Thị trường bất động sản Việt Nam: Bức tranh “sáng - tối” đối lập vẫn tiếp diễn

Phía sau sự “tăng nhiệt” của thị trường

Thị trường nhà ở trong 9 tháng vừa qua đã ghi nhận sự “tăng nhiệt” đáng kể. Bên cạnh đó là câu chuyện về “đấu giá đất” với những diễn biến hết sức “căng não”. Nhiều phiên đấu giá được tổ chức xuyên đêm, ghi nhận sự tham gia của hàng trăm, tới hàng nghìn người để chấp nhận chờ tranh suất đất.

Mức trúng đấu giá trong các phiên đấu vừa qua cũng xác lập một kỷ lục mới khi bị “thổi” lên ngang ngửa giá đất dự án đã có sẵn hạ tầng đầu tư bài bản. 

Ngoài ra, sức nóng của thị trường hiện nay còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục xác lập mặt bằng mới khiến mua chạy theo không kịp. 

Nhu cầu tăng cao, ngược lại khiến hàng nghìn người đang sở hữu những căn hộ chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi về việc bán nhà. Mặc dù giá bán của các sản phẩm mới neo ở mức rất cao nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn rất đáng ngưỡng mộ. 

Phía sau sự "tăng nhiệt" của thị trường bất động sản Việt Nam là điều gì đang chờ đời khách hàng?

Tương tự, các sản phẩm căn hộ hay dự án thấp tầng mới ra mắt của các chủ đầu tư lớn cũng ghi nhận lượng booking giữ chỗ cao kỷ lục, mặc giá bán “trên trời”. Cá biệt, những căn hộ có vị trí đẹp, khách hàng chấp nhận mua giá cao nhưng vẫn không có sản phẩm hoặc phải trả thêm tiền chênh khá lớn.

Theo các chuyên gia bất động sản, để tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc vừa túi tiền khách hàng, cần phải giải quyết vấn đề pháp lý của các dự án đang tồn đọng trước tiên. Khi tháo gỡ thành công, thị trường sẽ ghi nhận thêm nhiều căn hộ mới, trực tiếp điều tiết giảm giá nhà.

Cũng theo đó, dữ liệu nghiên cứu về thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung chủ yếu hiện nay đều đang thuộc về phân khúc cao cấp và hạng sang. Song, 10.400 giao dịch thành công mà các đơn vị ghi nhận trong quý III, tương đương 51% tỷ lệ hấp thụ đều thuộc phân khúc này.

Mức độ tiêu thụ đã phản ánh sự quan tâm của người mua đối với các sản phẩm bất động sản mới, mặc dù nguồn cung mới được hoàn thiện theo tiêu chuẩn và chi phí đầu vào cao hơn trong bối cảnh các chi phí liên quan đến đất đai đều đang tăng.

Hiện tại, lượng giao dịch sản phẩm chung cư vẫn đang giành được ưu thế, chiếm tới 71% lượng tổng giao dịch nhà ở quý III. Tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 75%. Thị trường căn hộ tại Hà Nội còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình tới 90% ngay sau thời gian mở bán. 

Chỉ trong vòng 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận 30/589 giao dịch thành công, tăng 2.5 lần. Thậm chí, nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9 cũng ghi nhận được lượt booking giữ chỗ và xuống tiền cọc “ồ ạt”.

Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều thách thức

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cả người mua và người bán không nên quá chủ quan về sự khởi sắc của lĩnh vực này. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn tồn tại quá nhiều yếu tố kìm hãm sự phát triển, xuất phát từ việc thiếu hụt nguồn cung và rào cản pháp lý đối với sản phẩm.

Theo Báo cáo của VARS, 9 tháng qua, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Các sản phẩm có sự phân hóa mạnh. 70% là các căn hộ chung cư. Tại thị trường Hà Nội, đa số căn hộ chung cư đều có giá trên 50 triệu đồng/m2. 

Nhiều thách thức được đặt ra cho nền bất động sản

Những căn hộ giá bình dân dường như không xuất hiện và hoàn toàn vắng bóng trên thị trường, khiến ước mơ an cư của người lao động ngày càng xa vời. 

Bên cạnh đó, giá nhà cũng đang tăng mạnh, trung bình khoảng 15% - 20% nên vượt khả năng chi trả của đại đa số người mua. Khó khăn chồng chất khó khăn, bài toán an sinh vẫn chưa thể có lời giải.

Theo các chuyên gia, mức thu nhập bình quân của một hộ gia đình, bình quân rơi vào khoảng 250 triệu/năm. Nếu như muốn sở hữu một căn hộ 4 tỷ đồng thì người dân cần đến 18 năm không chi tiêu mới có thể chạm tay được vào sản phẩm mong muốn.

Điều này chưa tính đến việc thu nhập trung bình mỗi năm chỉ tăng 6% trong khi con số này ở các căn hộ thứ cấp là khoảng 20%.

Chuyên gia cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam hiện mới chỉ đang ở giai đoạn đầu của sự phục hồi. Dự báo cho đến giữa quý IV thì sự đảo chiều mới thực sự rõ nét.

Nhìn chung, để thực sự phục hồi và phát triển bền vững thì phải trải qua giai đoạn củng cố (dự báo xảy ra trong quý I và II năm 2025). Muốn giai đoạn này được phát triển suôn sẻ và đồng đều, các chủ thể có liên quan cần xử lý tốt ba vấn đề chính đó là nguồn vốn, chính sách và hành lang pháp lý.

Sau khoảng thời gian củng cố, các chính sách mới sẽ giúp kéo lại niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà, mở ra một tương lai tươi sáng hơn.