Căn hộ chung cư: Giá bán tăng "nóng", giá thuê "ảm đạm" - Dấu hiệu "bong bóng" đầu cơ
18/03/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ chung cư
Trong Báo cáo thị trường mới đây nhất của VARS, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ chung cư đang ngày càng thấp. Nguyên nhân chính bởi giá thuê không theo tốc độ tăng giá của chung cư.
Cụ thể, nếu giá cho thuê chỉ tăng từ 10% - 20% mỗi năm thì giá bán chung cư lại tăng mạnh từ 60% - 90%. Thậm chí, nhiều căn hộ có giá bán tăng gấp đôi. Thế nhưng tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê lại giảm thấp hơn cả việc gửi tiết kiệm ngân hàng của người dân.
Ví dụ, nếu chủ nhà sở hữu một căn hộ chung cư tại quận Đống Đa mua năm 2022 với giá 4 tỷ, cho thuê mức 15 triệu đồng/ tháng. Đến nay, căn hộ tăng giá lên 8.5 tỷ đồng nhưng giá cho thuê chỉ duy trì ở mức 18 triệu đồng/ tháng. Điều này khiến cho tỷ suất lợi nhuận căn hộ giảm từ 4.5% xuống 2.5%.
Nhận thấy tình hình như vậy, nhiều nhà đầu tư đã quyết định rao bán căn hộ cho thuê của mình, đặc biệt là những căn hộ 1 ngủ hoặc 2 ngủ. Giá cho thuê từ 10 - 15 triệu đồng/ tháng nên căn hộ được rao bán từ 4 - 8 tỷ đồng.
Lợi nhuận căn hộ chung cư cho thuê ở mức thấp
Nhận định về nguyên nhân dẫn tới thực trạng này, chuyên gia chỉ ra, trong giai đoạn chung cư tăng “nóng”, nhiều nhà đầu tư đã “xuống tiền” với mục đích tích trữ tài sản có khả năng gia tăng giá trị. Mục tiêu đầu tư cho thuê tạo dòng tiền không được chú trọng.
Nên khi thị trường chững lại, giá thuê không đủ bù đắp số vốn ban đầu bỏ ra, buộc nhà đầu tư phải quyết định bán.
Bên cạnh đó, chuyên gia cũng cho rằng, giá căn hộ chung cư hiện nay đang được “thổi phồng” so với giá trị thực. Nhiều căn hộ có giá lên tới 3 - 4 tỷ ở vùng ven, xa trung tâm chỉ cho thuê được khoảng 6 - 7 triệu đồng/ tháng. Chuyên gia gọi đây chính là dấu hiệu của “ảo” giá do đầu cơ.
Ngoài ra, nhiều đơn vị môi giới và nhà đầu tư có kinh nghiệm cùng cho rằng hiện tượng giá mua - bán tăng nhanh nhưng giá thuê ít biến động là dấu hiệu của việc “đầu cơ”. Tức là môi giới, nhà đầu tư cố tình đẩy giá bán bất động sản vượt quá giá trị thực vốn có.
Đơn cử như, một căn hộ trong một năm, giá bán có thể tăng 60% nhưng giá cho thuê chỉ tăng 4%, tương đương với việc tỷ suất lợi nhuận giảm xuống còn 2.6%.
Không những vậy, ngay cả những căn hộ có giá cho thuê cao, lên đến 30 triệu đồng/ tháng thì với giá mua là trên 10 tỷ đồng, mức tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê kém xa so với việc để dòng tiền gửi tiết kiệm. Hoặc đầu tư các lĩnh vực khác như vàng, chứng khoán.
Nhận định của chuyên gia về xu hướng đầu tư bất động sản
Chuyên gia khuyên những nhà đầu tư muốn xoay vòng vốn nhanh nên chuyển hướng đầu tư sang các sản phẩm bất động sản sinh lời khác.
Đầu tư sinh lời với sản phẩm đất nền dự án vùng ven
Các chuyên gia bất động sản đánh giá cao tiềm năng của phân khúc đất nền tại các dự án mới ở vùng ven Hà Nội, đặc biệt là Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên và Vĩnh Phúc. Những địa phương này sở hữu dư địa tăng trưởng lớn nhờ giá đất còn hợp lý và hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh mẽ, giúp kết nối thuận tiện với các khu vực lân cận.
Điển hình, dự án Lam Sơn Nexus tại Bắc Giang, do SGO Land phân phối, đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Dự án này nằm ở vị trí chiến lược, hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng của tỉnh Bắc Giang. Tương tự, dự án Majestic City tại Hưng Yên, hứa hẹn mang lại cơ hội đầu tư hấp dẫn nhờ vị trí kết nối thuận lợi và tiềm năng phát triển kinh tế của khu vực.
SGO Land đóng vai trò quan trọng trong việc đưa các dự án này đến với khách hàng, cung cấp thông tin chi tiết và tư vấn chuyên nghiệp, giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt.
Dự án Majestic City Mỹ Hào Hưng Yên trở thành biểu tượng của khu vực
Nhận thấy khả năng sinh lời, nhiều nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nhỏ lẻ đã chuyển đổi từ căn hộ chung cư sang đất nền để đón đầu cơ hội.
Trong bối cảnh lợi nhuận cho thuê căn hộ không còn cạnh tranh, việc bán căn hộ để chuyển hướng đầu tư đang trở nên phổ biến. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng đây là một quyết định tiềm ẩn rủi ro và nhà đầu tư cần phải cân nhắc kỹ lưỡng, tránh đưa ra quyết định theo cảm tính.
