Mặt bằng nhà phố cho thuê trung tâm TP.HCM: Giá rao giảm mạnh, chủ nhà hết thời “hét giá”

Thị trường nhà phố cho thuê tại TP. HCM

Khảo sát thực tế đầu năm nay cho thấy, mặt bằng nhà phố cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM có tỷ lệ lấp đầy cao hơn so với thời điểm năm 2023 và đầu năm ngoái. Tuy nhiên, ít ai biết rằng, để có thể lấp đầy mặt bằng như vậy, nhiều chủ mặt bằng đã giảm giá thuê khá sâu so với mức giá trước đó.

Diễn biến này đang dần phổ biến đối với phân khúc nhà phố cho thuê tại TP. HCM. Trước đây, chủ mặt bằng liên tục tăng giá, không quan tâm đến sự rời đi của khách hàng. Thì nay, họ đã phải “vội vàng” giảm kỳ vọng giá để lấp đầy những chỗ trống để không hàng tháng trời.

Theo ý kiến của một số môi giới có kinh nghiệm lâu năm, mức giảm giá thuê giao động trong khoảng 10% so với kỳ vọng ban đầu. Thị trường cũng không còn xuất hiện diễn biến người thuê sau trả giá cao hơn người thuê trước.

Chính sự thay đổi cấu trúc thị trường bất động sản cho thuê, đặc biệt là phân khúc nhà phố, có mặt tiền tại các đô thị lớn đã dẫn đến việc đảo ngược vị thế giữa người thuê và người cho thuê. Sau một thời gian dài mặt bằng bị bỏ trống, người cho thuê buộc phải “níu chân” những khách hàng của mình bằng nhiều cách khác nhau.

Người cho thuê nhà phố tìm cách "níu chân" khách hàng

Từ đó, những “góc khuất” của thị trường bất động sản cao cấp cũng dần hé lộ. Chính sự suy thoái về kinh tế và thay đổi của người tiêu dùng đã khiến cho những người đi thuê mặt bằng trở nên có lợi thế.

Họ hoàn toàn được đàm phán và buộc đơn vị cho thuê phải điều chỉnh kỳ vọng theo nhu cầu của mình. Bên cạnh đó là các điều khoản đi kèm linh hoạt, tạo nền tảng thuận lợi cho người thuê.

Trong thời gian 3 năm trở lại đây, thị trường nhà phố cho thuê tại TP. HCM đã bộc lộ những dấu hiệu suy yếu đáng kể. Và nguyên nhân chủ yếu gây áp lực lên đối tượng chủ nhà có mặt bằng cho thuê bao gồm:

• Người tiêu dùng thay đổi hành vi mua sắm từ offline sang online;
• Người tiêu dùng dần quen với hoạt động mua sắm trong các trung tâm thương mại;
• Tiện ích khép kín tại các khu dân cư làm giảm nhu cầu mua sắm tại cửa hàng mặt phố;
• Các doanh nghiệp đồng loạt chuyển sang hình thức marketing và bán hàng trực tuyến;
• Chi phí thuê mặt bằng cao, không tương xứng với doanh thu;
• Xu hướng cắt giảm, tối ưu hóa chi phí văn phòng phát triển.

Giá nhà phố cho thuê trung tâm TP. HCM “tụt dốc” 

Nếu như phân tích kỹ lưỡng thị trường, ta sẽ nhận thấy sự phân hóa rõ rệt trong chiến lược điều chỉnh giá cho thuê giữa đơn vị trung gian và chủ đầu tư trực tiếp sở hữu các bất động sản. 

Động thái giảm giá mặt bằng nhà phố cho thuê thường thấy ở những nhà đầu tư thuê lại rồi cho thuê tiếp. Trong khi đó, chủ sở hữu trực tiếp bất động sản có giá trị cao, tại khu vực trung tâm sẽ có xu hướng duy trì hoặc tăng giá cho thuê để bảo toàn giá trị tài sản. 

Chẳng hạn như, nếu giảm 10% thu nhập cho thuê, tương đương từ 50 triệu/ tháng xuống 45 triệu đồng/ tháng thì đối với bất động sản trị giá 30 tỷ đồng, tỷ lệ sụt giảm giá trị tài sản khoảng 5% hay là khoảng 1.5 tỷ đồng.

Chính vì vậy, thay vì việc lựa chọn giảm giá cho thuê trực tiếp, các chủ sở hữu sẽ sử dụng những biện pháp hỗ trợ gián tiếp như: giảm tiền đặt cọc, gia hạn thời gian sửa chữa,...

Kinh doanh khó khăn khiến môi giới hoạt động trong lĩnh vực cho thuê mặt bằng cũng gặp khó chốt khách

Không thể phủ nhận, thị trường mặt bằng nhà phố cho thuê tại các thành phố lớn vẫn có sức hút lớn đối với các hoạt động kinh doanh do mang tính biểu tượng cao. Thực tế chứng minh, những cửa hàng sở hữu mặt bằng đắc địa chắc chắn sẽ thu hút được sự chú ý của đông đảo khách hàng.

Tuy nhiên, ở từng giai đoạn nhất định, giá thuê mặt bằng phản ánh sự cạnh tranh khốc liệt không chỉ giữa các ngành nghề, lĩnh vực mà còn giữa các tuyến đường với nhau. 

Dữ liệu của các đơn vị trung gian cho thuê mặt bằng tại TP. HCM cũng cho thấy bức tranh “ảm đạm” khi giá thuê nhà phố khu vực các quận trung tâm liên tục giảm từ tháng 10/ 2024 đến nay. Sang đầu năm 2025, mức giám ghi nhận từ 20% - 32%.

Ví dụ, Quận Bình Thạnh ghi nhận mức giảm giá thuê trung bình đáng kể nhất, từ 39.5 triệu đồng/tháng xuống còn 26.8 triệu đồng/tháng, tương ứng với mức giảm 32.28%. Tương tự, tại TP.Thủ Đức, giá thuê giảm 9,76% từ 24,6 triệu đồng/tháng xuống 22.2 triệu đồng/tháng. Các quận Bình Tân và Quận 7 cũng chứng kiến sự suy giảm giá thuê, với biên độ dao động từ 7% đến 18% tùy theo từng thời điểm. 

Quận 1, vị trí trung tâm, ghi nhận mức giảm 18% từ mức giá thuê thời điểm tháng 12/2024 xuống còn 61.9 triệu đồng/tháng vào tháng 1/2025. Ngược lại, Quận Phú Nhuận thể hiện xu hướng tăng giá thuê nhẹ, từ 35.5 triệu đồng/tháng lên 42.2 triệu đồng/tháng, tương ứng với mức tăng 18,87%. 

Mặt bằng giá nhà phố cho thuê tại các quận trung tâm

Hiện tượng này có thể được giải thích bởi nguồn cung mặt bằng nhà phố cho thuê hạn chế tại khu vực này, dẫn đến độ co giãn giá thấp hơn so với các quận khác.

Đến nay, dù giá cho thuê đã giảm nhưng nhu cầu vẫn chưa phục hồi theo kỳ vọng của chủ nhà. Chuyên gia nhận định, các tuyến phố trung tâm có mặt bằng “ế ẩm” không phải vì thiếu khách mà đến từ nhiều yếu tố khách quan khác nhau. Chẳng hạn như: quyền sở hữu không minh bạch, không đầy đủ thủ tục pháp lý, hạn chế thời gian thi công,...

Theo SGO Land, nếu không có sự điều chỉnh hợp lý và kịp thời từ phía chủ nhà, diễn biến “ế ẩm” của hệ thống mặt bằng cho thuê sẽ lan rộng ra, thậm chí là tại cả các khu vực lân cận. SGO Land nhận định, năm 2025 sẽ là một năm đầy thử thách đối với phân khúc nhà phố cho thuê bởi chính sách phân bổ mặt bằng linh hoạt của các trung tâm thương mại hiện nay.