"Cơn sốt" nhà tập thể cũ Hà Nội: Giá 100 triệu/m2, thực hư thông tin cải tạo?
26/03/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Giá nhà tập thể cũ khi có kế hoạch cải tạo
Vừa qua, UBND TP. Hà Nội đã đồng ý để quận Ba Đình nghiên cứu phương án tái thiết khu tập thể cũ Thành Công lên chiều cao tối đa là 40 tầng.
Bên cạnh đó, nhiều khu tập thể có tuổi đời lên đến hàng chục năm, xuống cấp trầm trọng cũng đã được thành phố duyệt kế hoạch quy hoạch, cải tạo như: Khu Nghĩa Tân, Kim Liên, Trung Tự và Khương Thượng.
Ngay sau khi có thông tin, giá nhà tại các tòa G6A, G6B, G22, G23, G24 đã tăng “chóng mặt”, đạt mức 90 - 120 triệu đồng/m2. Đáng nói, giá bán này ngang bằng so với giá bán chung cư cao cấp dù cho các căn hộ đã được đưa vào sử dụng cách đây 40 năm.
Nhà tập thể cũ có giá ngang bằng với chung cư cao cấp
Đơn cử như, một căn hộ có diện tích sử dụng là 100m2, với diện tích thực trên sổ đỏ là 34m2 đang rao bán với giá 3.9 tỷ đồng. Tương đương gần 115 triệu đồng/ m2.
Nhiều trường hợp khác tại Khu tập thể Thành Công cũng khiến người mua bất ngờ và ngỡ ngàng. Căn hộ có diện tích 110m2, được thiết kế 3 phòng ngủ thế nhưng trên thực tế, diện tích chỉ vỏn vẹn 34m2. Căn tập thể này chủ nhà đang rao bán là 4.74 tỷ đồng, tức khoảng 139 triệu đồng/ m2 (tính diện tích theo sổ).
Hay như, khu tập thể Kim Liên, quận Ba Đình, Hà Nội với thời gian xây dựng cách đây khoảng 60 năm cũng có mức giá bán trên 100 triệu đồng/m2. Diện tích cơi nới thêm chuồng cọp là 55m2, nhưng diện tích trên sổ đỏ chỉ 24m2, chủ nhà vẫn nghiễm nhiên rao bán với giá là 2.5 tỷ đồng. Tính theo diện tích trên sổ, giá trung bình cho mỗi mét vuông đất là 104 triệu đồng/ m2.
Một khu tập thể khác, được xây dựng cách đây cũng hơn 40 năm là khu tập thể Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Căn hộ tại đây được rao bán giá 3.5 tỷ đồng, trong khi diện tích thực là 26m2 gần bằng 1/3 diện tích cơi nới (60m2). Nếu tính trung bình giá bán, mỗi mét vuông nhà ở tại khu tập thể này có giá lên đến 134 triệu đồng/ m2.
Cẩn trọng với căn hộ tập thể cũ bị “hét” giá
Môi giới cho biết, thời gian này, nhiều căn hộ tập thể cũ bỗng “sốt” giá do thông tin cải tạo, xây dựng tòa nhà cao 40 tầng theo đề án của quận Ba Đình. Vì vậy, họ hy vọng giá bán sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.
Một trong số những người bán là các nhà đầu tư đã mua lại trước đó, hiện tại đã có lời nên họ muốn chốt để xoay dòng tiền, chuyến vốn đầu tư sang khu vực khác. Thế nhưng, kế hoạch cải tạo mới chỉ dừng lại trên thủ tục giấy tờ nên các căn hộ tập thể cũ này vẫn rất “kén” khách hàng.
Nhà đầu tư cần thận trọng, kỹ lướng trước khi đầu tư vào mô hình nhà ở tập thể cũ
Bên cạnh đó, chuyên gia nhận xét thêm, giá nhà tập thể cũ tăng cao là bởi đa phần các công trình đều nằm tại khu vực trung tâm. Ngoài ra, giá bán cũng chịu ảnh hưởng dưới sức ép tăng giá của chung cư và nhà trong ngõ thời gian qua.
Chuyên gia cho rằng, khi mua lại nhà tập thể cũ, khách hàng cần chú ý đến diện tích ghi trên sổ và diện tích cơi nới. Phần lớn hiện trạng các căn hộ đã được cơi nới thêm “chuồng cọp, chuồng chim” hàng chục mét vuông, gây mất an toàn và thẩm mỹ.
Hơn nữa, diện tích cơi nới sẽ không được xem xét khi chuyển nhượng hoặc bồi thường khi khu tập thể bị phá dỡ, xây dựng lại bởi phần diện tích này không có trong sổ đỏ. Mặt khác, hệ thống phòng cháy chữa cháy của các căn hộ này đều đã xuống cấp trầm trọng, không đảm bảo tính an toàn.
Chuyên gia cho rằng, các căn nhà tập thể cũ đều được cơi nới rộng hơn diện tích trên sổ đỏ gấp nhiều lần. Khi xây dựng lại, phần diện tích chênh lệch sẽ không được đền bù.
Theo thống kế hiện nay, trên địa bàn TP. Hà Nội đang có tới 1.579 nhà tập thể cũ. Trong đó, 80 tòa thuộc mức D - tức là mức nguy hiểm cần được cải tạo và xây mới hoàn toàn. Thực tế, số tòa được cải tạo mới đến nay mới chỉ chiếm vỏn vẹn 1.2%.
Các căn tập thể cũ xuống cấp nghiêm trọng
Chuyên gia khuyên nhà đầu tư hay khách hàng đang có ý định mua lại nhà tập thể cũ nên lựa chọn các tòa được xây dựng không quá lâu, chất lượng còn đảm bảo, đầy đủ hệ thống PCCC. Đặc biệt, mức giá giao dịch phải hợp lý, dựa trên diện tích thực, không tính phần cơi nới trái phép.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến sự tăng giá chóng mặt của các căn hộ tập thể cũ, việc tìm kiếm một đơn vị phát triển bất động sản uy tín và có năng lực trở nên vô cùng quan trọng.
SGO Land, với kinh nghiệm dày dặn và cam kết mang đến những sản phẩm chất lượng, có thể là một lựa chọn đáng cân nhắc cho những ai đang tìm kiếm một nơi an cư lý tưởng. Chúng tôi luôn đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu, cam kết mang đến những sản phẩm có giá trị thực, phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của đa số người dân.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy biến động, việc lựa chọn một đơn vị phát triển uy tín như SGO Land sẽ giúp khách hàng an tâm hơn khi đưa ra quyết định đầu tư vào bất động sản.
