Hà Nội: Ngập úng trở thành tiêu chí xác định giá đất, liệu có làm thay đổi "bản đồ" giá bất động sản?

Xác định giá đất cụ thể trên địa bàn thành phố Hà Nội

Vừa qua, chủ tịch UBND thành phố Hà Nội đã ký quyết định số 55, ban hành quy định một số nội dung thuộc thẩm quyền UBND thành phố về xác định mức giá đất cụ thể trên địa bàn Hà Nội. 

Cụ thể, sẽ có 8 yếu tố chính ảnh hưởng tới giá đất. Trong đó, các tiêu chí ảnh hưởng đến giá đất được dùng để phân tích và xác định mức tương đồng nhất định, điều chỉnh của từng yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới giá đất giữa tài sản định giá và tài sản so sánh đối với đất phi nông nghiệp.

Về vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Khoảng cách sẽ ưu tiên theo thứ tự di chuyển đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại; cơ sở giáo dục và đào tạo; các khu vui chơi giải trí và công viên; chợ hay cơ sở y tế. Lưu ý, khoảng cách này được tính dựa theo vị trí, hiện trạng của Dự án, khu đất hoặc thửa đất đang định giá. 

Mức điều chỉnh thường không quá 5% chênh lệch trong khi giá được tính theo bảng giá đất của thành phố. Nếu có điều chỉnh thì mức điều chỉnh chênh lệch không quá 15%.

Về điều kiện giao thông: Loại đường (kết cấu đường nhựa, bê tông, đất hoặc có kết cấu khác) tiếp giáp với phần dự án, khu đất, thửa đất theo hiện trạng tại thời điểm định giá đất. Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.

Độ rộng của đường (tính cả phần vỉa hè) tiếp giáp trực tiếp với dự án, khu đất, thửa đất được điều chỉnh chênh lệch không quá 10%. Tương tự như với độ rộng của đường, số mặt đường tiếp giáp cũng có mức điều chỉnh không quá 5%.

Trong các trường hợp như: ước tính giá chuyển nhượng đất đai, nhà ở riêng lẻ, tổ chức xác định giá đất thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá thêm những tiêu chí về mặt cắt đường nội bộ (nếu có) tiếp giáp của thửa đất theo quy hoạch được phê duyệt. Lưu ý là mức điều chỉnh chênh lệch không quá 5%.

Đưa tình trạng ngập úng vào xác định giá đất

Đáng chú ý, mới đây về yếu tố điều kiện cấp thoát nước, cấp điện, UBND thành phố đã quy định dựa trên hai tiêu chí cụ thể là khu vực cấp nước, cấp điện có ổn định hay không (điều chỉnh chênh lệch không quá 5%) và tình trạng ngập úng khi lượng mưa lớn (điều chỉnh khác nhỏ hơn 5%).

Ngoài ra, trong số 8 yếu tố để định giá đất, còn có các yếu tổ về: diện tích, kích thước, hình dáng của khu đất; các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng; hiện trạng môi trường nơi dự án triển  khai và tình trạng an ninh; thời hạn được quyền sử dụng đất và các yếu tố ảnh hưởng khác.

Đôi khi điều kiện thực tế cùng bề dày truyền thống văn hóa và những phong tục tập quán, các danh lam thắng cảnh, nghề nghiệp truyền thống cũng ảnh hưởng và tác động rất nhiều đến việc định giá đất.

Tình trạng các khu đô thị tại Hà Nội khi có mưa lớn

Thời gian qua, theo ghi nhận thực tế của cư dân sinh sống, nhiều khu đô thị dù mới tại Hà Nội nhưng chỉ cần trời mưa to là sẽ ngập: tại khu vực Geleximco Lê Trọng Tấn, Khu đô thị Nam Thăng Long - Ciputra Tây Hồ - nơi được biết đến với tên gọi đó là “khu nhà giàu” Hà Nội,...

Dù cho chỉ cần trải qua một vài trận mưa lớn là ngập nhưng giá nhà ở thấp tầng và cao tầng tại những khu đô thị này vẫn “nghiễm nhiên” ở trên đỉnh.

Theo khảo sát của chúng tôi, một căn nhà mặt phố nằm ở trên đường đôi Lê Trọng Tấn, khu A Geleximco có giá lên tới 330 triệu - 350 triệu đồng/m2. Nếu so với thời điểm cách đây khoảng 3 năm, thì mức giá này đã tăng gấp ba lần so với giá 100 triệu/m2 lúc đó.

Đối với các căn biệt thự trong khu Nam An Khánh hay Thiên Đường Bảo Sơn thì mức giá đã tăng từ 45 triệu đồng/m2 năm 2021 lên 140 triệu - 160 triệu đồng/m2. 

Đưa tình trạng ngập úng vào tiêu chí định giá đất: Một số “khu nhà giàu” có trở nên bớt "nóng"?

Các dự án chung cư mới mở bán cũng không hề kém cạnh như: Lumi Hanoi, Masterise Lumière Riverside, The Solar Park có giá lên tới 100 triệu đồng/m2. Đối với các sản phẩm thứ cấp, giá chuyển nhượng đối với các sản phẩm tại khu Gemek I - II, Thăng Long Victory đã tăng gấp đôi, lên mức gần 30 triệu đồng/m2. 

Trong khi đó, mức rao bán biệt thự tại khu đô thị Nam Thăng Long dao động từ khoảng 300 triệu đồng - 400 triệu đồng/m2, tùy diện tích và vị trí. Những căn nằm tại lô góc, có diện tích lớn, giá bán thường xấp xỉ khoảng 200 tỷ đồng. Mức giá chung cư tại đây cũng được các chuyên gia bất động sản đánh giá cao, trong mức từ 70 triệu đồng - 100 triệu đồng/m2

Chính vì vậy, trước khi quyết định giao dịch hay đầu tư bất động sản, khách hàng và nhà đầu tư cần phải lựa chọn thật kỹ để tìm ra sản phẩm tương xứng và phù hợp với nhu cầu của mình. Việc lựa chọn sản phẩm cần phải xem xét các yếu tố pháp lý, tiến độ,...đặc biệt là tiện ích để tránh tình trạng cứ mưa là ngập như nhiều nơi đang diễn ra.