Chính sách thu thuế bất động sản theo thời gian - Sở hữu càng lâu, mức thu càng giảm
18/03/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thu thuế bất động sản theo thời gian để hạn chế đầu cơ
Chuyên gia pháp lý bất động sản đã thẳng thắn chia sẻ, chỉ nên áp dụng mức thuế 20% trên chênh lệch giá mua - bán khi Nhà nước tính toán chính xác được chi phí đầu vào - đầu ra của giao dịch, tương tự như với thuế thu nhập doanh nghiệp.
Mặt khác, giá bán có thể xác định dựa trên thỏa thuận của người mau và người bán. Nhưng đối với chi phí đầu vào, việc xác định thông thường sẽ khó khăn hơn bởi có những chủ đất được sở hữu thông qua hình thức thừa kế hoặc cho tặng.
Ngoài ra, đơn vị quản lý sẽ khó có thể kiểm soát nếu như hai bên giao dịch cố tình thỏa thuận mức chênh ít hay ngang bằng, thậm chí là thấp hơn giá đầu vào.
Từ đó, khiến cho Nhà nước có thể hao hụt ngân sách hơn phương pháp thu thuế cũ là 2% trên mỗi hợp đồng chuyển nhượng.
Đề xuất thu thuế nhà đất theo thời gian sở hữu có hiệu quả hay không?
Hơn nữa, trong bối cảnh, tình trạng kê khai hai giá khi giao dịch bất động sản hiện vẫn đang phổ biến trên thị trường địa ốc thì việc thu thuế bất động sản dựa trên chi phí lãi là không khả thi. Mặc cho phương pháp thu 2% được nhiều người đánh giá là “mang tính cào bằng, hình thức và không phù hợp”.
Các chuyên gia bất động sản đề xuất, nên thu thuế bất động sản dựa trên thời gian sở hữu giống phương án mà Bộ Tài chính từng đưa ra. Đây là giải pháp hài hòa, hợp lý, giúp giảm bớt tình trạng mua bán “lướt sóng” đẩy giá nhà “ảo” của các nhóm đầu cơ.
Một số vấn đề đặt ra với thu thuê bất động sản
Thế nhưng, trên thực tế, để thực hiện phương pháp trên, các chủ thể tham gia thị trường cần nhận định rõ những yếu tố tác động đến lĩnh vực bất động sản. Đối với hệ thống thuế thu nhập cá nhân thì khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là nguồn thu quan trọng.
Trong Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đã quy định, mức thu từ hoạt động chuyển nhượng là 25% trên tổng thu nhập (đã trừ giá vốn và chi phí liên quan). Nếu không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan khác, mức thuế phải nộp tương đương 2% giá bán.
Cho đến năm 2015, trong Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thu thống nhất sẽ là 2% trên giá chuyển nhượng.
Điều chỉnh trong Luật thuế thu nhập cá nhân
Trong khi đó, các chuyên gia kinh tế lại cho rằng, phương pháp tính thuế bất động sản khi chuyển nhượng còn nhiều hạn chế. Cụ thể, với mức thu 2% trên giá trị giao dịch, người bán phải nộp 2% tổng giá trị ghi trên hợp đồng, không xác định người bán lỗ hay lãi.
Tuy phương án nộp 2% thuế thu nhập cá nhân với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản giúp Nhà nước dễ dàng hơn trong việc quản lý, truy thu nhưng lại tạo ra “khe hở” lớn trong việc kê khai giá bán. Người bán hoàn toàn có thể kê khai giá thấp hơn thực tế để giảm trừ số thuế.
Như vậy, ngân sách nhà nước sẽ bị hao hụt, thị trường bất động sản trở nên thiếu minh bạch.
Ngoài ra, các chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, việc tình 2% thuế trên giá bán sẽ gây ra tính trạng lạm thu, sai lệch bản chất của thuế thu nhập cá nhân (doanh thu đã trừ chi phí) của người nộp.
Mặt khác, phương án tính thuế bất động sản theo lãi chuyển nhượng thu được lại cần có cơ sở xác định đúng giá giao dịch. Đồng thời, đơn vị thu cũng cần quy định thêm về chi phí được trừ, điều kiện hóa đơn, chứng từ, giá vốn của BĐS chuyển nhượng.
Dù cho, việc tra cứu lịch sử giao dịch của người nộp thuế và đất đã có từ năm 2028. Nhưng để đảm bảo giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng đúng với giao dịch thực tế là không thể.
Một yếu tố khác gây khó khăn cho việc xác định tiền thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động này là chứng minh các chi phí liên quan được khấu trừ. Nếu như chi phí mua, sửa chữa, xây dựng dễ chứng minh thì ngược lại, chi phí môi giới, lãi vay, bồi thường khó để xác định. Đặc biệt, các trường hợp được thừa kế, cho tặng đất cũng khó để có thể xác định giá vốn.
Hạn chế đầu cơ bất động sản bằng công cụ thuế
Theo đại diện cơ quan thuế, để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc quản lý thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các hộ gia đình và cá nhân, việc tăng cường các công cụ kiểm soát thu nhập thực tế là vô cùng cần thiết.
Một trong những giải pháp quan trọng được đề xuất là việc thiết lập một hệ thống liên thông điện tử, kết nối các quy trình giao dịch bất động sản, công chứng, khai thuế và đăng ký giao dịch đất đai.
Việc này không chỉ giúp đơn giản hóa thủ tục mà còn tạo ra một môi trường minh bạch, giảm thiểu rủi ro thất thoát thuế và tăng cường khả năng kiểm soát của cơ quan chức năng.
