Nguyên nhân giá căn hộ tăng liên tục không ngừng?
26/09/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Trong vòng khoảng từ 2 - 3 năm trở lại đât, giá căn hộ chung cư liên tục tăng không ngừng, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM. Mức giá trung bình đạt ngưỡng khoảng 80 triệu đồng/m2.Mức tăng giá căn hộ qua từng năm
Theo báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục duy trì mức giá căn hộ cao kỷ lục, với xu hướng tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước.ê
Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình hiện đã chạm ngưỡng 70–80 triệu đồng/m2. Con số này thể hiện mức tăng đáng kể 5,6% so với quý I/2025 và tăng tới 33% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, một số dự án hạng sang đã thiết lập mặt bằng giá siêu cao, dao động quanh mức 150–300 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, thị trường TP.HCM ghi nhận giá căn hộ sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2. Mặc dù giữ mức ổn định so với đầu năm, nhưng nếu so với cùng kỳ năm trước, mức giá này đã tăng 36%. Phân khúc cao cấp tại TP.HCM cũng không kém cạnh, với nhiều dự án chào bán ở mức từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.
Giá căn hộ tại các thành phố lớn tăng trưởng liên tục
Thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng nóng trong quý vừa qua. Theo báo cáo mới nhất từ Công ty bất động sản One Mount Group, giá căn hộ sơ cấp tại Thủ đô trong quý II đã đạt khoảng 80 triệu đồng/m2. Mức giá này không chỉ tăng 5,6% so với quý trước mà còn tăng vọt đến 24% so với cùng kỳ năm 2024.
Cùng chung nhận định, báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội của CBRE Việt Nam cũng chỉ ra rằng, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình vào cuối quý II đã chạm mốc khoảng 79 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm các chi phí khác). Đáng chú ý, mức giá này đã tăng 6% theo quý và tăng đến 33% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy một xu hướng tăng giá bền vững và mạnh mẽ tại thị trường thủ đô.
Bên cạnh đó, thị trường từ trung tâm đến vùng ven đều ghi nhận sự ra mắt của nhiều dự án mới, dao động từ 80 - 170 triệu đồng/m2.
Cụ thể, mức giá khảo sát tại các dự án như sau:
- Dự án Galia Hà Nội (Yên Sở) có mức giá từ 80 triệu đồng/m2;
- Dự án Greenera Southmark (Thanh Trì) từ 80 - 90 triệu đồng/m2;
- Long Bien Central (Long Biên) giá thăm dò trong mức 118 triệu đồng/m2;
- Dự án The Matrix One giai đoạn 2 trung bình từ 116 - 166 triệu đồng/m2;
- Sun Feliza Suite (Cầu Giấy) với mức rao bán dự kiến khoảng 160 triệu đồng/m2;...
Diễn biến tương tự cũng được ghi nhận tại thị trường thứ cấp khi mức giá bắt đầu tăng trong khoảng 1 năm trở lại đây.
- Tại An Bình Plaza, căn hộ 2 ngủ 1 vệ sinh có thời hạn sử dụng 50 năm được rao bán từ 3.3 - 3.5 tỷ đồng nay đã tăng lên 3.6 - 3.8 tỷ đồng/căn.
- Hay như tại Home City, căn hộ diện tích 70m2 công năng 2 ngủ 2 vệ sinh đã tăng khoảng 200 - 300 triệu đồng so với đầu tháng 5, đạt khoảng 6.5 - 6.7 tỷ đồng/ căn.
- Dự án Hanoi Central Point ghi nhận mức giá căn hộ 2 ngủ 2 vệ sinh vào khoảng hơn 6 tỷ đồng/căn, trong khi thời điểm trước Tết nguyên đán, giá bán chỉ từ 5.7 - 5.8 tỷ đồng/căn.
Nguyên nhân giá căn hộ tăng liên tục
Nhiều nguyên nhân khiến giá căn hộ không thể giảm
Nguyên nhân đầu tiên được nhận định khiến cho giá chung cư tăng mạnh trong thời gian qua đó chính là do nguồn cung khan hiếm. Suốt thời gian qua, thị trường chưa có dự nào thực sự được cấp phép ra hàng. Hầu hết nguồn cung đến từ hàng tồn, dự án cũ của các chủ đầu tư lớn.
Bên cạnh đó, chuyên gia cũng cho rằng, nguồn cung căn hộ căn hộ thực sự ít ỏi tại thủ đô không thể đảm bảo đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng, đặc biệt là hộ gia đình có trẻ nhỏ.
Nguyên nhân khác khiến giá căn hộ tăng là do sự mất cân đối của sản phẩm trên thị trường, người mua nhà ngày càng xa với giấc mơ an cư. Một phần dự án gặp vướng mắc về pháp lý.
Ngoài ra, chuyên gia cũng cho rằng,mức rao bán hiện nay cũng không phản ánh giá trị thực tế của các căn hộ. Bởi có những dự án đã cũ, sau một thời gian vận hành, nếu tính cả chi phí đầu tư: tiền thuê đất, nguyên vật liệu, nhân công,...cũng không thể cao đến như vậy.
Hơn nữa, sự mất cân bằng cung cầu cũng là nguyên nhân được các chuyên gia chỉ ra khiến giá chung cư liên tục tăng.
Cụ thể, tại Hà Nội, nguồn cung sản phẩm mới trong quý II chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, mức giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên (chưa bao gồm VAT và KPBT). Điều này góp phần thúc đẩy mặt bằng giá căn hộ trung bình tăng cao.
Mặt khác, không có căn hộ thuộc phân khúc trung cấp được mở bán trong quý II. Những sản phẩm “mềm” hơn, khoảng 65 triệu đồng/m2 chỉ xuất hiện tại khu vực phía Đông hoặc khu lân cận thủ đô.
Dòng tiền cũng đang có xu hướng chuyển dịch từ phân khúc đất nền sang các căn hộ đã hoàn chỉnh về pháp lý, thường được cho thuê, tạo dòng tiền bền vững. Chuyên gia nhận định, nếu tiếp tục giữ đã duy trì trong các quý tới, loại hình căn hộ thứ cấp sẽ đóng vai trò trụ cột, giữ nhịp thanh khoản trên thị trường.
Cuối cùng, chi phí mua bán chung cư liên tục lập đỉnh là do chi phí đầu vào cao. Chẳng hạn như, đối với dự án nhà ở thương mại hiện nay, chi phí đất đai chiếm khoảng 25%, đặc biệt tại những nơi đắc địa, chi phí có thể chiếm tới 40% giá trị sản phẩm.
Bên cạnh đó, chi phí đầu tư nếu thủ tục pháp lý suôn sẻ sẽ từ 5 - 10%, thủ tục pháp lý kéo dài có thể khiến chi phí đạt mức 15%. Chưa kể tới vốn (chiếm từ 5 - 10%), chi phí vật liệu xây dựng và nhân công cũng bị đẩy lên cao.
Về phía thị trường thứ cấp, nguyên nhân tăng giá đến từ tác động của thị trường sơ cấp và tâm lý “FOMO” của nhà đầu tư. Các dự án mở bán với mức chi phí cao cũng có những tác động nhất định đến thị trường hiện nay.
