Bài học “tiền mất tật mang” khi đầu tư đất không sổ đỏ

“Thà mua nhầm còn hơn bỏ sót”

Trong Điều 138, Luật Đất đai sửa đổi 2024 quy định rằng đối tượng là các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không giấy tờ nhưng không vi phạm hay thuộc các trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1-7-2014 sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Quy định được đưa ra giúp tháo gỡ nút thắt về việc cấp giấy tờ pháp lý cho các trường hợp sử dụng đất do cha ông để lại, đang được sử dụng ổn định. 

Trên thực tế thì hiện trạng này diễn ra khá phổ biến, đặc biệt là ở những vùng nông thôn. Thế nhưng đây cũng là cơ hội để nhiều nhà đầu tư quyết định “mạo hiểm” “khai phá” cho mình hướng đi mới, hấp dẫn và tiềm năng hơn.

Các nhà đầu tư hy vọng việc mua đất không sổ tại các vùng nông thôn sẽ giúp họ thu về khoản chênh khổng lồ sau khi Luật đất đai có hiệu lực và mặt hàng được cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý.

Đất nông nghiệp không có sổ bỗng nhiên "hot" trở lại

Cụ thể như tại xã Quảng Khê, huyện Đăk G’long, tỉnh Đắk Nông, các môi giới bất động sản nhận được nhiều thông tin đặt hàng của khách, hỏi mua mặt hàng đất nông nghiệp không có sổ đỏ.

Đi kèm với điều kiện đó, người mua còn yêu cầu đất phải có sổ xanh (đối với đất trồng rừng) hoặc là nơi an cư của người dân lâu năm, có trích lục đo vẽ, phân ranh giới rõ ràng.

Nhiều khách hàng từ thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã nhanh tay sở hữu cho mình những mảnh đất không sổ, chỉ cần Luật Đất đai có hiệu lực, chờ làm sổ là sẽ cắm cọc ranh giới ngay lập tức. 

Hiện nay, mức giá đất rừng hay đất nông nghiệp tại Đắk Nông rất rẻ, chỉ khoảng 400 triệu - 500 triệu đồng/ha. Thế nhưng, khi có đầy đủ giấy tờ pháp lý thì những mảnh “vàng” này có giá cao tới gấp 2 - 3 lần.

Trước đây, nhà đầu tư thường có tâm lý e ngại với những mảnh đất không sổ vì sợ sau khi giao dịch sẽ không làm được giấy tờ. Giao dịch đất nông nghiệp không sổ chỉ thường diễn ra với những người địa phương quen biết nhau để phục vụ mục đích canh tác. 

Thế nhưng gần đây, mặt hàng này lại trở nên “hot”, được nhiều người săn đón, đặt hàng. Các đơn vị môi giới cho rằng do khách hàng nghe thông tin luật mới sẽ cho cấp sổ đất không giấy tờ, loại mặt hàng này cũng có mức giá khá rẻ nên họ mới đầu tư.

Nhiều khách hàng liên hệ các đơn vị môi giới tìm mua đất nông nghiệp diện tích lớn, không sổ, miễn giá rẻ là được.

Nhiều nhà đầu tư "săn" hàng chờ ngày chuyển đổi mục đích sử dụng

Xu hướng đầu tư đầy rủi ro

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, Luật đất đai mới sắp có hiệu lực sẽ tạo điều kiện trong việc cấp sổ đỏ cho người dân. Thế nhưng, việc sẵn sàng xuống tiền mua sản phẩm không đầy đủ pháp lý là một trong những hình thức đầu tư khá mạo hiểm.

Trước khi đưa ra quyết định, người đầu tư cần cân nhắc rõ những mặt lợi hay hại khi chạy theo trào lưu này. Sản phẩm chưa có sổ đỏ luôn được nhiều người lựa chọn bởi lý do duy nhất đó chính là giá khá “mềm”.

Thế nhưng đi kèm với “rẻ” là hàng loạt các nguy cơ khác như: khó xác minh nguồn gốc của đất, thông tin về thửa đất, tình trạng quy hoạch. 

Vì không có giấy tờ thế nên dễ dàng xảy ra tình trạng 1 người bán, 10 người mua. Các vụ việc tranh chấp đất đai hay lấn chiếm, mua bán chồng chéo về quyền sở hữu khi được giải quyết thì người mua vẫn phải chịu thiệt ít nhiều.

Ngoài ra, khi mua các mặt hàng không đủ điều kiện pháp lý, khách hàng sẽ bị hạn chế về các quyền như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê... 

Đặc biệt, khi muốn tiến hành xây dựng thì cần phải có giấy chuyển đổi mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất đó. 

Rủi ro khi đầu tư đất nông nghiệp không sổ

Thực tế, các chuyên gia cho rằng, chỉ sau ngày 1/8, khi các bộ Luật sửa đổi có liên quan đi vào hoạt động thì mới có thể đánh giá rõ được hiệu quả cũng như xác nhận xem đâu là cơ hội đầu tư đúng đắn, biết tư duy “đi tắt đón đầu” được.

Tất cả những khách hàng, khi xác định đầu tư đất nông nghiệp, đặc biệt là loại hình không sổ sẽ rất rẻ.

Sau khi hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý sẽ tăng giá nhiều lần. Thế nhưng cũng không thể có cơ sở nào để kiểm chứng về tính minh bạch của sản phẩm. Đồng thời, khi Luật bắt đầu được triển khai thì mặt hàng mới chỉ nằm trong danh sách được xem xét chứ chưa chính thức cấp sổ đỏ. 

Nếu như mua đất nông nghiệp để canh tác, đầu tư công nghệ vào sản xuất thì sẽ cho ra lợi nhuận tiềm năng. Ngược lại, nhà nước không khuyến khích các trường hợp mua để sau này chuyển đổi mục đích sử dụng, phân lô, bán nền vì nó sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi của các bên.

Các chuyên gia bất động sản đưa ra lời khuyên với dòng tiền nhàn rỗi, nhà đầu tư cần cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền “khai hoang” tại các tỉnh xa.

Việc lựa chọn sản phẩm phải dựa trên khả năng hiệu quả kinh tế, tiềm năng khai thác, lợi thế dòng tiền thu về ra sau, tỷ suất sinh lời, khả năng thanh khoản...