Phân khúc chung cư, biệt thự Hà Nội “chuyển mình” bước sang chu kỳ mới từ sau 1/8

Tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm

Trong 6 tháng đầu năm các phân khúc nhà ở luôn là điểm nóng của thị trường, được các nhà đầu tư và khách hàng đặc biệt quan tâm tới. Trong đó, loại hình căn hộ chung cư ghi nhận sự quan tâm đặc biệt của người mua, “kéo” theo giá sản phẩm và thứ cấp tăng mạnh. 

Theo số liệu, nếu như so sánh với cùng kỳ năm ngoài thì căn hộ thứ cấp trung bình tăng khoảng 25%. Ngoài ra, căn hộ thuộc phân khúc hạng B và C sẽ tăng từ 27% - 29%.

Báo cáo thị trường quý II năm 2024 của Savills Việt Nam đã chỉ ra rằng, kể từ năm 2020 đến nay thì mức giá sản phẩm sơ cấp tăng khoảng 18%/năm, trong khi đó giá sản phẩm thứ cấp tăng trung bình 14%/năm. 

Khảo sát giữa năm 2024, giá căn hộ chung cư sơ cấp dao động ở mức trên dưới 65 triệu đồng/m2, chi phí này được tính là tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Một điểm đáng chú ý mà đơn vị đã chỉ ra trong báo cáo của mình đó chính là trong quý II vừa rồi không có dự án mới nào giá dưới 45 triệu đồng/m2 được ra mắt.

Bất ngờ với giá bán và lượng giao dịch chung cư tại Hà Nội

Tình trạng giá bán căn hộ tăng mạnh là do nguồn cung hạn chế, phân khúc sản phẩm mất cân bằng khi chỉ tập trung khai thác loại hình hạng sang, cao cấp. Nguồn cung căn hộ mới giảm theo quý là 34% và 25% theo từng năm. Các sản phẩm sơ cấp được tung ra chỉ khoảng 10.317 căn hộ, giảm 20% trong mỗi quý và 49% theo năm. 

Thị trường ghi nhận phần lớn giao dịch thành công trong nửa đầu năm nay đều thuộc phân khúc hạng B. Đây là loại hình chiếm tới 96% trong tổng số 5.085 căn hộ được bán ra thị trường.

Đây là sản phẩm yêu thích của nhiều người bởi căn hộ đáp ứng tốt được nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của khách hàng. Đồng thời, người mua cũng có thể dễ dàng cân đối giữa chi phí mua nhà, các khoản vay và đảm bảo chất lượng cuộc sống.

Đối với phân khúc biệt thự và liền kề tại Hà Nội, các chuyên gia đánh giá rằng những tín hiệu phục hồi vẫn đang còn khá chậm. Cụ thể trong nửa đầu năm nay, số lượng giao dịch của phân khúc này tuy tăng 5% theo năm nhưng lại giảm tận 40% theo số liệu thống kê trên quý, xấp xỉ 11 căn.

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ đạt 18%. Các dự án là nguồn cung mới có tín hiệu lạc quan hơn khi hấp thụ đạt là 48%, giảm 15% so với 3 tháng trước.

Phân khúc có sự phục hồi chậm

Đứng đầu là giao dịch tại quận Hà Đông (hấp thụ 61%) nhờ sức ảnh hưởng của các dự án hạ tầng giao thông sắp hoàn thiện như đường Lê Quang Đạo - dự kiến đi vào hoạt động trong cuối năm nay. Tiếp sau đó là giao dịch sơ cấp tại quận Hoàng Mai và huyện Thường Tín, lần lượt hấp thụ tương đương khoảng 14% và 9%. 

Chuyên gia cho rằng phân khúc biệt thự/liền kề chưa có dấu hiệu phục hồi là do sản phẩm khá “kén” khách hàng. Giá sản phẩm thường khá cao, trong khi thanh khoản “bấp bênh”, không ổn định. 

Trong khi đó thì các thị trường lân cận, nguồn cung mới vẫn liên tục ra lò, mức giá lại cạnh tranh nên nhu cầu mua thường lớn hơn. 

Theo báo cáo của các chuyên trang bất động sản, quý này ghi nhận 128 căn biệt thự mới, tăng 38% so với quý trước. Dù giảm nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các dự án như An Quý Villa (Hà Đông) với 54 căn, An Lạc Green Symphony (Hoài Đức) với 12 căn liền kề và Him Lam Thường Tín với 11 căn shophouse.

Phân khúc biệt thự ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng trong 6 tháng đầu năm với giá bán sơ cấp tăng 9%, đạt mức 178 triệu đồng/m2 đất. Điều này cho thấy nhu cầu sở hữu biệt thự vẫn còn rất lớn, đặc biệt là đối với các sản phẩm hạng sang, vị trí đẹp, nằm tại khu vực trung tâm, được đầu tư đầy đủ về hệ thống cơ sở hạ tầng. 

Chu kỳ của thị trường bất động sản sau ngày 1/8

Theo các chuyên gia, khi luật có hiệu lực sớm, đồng nghĩa với những vướng mắc của thị trường bất động sản sẽ được giải quyết sớm hơn, tác động diễn ra nhanh và đồng đều ở mọi phân khúc. 

Chẳng hạn như hiện tại, vấn đề nguồn cung nhà ở hạn chế tại các địa phương đang khiến cả chủ đầu tư và khách hàng lo “sốt vó”. Bởi khi nguồn cung ít, người mua không có lựa chọn nhiều, dẫn tới giá cả mặc sức “leo thang”. Các biện pháp giải quyết nguồn cung sẽ mang tới thị trường một làn gió mới, giúp ổn định mặt bằng giá chung.

Thế nhưng, chúng ta cũng không nên quá vui mừng và chủ quan sớm vào các bộ luật liên quan được đưa vào thực thi sau ngày 1/8. Bởi dù luật có hiệu lực, thị trường cũng cần thời gian nhất định để giải quyết vướng mắc vì nhiều dự án “bị đóng băng” còn đang chờ văn bản hướng dẫn chi tiết.

Việc ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn góp phần ổn định thị trường bất động sản, bảo vệ quyền lợi của người dân và tạo ra môi trường kinh doanh minh bạch. 

Cụ thể, các quy định mới sẽ giúp giải quyết những vướng mắc trong quá trình mua bán nhà ở, đặc biệt là đối với các dự án hình thành trong tương lai. 

Đồng thời, các vấn đề liên quan đến đất đai, nhà ở xã hội cũng sẽ được xem xét một cách toàn diện, đảm bảo quyền lợi, trách nhiệm và nghĩa vụ cho các bên tham gia vào giao dịch. 

Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới

Một trong mục tiêu quan trọng khác mà Luật hướng tới đó chính là tâm lý của người mua và chủ đầu tư. Các chủ thể này hoàn toàn có thể an tâm và tự tin hơn khi đưa ra quyết định kinh doanh và đầu tư của mình.

Ngoài ra, trong tương lai, thực trạng quỹ đất, dự án, nguồn cung nhà ở tại khu vực trung tâm sẽ bị thu hẹp. Cán cân dự án chuyển dịch dần sang khu vực ven đô, tác động mạnh tới các phân khúc bất động sản, bao gồm cả căn hộ chung cư và biệt thự/liền kề.

Về sản phẩm căn hộ chung cư, lượng lớn nhu cầu tới từ nhóm lao động thu nhập tầm trung, mua để ở thực. Chính vì vậy, sản phẩm yêu thích của nhóm khách hàng này là căn hộ dưới 3 tỷ - mặt hàng gần như vắng bóng tại khu vực trung tâm.

Khách hàng chuyển dịch nhu cầu của mình sang các dự án ven đô tại Nam Từ Liêm, Hà Đông và Gia Lâm.

Tương tự, đối với phân khúc biệt thự/liền kề, nguồn cung mới tới cuối năm nay là khoảng 2.951 căn, đa số ở khu vực xa trung tâm: Đông Anh, Hà Đông, Hoài Đức.

Các chuyên gia nhận định, những thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh buộc phải phát triển hạ tầng, giảm tải cho nội đô bằng cách kéo dân cư giãn ra ven đô. Khu vực mới thì đều đã có hệ thống giao thông được đồng bộ, cùng với các tiện ích hiện đại, nhanh chóng kết nối với trung tâm nên người dân cũng dần cởi mở hơn với việc di chuyển xa.

Ngoài ra, trong bối cảnh phát triển, nhiều người lao động có thể lựa chọn mô hình “work from home” nên chỉ cần nhà ở có thể đáp ứng được các nhu cầu về tiện ích và cảnh quan.