"Báo động đỏ" thị trường biệt thự liền kề phía Nam: Thanh khoản “chạm đáy”
13/03/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường biệt thự liền kề phía Nam
Trong Báo cáo tổng kết thị trường 2 tháng đầu năm, phân khúc biệt thự liền kề tại TP. HCM và các khu vực tỉnh lân cận như: Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Vũng Tàu vẫn chưa có sự cải thiện nhiều về cung - cầu.
Số lượng dự án được ghi nhận trong tháng 1 và 2 năm 2025 tại thị trường TP. HCM và tỉnh phía Nam là 81 dự án, tương đương 5.000 sản phẩm. Đáng chú ý là số lượng dự án này bao gồm cả phân khúc biệt thự liền kề mở bán lần đầu và hàng tồn kho từ các quý trước.
Sản phẩm biệt thự, liền kề có thanh khoản kém hấp dẫn
Bất ngờ, trong số 5.000 căn được mở bán, lượng tiêu thụ chỉ khoảng 1% tương đương với 75 căn. Trong khi đó, thanh khoản nhà đất cũng không được đánh giá cao khi ghi nhận chỉ khoảng 16% so với cùng kỳ năm ngoái, mức hấp thụ khoảng 21% của năm 2024.
Nếu như trong Báo cáo về thị trường bất động sản phía Nam đầu năm 2025, đất nền và chung cư gây ấn tượng mạnh mẽ khi lượng rao tin và nhu cầu giao dịch tiếp tục tăng. Trái ngược, phân khúc biệt thự nhà liền kề có lượng cầu giảm sâu. Phân khúc được đánh giá là “ảm đạm” và ít được quan tâm nhất trong tất cả các loại hình bất động sản nhà đất.
Tại thị trường TP. HCM tưởng chừng như sôi động nhưng lượt tìm mua biệt thự liền kề chỉ khoảng 2% trong tổng số giao dịch bất động sản của khách hàng và nhà đầu tư. Đối với thị trường tỉnh lân cận “khá” hơn nhưng cũng chỉ chiếm từ 2% - 5% tổng lượng tìm kiếm.
Nguyên nhân thanh khoản biệt thự liền kề tại TP. HCM giảm
Nguyên nhân đầu tiên được các chuyên gia đưa ra để lý giải cho những diễn biến ảm đạm của phân khúc biệt thự liền kề là do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết nguyên đán vừa qua. Nguyên nhân chính là do các sản phẩm sơ cấp kém hấp dẫn, không có sức hút trong khi giá bán lại neo cao khiến người mua không mặn mà.
Tình trạng này diễn biến không chỉ riêng với khu vực trung tâm như TP. HCM mà còn tại các tỉnh lân cận.
Thanh khoản bất động sản liền thổ chạm đáy
Nguồn cung được chào bán trên thị trường chủ yếu là các sản phẩm tồn đọng trong rổ hàng cũ 2024 hoặc các dự án rao bán đợt tiếp theo. Sản phẩm mở bán mới khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 25% trên tổng số.
Hai thị trường là TP. HCM và Đồng Nai là địa phương tập trung rổ hàng sơ cấp nhiều nhất với tỷ lệ lần lượt là 43% và 32%. Trong khi đó, giá biệt thự liền kề tại Đồng Nai và TP. HCM được đánh giá là cao nhất khu vực phía Nam.
- Đơn cử như, biệt thự liền kề tại TP. HCM có giá thấp nhất là 5.3 tỷ đồng/ căn, cao nhất là 700 tỷ đồng/ căn;
- Tại Đồng Nai, giá biệt thự liền kề dao động trong khoảng 3.5 tỷ đồng đến 228 tỷ đồng/ căn;
- Mức giá rao bán biệt thự liền kề cao nhất tại Bình Dương, Long An là từ 39 - 45 tỷ đồng/ căn;
- Đối với những tỉnh thành còn lại, giá bán là từ 2 - 5 tỷ đồng/ căn và không có sản phẩm mới mở bán.
Chuyên gia cho biết, năm 2024 vừa qua, giá biệt thự liền kề mở bán tại TP. HCM có đơn giá khoảng 350 triệu đồng/m2. Chính vì vậy, 74% trên tổng số sản phẩm mở bán đều trên 30 tỷ đồng. Thị trường tỉnh, giá nhà liền thổ là khoảng từ 6 - 15 tỷ đồng/ căn. Đáng chú ý, những dự án mới mở bán trong đầu năm nay đều rơi vào khoảng từ 15 - 20 tỷ đồng/ căn.
Giá biệt thự nhà liền kề cao ngất ngưởng khiến thanh khoản "tụt dốc"
Trong bối cảnh người mua và nhà đầu tư e ngại sử dụng đòn bẩy tài chính, thị trường bất động sản giá cao “mắc kẹt”. Bên cạnh đó, nguồn cung thiếu đa dạng và thị trường thứ cấp “ảm đạm” càng khiến cho thanh khoản sản phẩm lao dốc.
Giải pháp của các nhà đầu tư là không chọn trực tiếp giảm giá nhà mà sẽ tận dụng những chính sách chiết khấu, thanh toán nhanh hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để giảm bớt chi phí đầu vào. Thế nhưng động thái này vẫn chưa thực sự có hiệu quả, kích cầu thanh khoản trở lại mức như mong đợi.
Dự báo, trong năm 2025, thị trường phía Nam sẽ được cung cấp thêm 3.000 - 5.000 căn nhà liền thổ mới. Mặt khác, giá bán trung bình của phân khúc tiếp tục neo cao do không cắt giảm được chi phí đầu vào.
Chuyên gia nhận định, tại thị trường TP. HCM, các sản phẩm cao cấp, “kén” người mua, trên 30 tỷ đồng vẫn sẽ chiếm ưu thế so với phân khúc khác. Tại các tỉnh lân cận, mức giá có phần “nhẹ” hơn, khoảng 10 tỷ đồng/ căn. Lượng giao dịch dự báo sẽ “dậm chân tại chỗ” do giá bán cao, khó tiếp cận.
Nhìn chung, những biến động của phân khúc biệt thự liền kề nói riêng, bất động sản nhà ở nói chung sẽ xuất hiện khi bảng giá đất mới được công bố đồng bộ tại các địa phương.
