“Vỡ mộng” khi đầu tư đất nông nghiệp để đợi đền bù
18/07/2024 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Điểm mới liên quan tới đầu tư đất
Trong Luật Đất đai sửa đổi và bổ sung năm 2024, tại Điều 45 đã không còn quy định hạn chế về việc chuyển nhượng, tặng, cho đất nông nghiệp. Các cá nhân dù không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn được nhận phần đất trồng lúa cho, tặng, chuyển nhượng.
Tại Điều 96 của Luật này, các hộ gia đình và cá nhân nếu đang sử dụng đất nông nghiệp, khi bị Nhà nước thu hồi, có đầy đủ các điều kiện để được bồi thường thì có hai hình thức bồi thường dưới dây:
- Một là bồi thường bằng đất nông nghiệp tương đương.
- Hai là bằng đất có mục đích sử dụng khác với đất nông nghiệp bị thu hồi hoặc bằng nhà ở.
Chính nhờ sự thay đổi mạnh mẽ trong các quy định liên quan này mà chuyên gia, người bán đều kỳ vọng sẽ mở ra giai đoạn bùng nổ cho phân khúc này.
Đầu tư đất nông nghiệp chờ tăng giá khi thị trường hạ nhiệt
Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung năm 2024 sẽ tạo ra hành lang pháp lý đột phá cho sản phẩm đất nông nghiệp.
Theo các chuyên gia, việc quy định mới không giới hạn đối tượng chuyển nhượng sẽ giúp thị trường trở nên sôi động hơn. Trong thời gian tới, chắc chắn giá đất nông nghiệp sẽ tăng cao, giúp đảm bảo quyền lợi của người nông dân.
Điều hiển nhiên là trên thị trường sẽ xuất hiện những nhóm đi đầu tư đất nhằm mục đích đầu cơ, chờ tiền đền bù giá cao hoặc đổi lấy nhà ở.
Hành động đầu cơ đất nông nghiệp không phải chờ tới khi luật mới áp dụng mà đã xuất hiện trước đó. Giao dịch được xác nhận bằng giấy tờ viết tay do sản phẩm không thuộc danh mục sản phẩm được chuyển nhượng.
Luật mới áp dụng cho phép cởi mở hơn trong vấn đề giao dịch, đưa phân khúc trở lại đường đua thị trường.
Đền bù đất nông nghiệp bị thu hồi bằng suất mua nhà ở trong dự án quy hoạch
Các chuyên gia cảnh báo về việc đầu tư đất nông nghiệp
Thế nhưng, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng việc “thu gom” đất nông nghiệp chờ đền bù sẽ vướng phải rất nhiều những rủi ro mà người mua không thể lường trước được. Chẳng hạn như việc quy hoạch dự án bị treo khiến nhà đầu tư “chôn” vốn tại một thời điểm.
Đặc biệt, nếu như mục đích của người mua là để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì cũng khá khó, thậm chí là không thể vì còn phụ thuộc nhiều yếu tố khác nhau.
Thế nhưng cũng có chuyên gia cho rằng, việc thu hồi đất nông nghiệp để đền bù bằng nhiều hình thức là một trong những giải pháp, mở ra phương án thỏa thuận giữa người mua và người bán.
Khi chưa có luật thì người sử dụng đất thường đòi mức đền bù khá cao, chủ đầu tư phải bỏ ra số tiền lớn. Nên họ thường thỏa thuận với nhau bằng việc đền bù cho người bị thu hồi thành đất có giá trị tương đương, nhà ở dự án hoặc ưu đãi khi mua nhà.
Việc Luật mới xác nhận các thỏa thuận này một cách rõ ràng sẽ giúp hợp thức hóa, thúc đẩy và tăng tốc độ giải phóng mặt bằng cho dự án. Do vấn đề phát triển kinh tế của địa phương nên chính quyền sẽ siết chặt việc thực hiện theo quy định để tránh tạo tiền lệ xấu.
Và việc này sẽ gây nên rủi ro cho nhóm nhà đầu tư xuống tiền vào sản phẩm đất nông nghiệp. Dự án có thể bị đình trệ hoặc bị hủy, ảnh hưởng tới nhà đầu tư.
Có nên đầu tư vào đất nông nghiệp hay không là một câu hỏi khó?
Trong thời điểm “sốt đất” vừa qua thì giá mặt hàng này cũng tăng rất cao do chủ đất không chịu bán rẻ. Nếu có dự định quy hoạch thì phần lớn người dân sẽ chọn không bán mà chờ được đền bù. Điều này mang tới cho các nhà đầu tư nhiều rủi ro hơn là thắng lợi.
Trên thực tế đã có nhiều nhà đầu tư đất nông nghiệp nhưng bị vỡ mộng, giờ chỉ “ôm đất” vì bán không có người mua.
Vì vậy, trước khi quyết định đầu tư loại hình sản phẩm đầy may rủi này, người mua cần kiểm tra thật kỹ tính pháp lý, quy hoạch cũng như tính toán tiềm năng hay hướng phát triển của sản phẩm trong tương lai nếu không được đền bù.
Đăng nhập
