Những yếu tố khiến giá căn hộ tại TP. HCM khó “hạ nhiệt” trong thời gian tới
03/09/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Trong quý 2/2025, căn hộ sơ cấp tại TP. HCM (trước sáp nhập) đã đạt mức 82 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30%. Chuyên gia dự báo, xu hướng tăng giá căn hộ sẽ tiếp tục diễn biến trong tương lai bởi các yếu tố như: quỹ đất, quy hoạch hạ tầng và các chi phí đầu vào.Quỹ đất nội thành hạn chế - Giá căn hộ tăng
Nguyên nhân chính dẫn tới xu hướng tăng giá của phân khúc căn hộ tại TP. HCM đó chính là quỹ đất sạch để phát triển các dự án ngày càng bị thu hẹp. Số lượng dự án đủ điều kiện bán ra thị trường thấp hơn hẳn so với nhu cầu thực bởi chu kỳ pháp lý kéo dài, chi phí giải phóng mặt bằng cao cùng quỹ đất sạch hạn chế.
Theo dữ liệu từ các đơn vị môi giới và tư vấn bất động sản, TP. HCM hiện nay đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở. Vấn đề này đã kéo dài trong khoảng thời gian 5 năm. Nếu như thành phố đặt ra mục tiêu phát triển 235.000 căn nhà mới từ 2021 - 2025 thì đến nay mới chỉ đạt được 24%. Số lượng nhà ở thiếu hụt là 179.000 căn.
Giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp tại TP. HCM đều đặn tăng khiến giá sản phẩm sơ cấp trong quý 2/2025 trung bình đạt 82 triệu đồng/m2, tương đương tăng khoảng 30%/năm.
Đối với những dự án mới hoặc mở bán giai đoạn tiếp theo, mức tăng dao động từ 10% - 13% so với giai đoạn trước.
Giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp tại TP. HCM đều tăng
Sau khi mở rộng địa giới hành chính (TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu), Bình Dương đã trở thành điểm nóng của thị trường, với nguồn cung mới dồi dào. Ngược lại, TP.HCM cũ lại rơi vào tình trạng khan hiếm, với số lượng dự án mới nhỏ giọt.
Trong bối cảnh này, những dự án mới ra mắt tại TP.HCM đều thu hút sự chú ý đặc biệt. Đơn cử, Van Phuc Group đã giới thiệu phân khu căn hộ cao cấp Diamond Sky tại KĐT Vạn Phúc City.
Với 300 căn hộ có giá từ 130 triệu đồng/m2, đây được xem là một trong những dự án hiếm hoi có vị trí đắc địa tại TP.HCM. Dự án này được kỳ vọng sẽ tăng giá trong tương lai, khi nằm trên trục đường Quốc lộ 13 – tuyến đường sắp được mở rộng.
Tương tự, tại khu Nam TP.HCM, Nam Long cũng đã ra mắt phân khu cuối cùng Trellia Cove tại KĐT Mizuki Park. Dự án gồm 800 căn hộ và 24 căn nhà phố, hứa hẹn sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở đang tăng cao tại khu vực này.
Giá căn hộ tăng theo nhu cầu ở thực
Nhu cầu ở thực của người dân luôn neo cao
Thị trường bất động sản tại TP.HCM vẫn tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, bất chấp những biến động, nhờ vào các yếu tố nội tại bền vững. Theo Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực Miền Nam, điều này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.
Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, dòng di cư của lực lượng lao động chất lượng cao, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và xu hướng tách hộ gia đình đã tạo ra một lực cầu khổng lồ cho nhà ở. Những yếu tố này đã góp phần định hình giá trị thực của bất động sản, làm nền tảng cho sự tăng trưởng ổn định của thị trường.
Đồng thời, sự phát triển không ngừng của hạ tầng đô thị cũng đóng vai trò quan trọng, củng cố kỳ vọng của nhà đầu tư vào tiềm năng tăng giá căn hộ trong tương lai. Nhu cầu thuê nhà từ các chuyên gia và doanh nghiệp nước ngoài cũng đảm bảo lợi suất cho thuê hấp dẫn, khuyến khích các nhà đầu tư tiếp tục nắm giữ tài sản và sẵn sàng chấp nhận mức giá cao hơn.
Chất lượng sản phẩm cao
Sản phẩm chất lượng cao thu hút được khách hàng và nhà đầu tư
Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến một xu hướng mới: giá trị gia tăng được quyết định bởi chất lượng sản phẩm, chứ không chỉ đơn thuần là vị trí hay yếu tố thị trường. Chuyên gia nhấn mạnh rằng sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư đang chuyển dịch sang việc nâng cao chất lượng dự án.
Sau đại dịch Covid-19, người mua đã thay đổi ưu tiên. Họ không còn chỉ tìm kiếm một nơi để ở, mà còn mong muốn một không gian sống đầy đủ tiện nghi, an toàn và chuyên nghiệp.
Các yếu tố như tiện ích nội khu đa dạng, hệ thống an ninh chặt chẽ, trường học và dịch vụ vận hành chuyên nghiệp đã trở thành tiêu chí hàng đầu. Người mua sẵn sàng chi trả mức giá căn hộ cao hơn cho những sản phẩm có pháp lý minh bạch và chất lượng được đảm bảo.
Điều này lý giải vì sao các khu đô thị quy mô lớn, được đầu tư tiện ích bài bản lại có giá trị gia tăng vượt trội. Xu hướng tăng trưởng của những dự án này ít phụ thuộc vào biến động chung của thị trường, mà chủ yếu được thúc đẩy bởi chính chất lượng nội tại và hệ sinh thái tiện ích mà chủ đầu tư mang lại.
Chi phí đầu vào lớn
Chi phí xây dựng tăng cao kéo theo giá căn hộ tăng
Thị trường bất động sản TP.HCM đang chịu tác động lớn từ hai yếu tố then chốt: chi phí đầu vào leo thang và sự phát triển hạ tầng. Áp lực đến từ việc các chi phí cấu thành dự án đồng loạt tăng cao. Cụ thể, sắp tới nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, có thể dẫn đến biến động lớn về giá căn hộ.
Chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí, đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Đồng thời, chi phí xây dựng cũng tăng do vật liệu, nhân công và quản lý dự án đều bị ảnh hưởng bởi lạm phát và biến động tỷ giá.
Đáng chú ý, chi phí logistics tại Việt Nam đang ở mức cao đáng báo động, chiếm tới 16,5% GDP, làm tăng gánh nặng chi phí cho các chủ đầu tư, và cuối cùng được chuyển vào giá bán.
Tuy nhiên, trong bối cảnh giá căn hộ tăng, hạ tầng giao thông nổi lên như một động lực chính giúp bất động sản duy trì đà tăng trưởng bền vững. Các dự án trọng điểm như Quốc lộ 13, Metro 3B, Vành đai 3 và 4 TP.HCM, hay cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một – Chơn Thành đang được ưu tiên đầu tư, tạo ra tiềm năng lớn cho thị trường.
Các chuyên gia nhận định, khi hạ tầng được đầu tư, khả năng kết nối được cải thiện, thu hút một lượng lớn người mua. Đồng thời, các khu vực xung quanh hạ tầng sẽ phát triển một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh, từ đó tạo ra giá trị gia tăng bền vững cho bất động sản.
