Tập trung và nỗ lực "khơi thông" dòng vốn cho các sản phẩm bất động sản phân khúc trung - thấp cấp

Trái phiếu doanh nghiệp BĐS “ấm nóng” trở lại

Theo báo cáo hiện nay thì hơn 50 doanh nghiệp bất động sản dân cư đang có niêm yết tổng số nợ vay là 180.3 nghìn tỷ đồng. Thậm chí, nếu tính thêm cả “nguồn vốn khác” thì số nợ vay sẽ ở mức khoảng 492.4 nghìn tỷ đồng. 

Có thể hiểu “nguồn vốn khác” ở đây là số tiền nhận từ các hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp tác kinh doanh. 

Đồng thời, với Thông tư 06 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng đã bị hoãn cũng có tác động rất lớn tới nguồn vốn BĐS.

Bởi “nguồn vốn khác” được kể trên có cả nguồn vốn từ vay các ngân hàng của doanh nghiệp.

Cơ cấu vốn nợ của các doanh nghiệp bất động sản

Trong đó, vốn tín dụng của ngân hàng dùng để cho vay bất động sản, diễn biến trong giai đoạn từ 2018 đến hết quý III/2023 cho thấy đà tăng trưởng liên tục trong những năm qua. Đặc biệt là thời điểm năm 2019 khi đỉnh tăng trưởng lên tới 36.5% chỉ số YoY. 

Khoảng thời gian năm 2021 - 2022, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản tăng đều đặn từ 10% - 12%/năm.

Qúy 3 năm 2023 là lúc thị trường bất động sản có nhiều dấu hiệu diễn biến kém tích cực thế nhưng thật bất ngờ khi tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực này vẫn duy trì mức tăng 6%.

Đối với việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản thì thị trường bắt đầu sôi động từ tháng 10 năm 2023, tương ứng với 82.9 nghìn tỷ đồng được phát hành thành công.

Cụ thể, thị trường có 74.8 nghìn trái phiếu phát hành riêng lẻ, lãi suất trái phiếu khá ổn định. Mức bình quân là 11.92% trong kỳ hạn bình quân là khoảng 3.56 năm.

Thế nhưng, lãi suất huy động trái phiếu BĐS có biên độ dao động khá lớn, từ 6% - 15% tùy theo tổ chức phát hành hoặc các yếu tố khác.

Tín dụng người mua, nhà phát triển và tỉ lệ tăng trưởng hàng năm YoY

Những thách thức đặt ra cho doanh nghiệp bất động sản

Thực tế rõ ràng nhất mà chúng ta đều có thể nhận thấy đó chính là các kênh vốn cho thị trường bất động sản đều đang vướng phải những khó khăn chung. Riêng đối với mức tín dụng ngân hàng thì vấn đề kiểm soát rủi ro tín dụng, rủi ro pháp lý dự án khá cao.

Với kênh đầu tư trái phiếu của doanh nghiệp, hàng loạt sự kiện vi phạm nghĩa vụ nợ gần đây làm cho nhà đầu tư ngày càng mất niềm tin vào sản phẩm này. Bên cạnh đó là rủi ro pháp lý dự án cao trong khi nguồn FDI vào bất động sản sẽ bị ảnh hưởng khá nhiều cho chênh lệch môi trường lãi suất quốc tế.

Về phía người mua trả trước thì nguồn vốn tưởng chừng như ổn định này cũng bị ảnh hưởng do giá bất động sản ngày càng cao, tỷ lệ nghịch với thu nhập và mức tăng lương của người mua nhà. Lãi suất tín dụng mua nhà dù đã giảm gần đây nhưng vẫn hiện hữu nhiều nguy cơ rủi ro pháp lý và cơ chế thả nổi.

Các chuyên gia đã đưa ra nhận xét rằng chất lượng tín dụng của đơn vị bất động sản đang có diễn biến thấp đi trong bối cảnh chất lượng tín dụng của chủ đầu tư đang “lay lắt” dần.

Dòng tiền phải trả từ trái phiếu dự kiến của các doanh nghiệp BĐS

Thị trường bất động gặp nhiều trở ngại nên khả năng thực hiện cũng như bán hàng của các nhà phát triển bất động sản bị ảnh hưởng đáng kể. Điều này thể hiện rõ nhất qua tỷ lệ doanh thu nhân trước với số hàng tồn kho đang giảm mạnh.

Áp lực trả nợ và gốc vay lớn, dòng tiền thu về từ kinh doanh không đủ khiến “sức khỏe” tài chính và khả năng thanh khoản của doanh nghiệp bất động sản giảm mạnh. 

Nguồn cung mua bất động sản lớn nhưng vấn đề là từ phía nguồn cung và pháp lý sẽ làm ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành dự án và vấn đề tính khả thi khi cấp vốn của các ngân hàng.

Mặc dù đã qua hai quý của năm 2024 thế nhưng triển vọng phục hồi của thị trường vẫn phụ thuộc nhiều vào việc tháo gỡ nợ xấu trái phiếu của doanh nghiệp và nợ vay bất động sản.

Mặc cho tín dụng kinh doanh lĩnh vực nhà đất đang tăng trở lại. Nhưng nếu so với nhu cầu vốn lĩnh vực này thì quy mô mức tăng còn quá nhỏ, không đáng kể.

“Khơi thông” nguồn vốn tín dụng bất động sản

Hệ thống giải pháp nhằm “khơi thông” vốn tín dụng bất động sản cần được thực hiện đồng bộ, quyết liệt và triển khai trên mọi đối tượng. Trái chủ sẽ phải chấp nhận giảm giá trị trái phiếu của mình.

Khi lượng giá trị bị giảm theo một tỷ lệ chuẩn, được xác định chắc chắn thì số nợ cũng giảm theo, có thể biến thành cổ phần của các trái chủ trong doanh nghiệp hoặc ngân hàng đứng ra phát hành.

Nếu như biện pháp trên mang tính “kỹ thuật” cao thì giải pháp đơn giản và dễ thực hiện hơn đó chính là tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, đặc biệt là dự án đã giải phóng mặt bằng, chỉ cần thực hiện thêm nghĩa vụ thuế và cấp phép để được xây dựng.

Những dự án khác được rà soát và kiểm tra thật kỹ để xem xét khả năng nộp tiền, cho phép ra sổ đỏ.

Khơi thông dòng chảy tín dụng bất động sản

Chính phủ cũng cần đưa ra các chương trình kích cầu tín dụng nhà ở khép kín, tập trung vào phân khúc trung - thấp cấp để đáp ứng được phần lớn mong tước của người lao động.

Phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền để cải thiện lại hệ thống thông tin minh bạch, phát hành trái phiếu được đẩy mạnh trở lại. Thực tế hiện nay thì hoạt động này vẫn đang trên đà khôi phục. 

Số dự án “sạch” về pháp lý khi chủ động, minh bạch về thông tin sẽ có cơ hội huy động vốn cao hơn.

Trước mắt thì thị trường bất động sản đang kỳ vọng vào sửa đổi thông tư về việc tạo điều kiện cơ cấu lại tín dụng cũng như sửa đổi nghị định về giãn hoãn trái phiếu của doanh nghiệp để mang tới những tác động tích cực. 

Thị trường có thể xác định nhóm các tổ chức phát hành có tài chính “khỏe”, “sạch” để tạo cơ sở, tiền đề cho việc khôi phục hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản hiện nay.