền cho khách hàng có nhu cầu song song với việc thực hiện các thủ tục để cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính.

Doanh nghiệp đủ điều kiện và sẵn sàng hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình với nhà nước thế nhưng đã tận 5, doanh nghiệp vẫn chưa được giải quyết thủ tục.

Nhiều dự án "bất động" do vướng mắc về thủ tục định giá đất

Tại Hội thảo mới nhất về định giá đất ở thành phố Hồ Chí Minh, đại diện Sở Tài nguyên và môi trường cũng đã thừa nhận rằng số lượng dự án nằm “đắp chiếu” do vướng định giá đất lên tới hàng trăm dự án.

Thực tế, nhiều dự án đã có quyết định cho thuê đất hay chuyển quyền sử dụng đất từ rất nhiều những năm trước.

Bởi pháp lý đất có thể có từ năm 2003 thế nhưng trong quá trình làm việc, kết nối và điều chỉnh xảy ra sự sai sót về quy trình, câu từ văn bản trước đây chưa rõ ràng, không bám sát luật khiến lô đất muốn định giá đúng cần phải rà soát lại.

Hiện tại đang có khoảng 125 dự án được chào thầu, nhiều đơn vị chào tới 30 lần mà vẫn không thuê được tư vấn, cá biệt hơn nhiều dự án đơn vị tư vấn “bó tay”, đành bỏ cuộc. Khi chào lại thì sẽ rất khó. 

Nhiều dự án đã có tư vấn, lập chứng thư nhưng lại vướng mắc bị hội đồng thẩm định giá đất trả về vì tổ chuyên viên rà soát rằng văn bản có nhiều nội dung không phù hợp.

Tất cả, dù là nguyên nhân gì thì đều khiến cho doanh nghiệp sốt ruột và nóng lòng với những dự án gần như đã sẵn sàng tất cả mà vẫn không thể ra lò của mình.

Đi tìm câu trả lời cho câu hỏi định giá đất

Băn khoăn tìm hướng định giá đất đúng, đủ và công bằng

Đầu năm 2024, Chính phủ đã cho ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Thực tế, các doanh nghiệp đang đánh giá Nghị định này là chưa phù hợp. Chính điều này đã khiến cho các dự án được giao đất, cho thuê đất không thể tiến hành việc xác định giá đất.

Dự thảo về định giá đất cũng đang được các chuyên gia góp ý, bổ sung vì cho rằng tính như vật là chưa đúng, còn thiếu trong tổng chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án cũng như lợi nhuận mà họ được hưởng khi hoàn thành.

Hệ lụy của vấn đề này là khó thu hút nhà đầu tư, vô hình chung khiến giá đất bị đẩy lên cao.

Định giá đất trong Luật đất đai sửa đổi 2024 mang lại nhiều ý kiến trái chiều

Ngoài ra, Luật còn đưa ra quy định khiến nhiều doanh nghiệp lo lắng đó chính là nếu như trong thời hạn từ 24 đến 48 tháng, doanh nghiệp chưa triển khai dự án thì đất sẽ bị thu hồi lại.

Doanh nghiệp cũng không nhận được các khoản bồi thường. Tuy đây là một trong những quy định nghiêm ngặt nhằm tránh hiện tượng đầu cơ đất đai.

Thế nhưng trong thực tế cần phải xem xét tới trường hợp doanh nghiệp không thể thực hiện do bị chậm các thủ tục mà những thu tục này liên quan trực tiếp tới các cơ quan chức năng.

Theo các chuyên gia thì việc định giá đất cần phải tính đúng, đủ và công bằng, tránh tình trạng tận thu. Nhà nước có thể thu được của doanh nghiệp hết 10 phần thì chỉ nên thu 9 phần, 1 phần còn lại dùng để kích cầu đầu tư.

Bởi người tiêu dùng cũng chính là một trong những nhân tố quan trọng, góp phần thúc đẩy nền kinh tế, từ đó nuôi dưỡng ngược lại nguồn thu. 

Nếu như định giá đất đúng, đủ, công bằng và không tận thu sẽ là tiền đề để kích thích nền kinh tế phát triển, đóng góp vào ngân sách nhà nước. Còn nếu cứ cố chấp định hướng thẩm định giá đất lên cao sẽ khó thu hút cho nhà đầu tư.