Đất không giấy tờ “chờ mong” thủ tục cấp sổ đỏ

“Nơm nớp” vì không có sổ đỏ

Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến một bước ngoặt quan trọng, đó chính là Luật Đất đai 2024 được chính thức đưa vào có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Trong đó, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không giấy tờ được nhiều người quan tâm hơn cả.

Đây là nội dung ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của người dân và gia đình họ. 

Theo như quy định được ban hành mới đây của Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng không vi phạm về luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền thì được cấp sổ đỏ.

Đất không giấy tờ có được cấp sổ đỏ

Ví dụ cụ thể như, một gia đình tại thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh được chính thôn cấp cho một mảnh đất nhỏ để làm nhà. Thời điểm ấy, trực tiếp thôn bán cho các hộ. Nhưng trên thực tế thì chỉ UBND huyện mới có thẩm quyền cấp. Vì vậy, dẫn tới tình trạng gia đình trên và nhiều hộ dân ở khu vực này chưa làm được sổ đỏ.

Thế nhưng, với quy định của Luật mới, gia đình và người dân địa phương được biết rằng nhà mình nằm trong diện cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ. Thế nhưng, việc thực hiện ra sao, cơ chế thế nào thì cần phải chờ thêm hướng dẫn cụ thể của các cơ quan có thẩm quyền cấp trên. 

Những trường hợp sẽ đất không giấy tờ được cấp sổ đỏ

Theo Điều 138, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, những trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) nếu đáp ứng đủ điều kiện về việc không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao không đúng thẩm quyền. 

Cụ thể, 3 trường hợp được cấp sổ đỏ đầu tiên chính là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980; từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993; từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014. Kèm thêm đó là điều kiện: khu đất được UBND xã xác nhận là không có tranh chấp liên quan xảy ra. 

Với thửa đất có nhà ở, nhà ở và các công trình phục vụ đời sống người dân, nếu toàn bộ diện tích lô đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức quy định thì sẽ được cấp sổ với diện tích ngang bằng hạn mức công nhận đất ở. Đồng thời, hộ gia đình và cá nhân cũng sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất. 

Nếu như trường hợp, diện tích xây dựng nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức thì hộ gia đình, cá nhân được xem xét cấp sổ đỏ theo diện tích thực tế đã xây. Người sử dụng có trách nhiệm và nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở.

Trong trường hợp các thửa đất có nhà ở, công trình phục vụ đời sống, diện tích nhỏ hơn hạn mức thì sẽ được cấp sổ đỏ toàn bộ và cũng không phải nộp tiền sử dụng đất. Còn lại, đối với những lô đất dùng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại và dịch vụ thì cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp sổ theo diện tích đã sử dụng, thời hạn lâu dài.

Phần diện tích đất vượt hạn mức, nếu là đất phi nông nghiệp, không phải đất dùng để ở sẽ được cấp sổ đỏ nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại và dịch vụ.

Nếu một thửa đất có nhiều hộ gia đình hoặc cá nhân cùng sử dụng chung thì sổ đỏ được tính theo hạn mức đất ở của tất cả các hộ gia đình và cá nhân đó. Ngược lại, một chủ thể sử dụng nhiều thửa đất nhà ở, công trình phục vụ đời sống, đã được UBND xã xác nhận là ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì sẽ riêng, theo hạn mức của từng thửa.

Các trường hợp cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ

Trường hợp thứ 4 được xem xét cấp sổ đỏ chính là đối tượng được giao đất nông nghiệp nhưng đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp ổn định trước ngày 1/7/2014 mà không có giấy tờ.

Tuy nhiên, việc cấp sổ chỉ áp dụng với chủ đất đã đăng ký thường trú tại địa phương - nơi có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Mọi thửa đất đều phải được UBND xã xác nhận là không có tranh chấp.

Trường hợp thứ 5 là những chủ thể đang sử dụng ổn định đất vào mục đích nông nghiệp, có xác nhận không tranh chấp của UBND xã, sẽ được cấp sổ đỏ theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng với phần diện tích đang canh tác (không vượt quá hạn mức). Diện tích còn lại được chuyển đổi thành đất thuê của Nhà nước.

Đặc biệt, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất không giấy tờ mà chưa đủ điều kiện cấp sổ thuộc những trường hợp kể trên sẽ tạm thời sử dụng theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi.

Trong Luật Đất đai 2024, Nhà nước là cơ quan có trách nhiệm cấp sổ đỏ cho các trường hợp đã đăng ký và đủ kiện. Thủ tục, trình tự chi tiết được Chính phủ quy định, gửi tới cơ quan cấp dưới có thẩm quyền.

Cập nhật quy trình cấp sổ đỏ lần đầu

Các trường hợp được cấp sổ đỏ khi không có giấy tờ tuy đã được quy định trong Luật Đất đai 2024 nhưng hiện vẫn chưa thể thực hiện vì còn cần văn bản hướng dẫn. 

Muốn Luật đi vào cuộc sống, có tác động và hiệu quả tích cực thì văn bản hướng dẫn về cách thức nộp thuế, phí,...đảm bảo cho người dân thực hiện đúng, đủ quyền và nghĩa vụ của mình là không thể thiếu. 

Các địa phương hiện vẫn đang “nín thở” chờ hướng dẫn cụ thể về thủ tục cấp sổ đỏ.

Hiện nay, tại các văn phòng đăng ký đất đai, chủ yếu người dân tới để làm thủ tục với hồ sơ đã nộp từ trước ngày 1/8. 

Những hồ sơ mới, đặc biệt là liên quan tới thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tiên thì đều đang dừng lại. Khó khăn mà các địa phương gặp phải nằm ở việc thay đổi về cơ quan thực hiện cấp sổ đỏ cho người dân.

Công chức địa chính tại các địa phương cho biết, trước đây, cơ quan tiếp nhận hồ sơ là văn phòng đăng ký đất đai. Chi nhanh của văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận và thẩm định, sau đó chuyển về phòng Tài nguyên và môi trường thẩm định lần 2, trình UBND thành phố ký để quyết định công nhận.

Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu đã có những điều chỉnh nhất định

Thế nhưng hiện nay, theo Luật mới và Nghị định 101, sự thay đổi về cơ quan tiếp nhận hồ sơ trực tiếp là phòng Tài nguyên và Môi trường dẫn tới bộ thủ tục đang ban hành phải thay đổi cho phù hợp. 

Trên thực tế, Luật đã có quy định cụ thể nhưng các cơ quan trung ương và tỉnh cần phải đưa ra hướng dẫn cụ thể thêm. Chẳng hạn như nếu thay đổi bộ phận tiếp nhận hồ sơ thì phải bàn giao cơ sở dữ liệu giữa các cơ quan để tiến hành tiếp tục thẩm tra hồ sơ đang còn vướng mắc.

Các chuyên gia bất động sản nhận định răng, sự thay đổi tích cực trong việc cấp sổ đỏ cho người dân đã giúp giải quyết những vấn đề tồn tại nhiều nằm, rút ngắn thời gian chờ đợi thủ tục không quá 3 ngày. 

Địa phương đều đang chờ các hướng dẫn cụ thể trong quy trình thực hiện để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho người dân một cách nhanh gọn và tiện lợi.