Condotel vẫn “hấp hối” sau khi được tháo gỡ pháp lý, nhà đầu tư “xanh mặt” cắt lỗ

Tình hình chung của condotel sau “cởi trói”

Theo khảo sát của các chuyên gia bất động sản thì loại hình căn hộ khách sạn hay còn gọi là condotel và biệt thự nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương là điểm đến “vàng” du lịch vẫn đang được rao bán cắt lỗ.

Chẳng hạn như tại Nha Trang - thiên đường biển của Việt Nam, một căn condotel rộng 40m2, view biển đang được rao bán cắt lỗ lên tới nửa tỷ. Chủ sở hữu cho hay giá mua vào trước đó của căn hộ là 1.8 tỷ đồng. Thế nhưng giá bán hiện nay chỉ khoảng 1.35 tỷ đồng.

Hay tại thành phố Đà Nẵng, condotel nằm ngay tại mặt đường Võ Nguyên Giáp được rao bán với giá 3.1 tỷ đồng, cắt lỗ 1 tỷ đồng. Sản phẩm có diện tích khoảng 65m2 với 2 phòng ngủ, view ra biển Đà Nẵng. Nếu tính trung bình, đơn giá của sản phẩm rơi vào khoảng từ 48 triệu đồng/m2. 

Tại vùng vịnh kỳ quan thế giới Hạ Long, nhiều căn hộ khách sạn cũng được ồ ạt rao bán cắt lỗ 1 tỷ đồng, từ 2 tỷ 7 xuống còn 1 tỷ 7. Thế nhưng vị trí địa lý của các sản phẩm này lại vô cùng lý tưởng khi có tầm nhìn trực diện ra biển, ở tầng cao, thoáng với hệ thống nội thất tiêu chuẩn 5 sao, pháp lý sổ đỏ lâu dài.

Hiện tại, chuyên gia đánh giá rằng sức cầu của thị trường condotel đang ở mức rất thấp. Nhiều tháng nay, trên phạm vi cả nước không ghi nhận thêm dự án mở bán mới nào khác. 

Giai đoạn 2015 - 2018, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng được coi là con gà đẻ trứng vàng, phát triển ồ ạt như nấm mọc sau mưa. 

Sản phẩm condotel rao cắt lỗ cả tỷ nhưng vẫn "ế" hàng

Thế nhưng với những ồn ào về việc thiếu pháp lý rõ ràng cũng như khó khăn trong thủ tục cấp sổ hồng, hay điển hình như vụ vỡ trận cam kết của Cocobay, sản phẩm condotel đã bất ngờ rơi vào vực thẳm, dẫn tới tình trạng “đóng băng hàng loạt”.

Đến tháng 4 năm 2023, khi Nghị định số 10 của Chính phủ được ban hành, mang theo kỳ vọng sẽ giúp phần nào giải quyết, tháo gỡ pháp lý cho loại hình sản phẩm này.

Nghị định cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua sản phẩm trong các dự án không phải dự án nhà ở, bao gồm công trình lưu trú du lịch trên đất thương mại.

Trước đó, các quy định luật hoặc văn bản hướng dẫn chỉ có quy định cấp sổ đỏ cho người mua sản phẩm trong dự án nhà ở hoặc dự án có chức năng hỗn hợp giữa căn hộ ở và thương mại dịch vụ. 

Loại hình sản phẩm mới lạ, độc đáo như condotel hay officetel , biệt thự nghỉ dưỡng ại được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ nhưng không có đủ điều kiện cơ sở pháp lý để cấp sổ đỏ cho người muốn mua.

Những chính sách nào đang được ban hành đã gỡ rối cho loại hình sản phẩm này?

Phân tích của các chuyên gia bất động sản

Mặc dù Chính phủ đã có những quy định để tháo gỡ kịp thời, thế nhưng theo các chuyên gia thì nhìn chung, luật vẫn chưa bao quát hết được toàn bộ thị trường.

Theo phân tích của chúng tôi, nghị định mới chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với công trình có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nên phạm vi điều chỉnh rất hẹp.

Điều khoản này chưa bao gồm tất cả các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ.

Một trong những yếu tố khác được nhắc tới là do Luật đất đai trước đó chưa thật sự rõ ràng khiến cho nhiều địa phương bối rối, băn khoăn không biết phải xử lý ra sao.

Chính quyền địa phương khó có thể áp dụng cũng như hỗ trợ doanh nghiệp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các chủ đầu tư tham gia “xuống tiền” vào loại sản phẩm này.

Nhiều địa phương cam kết sẽ cấp sổ đỏ trong tương lai hay có những hỗ trợ nhất định nhưng đều bị “ách tắc” do sai quy định.

Mặc dù Nghị định 10 của Chính phủ đã giúp “cởi trói” phần nào trực tiếp cho các sản phẩm loại hình nghỉ dưỡng trên phạm vi toàn quốc trong những năm vừa qua. Thị trường cởi mở nhờ sự quyết liệt của Chính phủ, ủng hộ mạnh mẽ của địa phương nhưng chưa có sự thống nhất cụ thể của Luật và Nghị định.

Đặc biệt, Nghị định mới chỉ dừng lại ở mức ban hành, chưa có thông tư hướng dẫn nên các địa phương vô cùng hoang mang. Chính vì vậy cần phải chờ Luật đất đai sửa đổi 2024 để phân định rạch ròi các vấn đề thì địa phương mới thực thi được.

Nhận thấy những điểm nghẽn trong chính sách và cơ chế nên nhà đầu tư chưa muốn tham gia vào loại hình bất động sản nay vì sợ gặp phải rủi ro cao. 

Các chuyên gia đưa ra nhận xét chuyên sâu về sản phẩm condotel

Nền kinh tế suy thoái ập đến như một cơn bão giáng đòn mạnh vào ngành du lịch, khiến nguồn cầu khách du lịch sụt giảm nghiêm trọng.

Chính sách dành cho lĩnh vực này cũng chưa thực sự hấp dẫn, cộng thêm chi phí du lịch trong nước cao và giá vé máy bay biến động thất thường, dẫn đến hiệu quả kinh tế du lịch thấp, thiếu sức hút với các nhà đầu tư. Hệ quả tất yếu là thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trở nên trầm lắng, thiếu sức sống.

Bên cạnh những yếu tố vĩ mô, một rào cản lớn cản trở sự hồi phục của phân khúc condotel: sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thị trường. Nhiều chủ đầu tư vội vàng tham gia thị trường mà chưa có sự nghiên cứu kỹ lưỡng, dẫn đến tình trạng cung vượt cầu tại một số điểm đến.

Thêm vào đó, chất lượng sản phẩm cũng là một vấn đề đáng quan ngại. Việc chủ đầu tư chạy theo số lượng, bỏ qua các yếu tố như đặc điểm thị trường, xu hướng ngành du lịch... đã tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Khi các dự án được xây dựng nhưng không đáp ứng được nhu cầu trải nghiệm của du khách, đặc biệt trong bối cảnh du lịch nước ngoài ngày càng phổ biến và cạnh tranh gay gắt, sẽ khó có thể thu hút nhà đầu tư và du khách.

Để vực dậy thị trường BĐS nghỉ dưỡng, cần có sự chung tay của cả chính sách và doanh nghiệp. Việc ban hành các chính sách hỗ trợ du lịch, nâng cao chất lượng sản phẩm và đáp ứng nhu cầu thị trường là chìa khóa để thu hút nhà đầu tư và du khách, đưa thị trường BĐS nghỉ dưỡng trở lại đà phát triển bền vững.