Bất động sản TP.HCM: Động thái sáp nhập liệu có ảnh hưởng đến giá nhà?
27/08/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Sau sáp nhập, nhiều người kỳ vọng giá bất động sản tại TP. HCM (mới) sẽ giảm với nguồn cung nhà ở tăng, nhất là tại các tỉnh vùng ven. Thế nhưng thực tế, mặt bằng giá bất động sản chung của thành phố đến nay vẫn “neo” cao.Bất động sản TP. HCM sau sáp nhập
Các chuyên gia kỳ vọng rằng bất động sản TP. HCM sau khi thành phố được mở rộng địa giới hành chính sẽ thiết lập mặt bằng giá mới, phù hợp hơn.
Chính sự chênh lệch giữa giá bất động sản khu vực TP. HCM cũ và các địa phương mới sáp nhập đã khiến mặt bằng giá trung bình giảm. Tuy nhiên, theo chuyên gia thì đây là những hiệu ứng dựa trên số liệu thống kê chứ chưa phản ánh tình hình thực tế tại các dự án hoặc khu vực riêng biệt.
Chuyên gia nhận định, thị trường chưa có sự thay đổi rõ rệt về giá bán của các dự án sau khi chính thức sáp nhập. Hiện nay, giá bán sản phẩm chủ yếu được hình thành bởi các yếu tố: nhu cầu của khách hàng, kết nối hạ tầng giao thông hoặc đặc điểm khu dân cư.
Thị trường bất động sản TP. HCM "muôn hình vạn trạng" sau sáp nhập
Bên cạnh đó, bảng định giá đất của Nhà nước từ trước đến nay chưa từng có tiền lệ giảm. Đặc biệt trong bối cảnh sáp nhập thì khung giá đất vẫn đang trong quá trình nghiên cứu, điều chỉnh cho phù hợp.
Thị trường bất động sản TP. HCM sẽ khó có xu hướng như kỳ vọng của các nhà đầu tư khi chi phí đầu vào vẫn giữ nguyên, giá bán hay quy mô đầu tư dự án không thể điều chỉnh.
Ngoài chi phí đầu vào, yếu tố khác khiến giá bất động sản tại TP. HCM khó giảm đó chính là nguồn cung nhà ở có cải thiện nhưng vẫn còn hạn chế. Chính điều này đã tạo áp lực liên tục lên giá bán sản phẩm.
Số liệu cụ thể cho thấy, trong quý II/2025, nguồn cung sản phẩm mới đã tăng 38%/năm thế nhưng chỉ tương ứng chưa đến 2.000 căn. Lũy kế trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp của toàn thành phố là 6.000 căn.
Nguồn cung được chuyên gia đánh giá là thấp hơn so với nhu cầu thực tế, đặc biệt là tại các khu dân cư có mật độ dân số cao, hệ thống cơ sở hạ tầng đầy đủ, kết nối giao thông đồng bộ. Mặt bằng giá neo cao do sự mất cân đối giữa nguồn cung và cầu trên thị trường.
Trong thời gian sắp tới, TP. HCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn hộ (2021 - 2025) thế nhưng dù đã qua nửa đầu năm 2025, thành phố mới chỉ đạt được 24% chỉ tiêu (56.000 căn hộ).
Kỳ vọng về thị trường bất động sản TP. HCM
Thị trường bất động sản chưa có xu hướng giảm giá căn hộ
Nếu như giai đoạn 2023 - 2024, các tỉnh thành đã công bố chiến lược phát triển đến năm 2030 thì sau khi sáp nhập địa giới hành chính, cơ quan có thẩm quyền cần rà soát và đà chiểu lại để phù hợp với tình hình thực tế.
Đối với TP. HCM việc phân bổ tỷ lệ đất ở, đất công nghiệp và đất nông nghiệp sẽ có những tác động nhất định đến việc xây dựng khung giá đất và chiến lược phát triển của thành phố sau này.
Ngoài ra, một số yếu tố then chốt có thế kể tới để ổn định giá bán, cải thiện nguồn cung như: rút ngắn thủ tục hành chính và quy trình cấp phép.
Theo các chuyên gia, các yếu tố cấu thành giá sản phẩm hiện chưa có thay đổi đáng kể khi thị trường vẫn đang tiếp tục vận hành theo nguyên tắc cung - cầu. Việc sáp nhập địa giới hành chính sẽ mở ra dư địa phát triển mới trung và dài hạn cho địa phương nhưng chưa thể tạo ra tác động rõ rệt tới giá bán của từng dự án cụ thể.
Savills Việt Nam cho rằng, chỉ khi lãi suất cho vay bất động sản tiếp tục ổn định trong vòng 6 tháng cuối năm thì nhà đầu tư mới có động lực để quay trở lại thị trường.
Ngoài ra, yếu tố này cũng giúp nhà đầu tư tự tin hơn trong việc phát triển dự án của mình, đưa ra những chính sách bán hàng và huy động vốn cụ thể.
Tóm lại, chuyên gia cho rằng, để đạt được điều này, thị trường vẫn vừa đảm bảo được nguồn cung - cầu, kiểm soát chặt chẽ chính sách tín dụng và có sự hỗ trợ pháp lý từ Nhà nước. Chỉ khi ba yếu tố này song hành với nhau thì thị trường bất động sản TP. HCM mới phát triển lâu dài và bền vững.
