Nguồn cung bất động sản “bùng nổ”, dự báo diễn biến giá chung cư năm 2026?
10/12/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Sau một thời gian dài tăng phi mã, giá chung cư hiện nay đã bị đẩy lên ngưỡng cao chưa từng có. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia phân tích, đà tăng giá đang dần chạm đến “mức trần” khi nguồn cung trong năm 2026 được dự báo sẽ “bùng nổ” mở ra một chu kỳ mới trong thị trường.Nguồn cung căn hộ năm 2026 dồi dào
Theo số liệu của CBRE cung cấp, nguồn cung mở bán chung cư tại Hà Nội trong quý gần nhất đã đạt hơn 10.300 căn hộ, đánh dấu quý thứ 2 trong 5 năm trở lại vượt mốc 10.000 căn.
Nếu tính lũy kế trong vòng 9 tháng gần nhất, thủ đô hiện đang có 21.000 căn hộ mở bán, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặt khác, nguồn cung căn hộ cao cấp có giá trên 120 triệu đồng/m2 cũng đang xác nhập mức kỷ lục mới.
Bên cạnh đó, CBRE cũng dự báo, trong quý IV/2025, thủ đô tiếp tục sẽ có hơn khoảng 11.100 căn hộ được mở bán, nâng tổng số nguồn cung mở bán cả năm lên mức 32.300 căn, cao hơn cả số liệu ghi nhận trong năm 2024.
Tương tự, Savills Việt Nam cũng đưa ra nhận định, khoảng quý IV/2025 sẽ có thêm 8.900 căn hộ ra mắt thị trường. Và nguồn cung sản phẩm mới chỉ thực sự dồi dào từ năm 2026.
Nguồn cung sản phẩm dồi dào trong năm 2026
Theo đơn vị này, hiện có 3 động lực chính để thúc đẩy “làn sóng” nguồn cung mới, bao gồm: Các dự án thương mại được tháo gỡ về pháp lý; chung cư cũ thuộc chương trình cải tạo, nâng tầng; các dự án nhà ở xã hội được thúc đẩy tiến độ nhờ chính sách ưu đãi hấp dẫn.
Thực tế, nguồn cung được cải thiện nhưng giá nhà tại thủ đô đã trải qua một giai đoạn dài tăng giá, chính vì vậy mà mặt bằng giá bị đẩy lên một ngưỡng cao chưa từng có.
Tiếp đó, Bộ Xây dựng cũng cho biết, trong quý 3/2025, giá giao dịch nhà ở tại những đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM vẫn sẽ duy trì đà tăng. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng này là do khan hiếm về nguồn cung, chi phí đầu vào tăng cao khiến quy trình pháp lý bị tắc nghẽn cùng kỳ vọng cao từ phía chủ đầu tư.
Cụ thể, giá chung cư sơ cấp tại Hà nội tăng mạnh, trung bình đạt khoảng 95 triệu đồng/m2. Thế nhưng có đến 43% trong số nguồn cung có mức giá từ 120 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh, kéo theo mặt bằng giá toàn thị trường tăng cao.
Liệu giá chung cư 2026 có hạ nhiệt không?
Theo nhận định của giới chuyên gia, đà tăng giá chung cư có thể đang tiến gần đến giới hạn và chu kỳ mới sẽ diễn ra từ năm 2026. Bởi đó là thời điểm làn sóng nguồn cung “dồi dào” được dự báo sẽ đổ bộ vào thị trường.
Theo chuyên gia, theo lý thuyết, căn hộ không thể “mãi mãi” tăng giá, mức giá sẽ dừng lại khi chạm đến ngưỡng chịu đựng của người mua.
Thực tế, tại TP. HCM đã chứng minh quy luật này như sau: Chu kỳ tăng mạnh và lập đỉnh là từ 2017 - 2019; đến năm 2022 giá chung cư sẽ chững lại và đi ngang. Đó là khi mặt bằng căn hộ chạm đến ngưỡng khoảng 100 - 200 triệu đồng/m2. Đây là mức giá mà đa số người dân không thể trả thêm.
Giá chung cư Hà Nội sẽ giảm từ năm 2026?
Với thị trường Hà Nội, chuyên gia nhận định rằng, thị trường đang đi theo quỹ đạo tương tự. Nếu như thị trường TP. HCM cần khoảng thời gian kéo dài 5 năm thì tại thủ đô, các chuyên gia cũng cho rằng thị trường cần khoảng thời gian tương tự trước khi chạm định.
Ngoài ra, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đã nhận định, nếu muốn thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng nhưng hạn chế rủi ro, Chính phủ cần có giải pháp để kìm lại đà tăng “nóng” của giá nhà.
Giải pháp quan trọng nhất để ổn định tốc độ tăng trưởng của giá nhà đó chính là khơi thông nguồn cung nhà ở với mức giá phù hợp. Khi thị trường đủ lớn, mức giá sẽ tự điều tiết theo cán cân cung cầu thực tế.
Cùng chung nhận định, Tổng giám đốc EZ Property cũng khẳng định, cánh cửa để “hạ nhiệt” thị trường bất động sản đó chính là các khu đô thị nhà ở xã hội với quy mô lớn, nằm tại cửa ngõ của thành phố.
Nếu các dự án này được hoàn thành, mặt bằng giá nhà tại Hà Nội có thể điều chỉnh mức giảm từ 30% - 40% so với hiện tại.
