Chênh lệch giá chung cư tại Bình Dương: Căn hộ thứ cấp thấp hơn 25% so với sản phẩm sơ cấp
06/05/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường chung cư tại Bình Dương
Theo Báo cáo của một đơn vị môi giới và tư vấn, phân phối bất động sản uy tín, trong 10 năm qua, giá chung cư tại Bình Dương với phân khúc sơ cấp đã tăng tới 112%. Giá ghi nhận khoảng 45 triệu đồng/m2.
Trái ngược, mức giá “sang tay” chung cư cũ trên địa bàn ghi nhận mức giá khoảng 36 triệu đồng/m2, thấp hơn 25% so với giá sản phẩm mới mở bán.
Giá chung cư thứ cấp thấp hơn 25% so với sản phẩm sơ cấp
Số liệu cụ thể cho thấy, từ năm 2021 đến nay, giá chung cư tại Bình Dương đối với mặt hàng thứ cấp chỉ tăng khoảng 10%, từ 33 triệu đồng lên 36 triệu đồng/m2. Mức tăng được đánh giá là khá chậm so với tốc độ phát triển hạ tầng giao thông của tỉnh cũng như các lợi thế, tiềm năng mà Bình Dương đang sở hữu.
Mặt khách, theo DKRA Group chung cư Bình Dương hiện đang có mức giá rao bán trung bình khoảng 40 triệu đồng/m2. Trong đó, giá thấp nhất là 28 triệu đồng/ m2 và giá cao nhất là 60 triệu đồng/ m2. Các dự án mới sẽ có mức giá trung bình từ 35 - 60 triệu đồng/m2.
Nguyên nhân chênh lệch giá bán chung cư tại Bình Dương
Lý giải cho sự chênh lệch giá bán giữa phân khúc thứ cấp và sơ cấp, các chuyên gia bất động sản cho rằng, sự bùng nổ nguồn cung cao cấp là một trong những yếu tố chính. Trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây, sự ra mắt của hàng loạt sản phẩm cao cấp đã khiến cho khoảng cách giá giữa dự án mới và cũ ngày càng bị kéo xa đáng kể.
Nếu như quý I năm 2023 ghi nhận hơn 50% nguồn cung căn hộ được “tung” ra thị trường tại Bình Dương là sản phẩm bình dân, giá dưới 30 triệu đồng/m2. Thì đến nay, tỷ lệ này giảm xuống 37%. 63% còn lại là các căn hộ trung - cao cấp, mức giá từ 30 - 50 triệu đồng/m2.
Không những vậy, khoảng giá 40 - 50 triệu đồng ngày càng trở nên phổ biến, chiếm ưu thế trong số giỏ hàng mở bán dịp đầu năm. Chính những sản phẩm này đang góp phần kéo dãn khoảng cách giữa phân khúc sơ cấp và thứ cấp hiện nay.
Theo chuyên gia, phân khúc chung cư tại Bình Dương từng diễn ra tình trạng cắt lỗ khá sâu vào giai đoạn năm 2022 - 2023. Hiện nay, loại hình căn hộ chỉ mới đang dần hồi phục và có mặt bằng giá thứ cấp đi ngang.
Trong khi đó, với sản phẩm sơ cấp, nhà đầu tư phải đối diện với nhiều áp lực khác: tiền sử dụng đất, chi phí phát triển mặt bằng, chi phí xây dựng dự án,... nên buộc phải tăng giá để kinh doanh có lời.
Điều này cũng tạo nên khoảng cách giá giữa sản phẩm sơ cấp và thứ cấp như hiện nay.
Nguồn cung cao cấp chiếm ưu thế trên thị trường Bình Dương
Ngoài ra, hiện có khoảng 55.000 căn hộ (cả thứ cấp và sơ cấp) được rao bán với mức trên dưới 35 triệu đồng/ m2. Nguồn cung tuy lớn nếu so sánh với các đô thị vệ tinh khác lân cận TP. HCM thế nhưng nhu cầu chủ yếu khi mua chung cư tại Bình Dương lại là để đầu tư. 70% tổng số giao dịch đến từ nhóm khách TP. HCM mong muốn mua để đầu tư cho thuê hoặc kinh doanh sinh lời.
Nhận định về lượng giao dịch căn hộ Bình Dương hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng, từ 2020 - nay, tỉnh đang bị “ngộp” thanh khoản. Nhu cầu hạ nhiệt trong khi “rổ” hàng thứ cấp lại quá dồi dào.
Điều này khiến cho hoạt động giao dịch trở nên khó khăn hơn, tình trạng cắt lỗ diễn ra âm thầm.
Bên cạnh đó, chuyên gia cũng cho rằng, tình trạng giá căn hộ thứ cấp thấp hơn sơ cấp là hiện tượng khá phổ biến, không chỉ diễn ra tại Bình Dương mà còn lại các đô thị lớn: TP. HCM, BRVT, Đà Nẵng, Nha Trang,...
Dự báo, trong bối cảnh, bảng giá đất mới có hiệu lực, chi phí đầu vào ngày càng leo thang, nguồn cung nhà ở bình dân biến mất trên thị trường thì xu hướng chênh lệch giá bán sẽ diễn ra ngày càng phổ biến.
Đặc biệt, riêng tại Bình Dương, giá các dự án sơ cấp chung cư tại Bình Dương sẽ tăng mạnh trước khi có những thay đổi về sáp nhập địa giới. Điều này, khiến cho giá thứ cấp cũng biến động theo. Tuy nhiên, đà tăng giá của chung cư cũ sẽ bị phụ thuộc vào sức cầu của người mua ở thực.
Nên nếu mức giá tăng quá cao, vượt khả năng chi trả của nhóm khách hàng này, thanh khoản căn hộ thứ cấp có khả năng bị “tắc nghẽn”. Các nhà đầu tư cần cân nhắc thật cẩn trọng trước việc đầu tư theo đà tăng của dự án mới hay phải chấp nhận đối diện với nguy cơ ế hàng.
Chuyên gia dự báo, trong, thời gian tới, nếu hệ thống pháp lý được hoàn thiện, tỉnh Bình Dương dự kiến sẽ có thêm 150.000 căn hộ, rao bán trong khoảng từ 40 - 60 triệu đồng/m2. Đây chính là cơ hội đầu tư ở thực hoặc cho thuê sinh lời tiềm năng mà nhà đầu tư không nên bỏ lỡ trong bối cảnh Bình Dương đang được sáp nhập vào TP. HCM hiện đại, phát triển.
