Dự đoán bảng giá đất mới có thể đẩy giá nhà tăng từ 15 - 20%

Cách tính bảng giá đất mới

Cách tính toàn trên được Bộ Xây dựng ước tính và đưa ra tại báo cáo trình Văn phòng Chính phủ về tình hình giá bất động sản, nhà ở thương mại tại một số đô thị lớn.

Bộ Xây dựng đã thẳng thắn nhìn nhận và cho rằng, giá bán bất động sản tăng một phần do biến động tăng đối với các chi phí liên quan đến đất đai cũng như phương pháp và bảng giá đất mới khi được áp dụng. 

Theo đó, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 đó chính là bỏ khung giá đất cũ được áp dụng trước đó. Bảng giá mới cập nhật liên tục hàng năm, bám sát diễn biến của thị trường, xác định giá dựa trên mục đích, thời hạn sử dụng, các thông tin liên quan và yếu tố ảnh hưởng khác,...

Tuy nhiên, Bộ cũng cho rằng, việc áp dụng khung giá mới sẽ làm tăng chi phí đầu vào, chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù, thu hồi đất,... Và đương nhiên, điều này sẽ kéo theo giá nhà tăng cao, đạt ngưỡng mới.

Cụ thể, chi phí đất đai trong tổng chi phí của dự án dao động ở mức từ 7 - 20% với phân khúc nhà ở cao tầng và từ 25% - 50% với phân khúc nhà ở thấp tầng: biệt thự, liền kề. Tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở cho người dân. 

Giá nhà tăng bởi nhiều chi phí đầu vào tăng

Tuy nhiên, mức chi phí này giữa các dự án sẽ có sự chênh lệch nhất định do khác nhau về vị trị, điều kiện thuận lợi cũng như mức đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

Chi phí sử dụng đất được cho là tăng lên nhiều hơn trước khi áp dụng bảng giá mới 2024. 

Ví dụ, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ khiến chi phí tiền sử dụng đất tại khu nhà ở GP Invest tăng đáng kể, từ 15 triệu đồng lên 22 triệu đồng (hoặc 36 triệu đồng) cho mỗi mét vuông căn hộ.

Điều này đồng nghĩa với việc phần chi phí đất đai sẽ chiếm tới 60% giá bán căn hộ, cao hơn nhiều so với mức 42% hiện nay.

Tương tự với đó, khu đô thị Đông Tăng Long tại thành phố Hồ Chí Minh có tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán 1m2 căn hộ tăng từ 27% lên đến 60% - 65%. Mức tăng khủng khiến nhiều người ngỡ ngàng. 

Hay như tại dự án Biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương), từ 16,3% lên khoảng 50%, dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Hà Nội) cũng tăng tiền sử dụng đất từ 15% lên 33% giá bán.

Nhận định của chuyên gia và người mua về bảng giá đất mới

Không chỉ các chuyên gia, mà ngay cả khách hàng và nhà đầu tư cũng lo ngại rằng, hiệu ứng domino sẽ xảy ra trong thời gian tới. Tức là khi bảng giá đất mới tăng sẽ có tác động dây chuyển, từ đó khiến cho mặt bằng giá bất động sản tăng từ 15% - 20% (theo tính toán của Bộ Xây dựng). 

Hiệu ứng dây chuyền giữa bảng giá đất mới và giá nhà khiến nhiều người lo ngại

Chẳng hạn như bảng giá đất mới tại tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu tăng 20-30% so với cũ, với mức thấp nhất là 513.000 đồng/m2, cao nhất 78 triệu đồng trên mỗi mét vuông. Hay ở miền Bắc thì có Hải Dương, giá đất biến động mạnh sau khi bảng giá mới được công bố, cao gấp 2.5 lần so với bảng giá cũ. Nơi cao nhất ghi nhận lên đến 190 triệu đồng/m2.

Cuối tháng 7 vừa qua, TP.HCM đã gây xôn xao dư luận khi đưa ra dự thảo điều chỉnh bảng giá đất với mức tăng chóng mặt. Cụ thể, giá đất tại nhiều khu vực trong thành phố dự kiến sẽ tăng từ 5-10 lần so với hiện trạng. Đáng chú ý hơn, một số khu vực ngoại thành và vùng ven còn có thể tăng tới 15-50 lần.

Con số này chưa bao gồm hệ số điều chỉnh K, có nghĩa là giá đất thực tế có thể còn cao hơn nhiều. Tuy nhiên, trước áp lực từ dư luận và những lo ngại về thị trường bất động sản, thành phố đã quyết định tạm dừng việc áp dụng bảng giá đất mới này.

Với mục tiêu ổn định thị trường bất động sản và nắm bắt nhu cầu của người dân, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường tăng cường giám sát việc ban hành bảng giá đất mới tại các địa phương. Qua đó, hai bộ sẽ cùng nhau đánh giá tác động của chính sách mới đối với mặt bằng giá đất trên cả nước.

Cần thiết phải đề xuất những biện pháp nhằm điều tiết việc ban hành bảng giá đất mới, tránh gây ra những biến động tiêu cực đối với mặt bằng giá và thị trường bất động sản các địa phương. 

Trong khi đó, nhiều ý kiến trái chiều được đưa ra từ phía khách hàng. Đa phần người mua đều mong muốn rằng các địa phương xem xét lại về mức tăng, đánh giá xem mức chi phí này đã phản ứng đúng các giao dịch thực tế hay chưa?

Người mua ngao ngắn nhìn giá nhà ngày càng tăng cao, vượt xa tầm với của người lao động, giấc mơ an cư lạc nghiệp ngày càng xa vời. 

Hãy cùng tiếp tục theo dõi tình hình thị trường thông qua những bài viết tiếp theo của SGO Land nhé!