Nên mua nhà vào thời điểm trước hay sau sáp nhập tỉnh thành?
10/05/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Giá chung cư tăng cao do tác động của bảng giá mới
Tuy được kỳ vọng sẽ giúp bổ trợ nguồn cung cho thị trường bất động sản TP. HCM với những mặt hàng “vừa túi tiền” thế nhưng các sản phẩm căn hộ tại Dĩ An và Thuận An lại đang có xu hướng tăng nhanh về giá.
Theo như khảo sát, mức giá căn hộ chuẩn bị mở bán tại hai thành phố Dĩ An và Thuận An được đánh giá ở mức trên dưới 60 triệu đồng/m2. Số lượng căn hộ này chiếm từ 70% - 80% tổng số sản phẩm mở bán.
Số ít còn lại có mức giá dao động trong khoảng từ 30 - 40 triệu đồng/m2, giữ nguyên mức giá từ giai đoạn trước. Mặt khác, nhiều dự án chung cư hiện nay đã được điều chỉnh để tăng từ 10% - 20% so với đợt mở bán trước đó.
Chi phí tăng cao chủ yếu là do áp lực từ chi phí sử dụng đất và chi phí xây dựng tăng cao theo bảng giá hiện hành.
Nên mua nhà vào thời điểm nào?
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, đà tăng giá này chỉ xuất hiện tại một số dự án nằm tại các khu vực giáp ranh. Đồng thời, đây cũng là những địa phương có tốc độ đô thị hóa cao, chi phí đầu vào áp lực gia tăng rõ rệt.
Nguyên nhân tăng giá của thị trường được chuyên gia lý giải là do các chủ đầu tư cần phải thích nghi, thay đổi để đối diện với những áp lực mới hiện nay: tiền sử dụng đất và chi phí phát triển dự án.
Thực tế, chủ đầu tư buộc phải tăng giá để cân bằng lại tài chính cũng như đảm bảo hiệu quả kinh doanh. Dự báo diễn biến này đang có xu hướng gia tăng trong khoảng từ đầu tháng 5 này.
Đặc biệt, trong các yếu tố tác động thì bảng giá đất được cho là nguyên nhân chính khiến cho chi phí đầu vào tăng mạnh.
Chẳng hạn như, trong thời gian qua, rất nhiều dự án tại Bình Dương đã được UBND tỉnh phê duyệt sau thời gian dài chờ đợi hồ sơ, thủ tục. Thế nhưng, ngay khi tưởng chừng có được thông báo nộp tiền sử dụng đất, chủ đầu tư lại khá hoang mang khi sẽ phải tính toán lại giá bán cho khách hàng để phù hợp hơn với chi phí thực tế.
Chỉ có một số ít những dự án vẫn giữ nguyên được mức giá bình ổn do đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước đó.
Khó để chờ chung cư xuống giá
Hiện nay, bảng giá đất mới sẽ được cập nhật hàng năm, tiệm cận sát hơn so với mức giá trên thị trường. Điều này kéo theo những biến động về giá đối với các căn hộ giáp ranh TP. HCM và sắp tới sẽ thuộc TP. HCM sau sáp nhập.
Mức giá biến động trong khoảng từ 8% - 10% và ít nhất sẽ kéo dài đà tăng trong vòng 1 - 2 năm. Chính vì vậy, các chuyên gia thường khuyên nhà đầu tư nếu có nhu cầu cần phải tranh thủ giai đoạn tốt nhất hiện nay để xuống tiền.
Sau sáp nhập tỉnh thành, giá chung cư chắc chắn sẽ có sự điều chỉnh
Những nhà đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cho hay, nếu có dòng tiền tốt, đây chắc chắn là giai đoạn lý tưởng để đầu tư, thu mua bất động sản. Thị trường đang có những dấu hiệu phục hồi khá tốt, dư địa tăng giá vẫn còn trong bối cảnh lãi suất đang giảm dần.
Ba điều kiện thuận lợi hiếm có này đang tạo thành thế “kiềng ba chân” vững chắc cho thị trường bất động sản phát triển. Nếu chờ đến giai đoạn 2026, mức giá có thể sẽ không còn tốt như vùng trũng hiện tại.
Một số ý kiến khác cho rằng, năm 2025 là năm bản lề, chuyển giao giữa giai đoạn cũ và mới, thị trường bước vào giai đoạn phát triển theo quy luật cung cầu. Những câu chuyện liên quan đến việc đất ở đâu cũng sốt hay phân khúc nào cũng lên ngôi là không thể xảy ra.
Riêng đối với các khu vực giáp ranh TP. HCM, diễn biến đang theo xu hướng tích cực, bởi nếu tiến độ quy hoạch, sáp nhập tỉnh thành được thực hiện đúng kế hoạch thì những khu vực này sẽ trở thành quận trung tâm của thành phố.
Bên cạnh đó, sau khi sáp nhập vào TP.HCM, giá bất động sản tại Thuận An và Dĩ An có thể trải qua một đợt điều chỉnh tăng đáng kể.
Ngoài ra, giới chuyên gia cũng nhận định rằng, thị trường sẽ khó để giảm giá trong thời gian tới trong bối cảnh kế hoạch sáp nhập tỉnh thành đang được triển khai và chi phí triển khai dự án gia tăng “chóng mặt”.
Chuyên gia khẳng định, việc chờ thị trường “hạ nhiệt” để mua bất động sản là không thực tế trong thời gian này.
