Bất ngờ diễn biến chung cư tại thị trường Hà Nội: Khu vực vùng ven dẫn đầu mức tăng giá
16/12/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Giá chung cư Quý IV/2025 tạo bất ngờ khi mức tăng mạnh nhất không còn nằm ở nội đô, mà dịch chuyển sang các địa bàn cận Vành đai 3, phản ánh rõ tác động của hạ tầng lên thị trường bất động sản.Cơ sở hạ tầng định vị lại thị trường bất động sản thủ đô
Sự phát triển đột phá của hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến vành đai và cầu vượt sông, đang định hình lại bản đồ bất động sản (BĐS) Thủ đô, theo nhận định của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn tại một sự kiện mới đây.
Dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy một xu hướng tăng trưởng ấn tượng tại các khu vực ven vành đai. Số dự án chung cư đã tăng từ khoảng 269 dự án (trước năm 2015) lên gần 700 dự án ở thời điểm hiện tại. Mức tăng trưởng này đạt gần 2,6 lần, khẳng định vai trò then chốt của hạ tầng trong việc mở rộng và phát triển thị trường BĐS Hà Nội.
Phân khúc chung cư tiếp tục giữ vai trò là "đầu kéo" chủ lực của thị trường bất động sản Thủ đô, với tâm điểm dịch chuyển rõ rệt về khu vực Vành đai 2 và Vành đai 3.
Thống kê 11 tháng năm 2025 cho thấy, mức độ quan tâm của người tìm kiếm và đầu tư đang tập trung mạnh mẽ tại phía Tây và Nam thành phố. Cụ thể, Nam Từ Liêm (cũ) vượt lên dẫn đầu về mức độ quan tâm chung cư. Các khu vực theo sau là Hà Đông, Cầu Giấy và Hoàng Mai (cũ), khẳng định sự sôi động của các quận gần trung tâm và khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng mới.
Diễn biến giá căn hộ trong Quý 4/2025 đang phản ánh sự dịch chuyển đầu tư chiến lược ra khỏi khu vực nội đô. Phân tích thị trường cho thấy, mức tăng trưởng giá mạnh mẽ nhất không nằm ở trung tâm mà tập trung tại các địa bàn cận Vành đai 3, minh chứng cho tác động rõ rệt của hạ tầng lên định giá bất động sản.
Đáng chú ý nhất là Thanh Trì, với mức giá rao bán căn hộ phổ biến đạt 74 triệu đồng/m², ghi nhận tỷ lệ tăng trưởng lên tới 158% chỉ trong vòng chưa đầy hai năm. Các địa phương như Gia Lâm (80 triệu đồng/m²) và Hà Đông (75 triệu đồng/m²) đồng loạt thiết lập mức tăng trưởng 143%. Trong khi đó, Hoài Đức cũ cũng đạt mốc 75 triệu đồng/m², tương ứng mức tăng 139%.
Cơ sở hạ tầng là nền tảng phát triển cho bất động sản thủ đô
Những số liệu này củng cố thêm nhận định về việc các trục giao thông mới vành đai đang tạo ra một "sóng" tăng trưởng giá trị bền vững, biến các khu vực ngoại vi trở thành tâm điểm đầu tư hấp dẫn bậc nhất.
Sự tăng trưởng giá ấn tượng tại các khu vực vành đai đã vượt xa hiệu suất của nhiều quận trung tâm. Trong khi các địa bàn như Ba Đình hay Hai Bà Trưng (cũ) chỉ ghi nhận mức tăng giá dao động từ 69% đến 92%, thì các khu vực ngoại vi lại bứt phá với tỷ lệ tăng trưởng lên đến hơn 139%.
Điều này phản ánh rõ ràng xu hướng dịch chuyển dòng tiền của nhà đầu tư, ưu tiên rót vốn vào các khu vực có mặt bằng giá khởi điểm thấp hơn và nơi đang hình thành các đại đô thị mới với quy hoạch đồng bộ.
Theo dữ liệu mới nhất (Quý 4/2025), các quận này đã chứng kiến mức tăng trưởng giá rao bán nhà riêng một cách đột biến so với Quý 1/2023:
Các địa bàn như Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Long Biên (cũ),... đều ghi nhận mức tăng trưởng giá vượt ngưỡng 110%.
Điều này cho thấy, dù thanh khoản chậm lại, nguồn cung nhà riêng có vị trí tốt tại các khu vực đang phát triển về hạ tầng vẫn được định giá lại mạnh mẽ, phản ánh sự khan hiếm và niềm tin dài hạn của chủ sở hữu vào tiềm năng tăng trưởng của bất động sản cận trung tâm.
Bất động sản liên vùng "tăng nhiệt"
Bất động sản ghi nhận xu hướng chuyển dịch mạnh mẽ ra khu vực vùng ven
Có thể thấy, thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến những thay đổi mang tính cấu trúc trong hành vi của người mua và nhà đầu tư, đặc biệt là sự dịch chuyển mạnh mẽ ra khỏi địa giới truyền thống của Thủ đô.
Ở phân khúc nhà mặt phố, dữ liệu Quý 4/2025 ghi nhận một sự phân hóa rõ rệt: Mức độ quan tâm đến cho thuê tăng 9% so với quý trước, cho thấy nhu cầu kinh doanh và thuê mặt bằng đang hồi phục. Ngược lại, quan tâm đến mua bán nhà mặt phố lại giảm 6%.
Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận cho thuê vẫn chưa thể cải thiện. Nguyên nhân nằm ở sự chênh lệch giữa giá trị tài sản và giá khai thác: giá bán nhà mặt phố vẫn neo ở mức cao, trong khi giá thuê duy trì trạng thái đi ngang.
Điểm đáng chú ý nhất là sự dịch chuyển nhu cầu của người mua Hà Nội ra khỏi thị trường truyền thống. Thống kê của Batdongsan.com.vn chỉ ra sự sụt giảm đáng kể trong tỷ lệ người Hà Nội tìm kiếm BĐS trong phạm vi Thủ đô tại Quý 1/2023, tỷ lệ người Hà Nội tìm kiếm BĐS tại Hà Nội là 81%. Quý 4/2025: Tỷ lệ này giảm mạnh xuống chỉ còn 59%.
Ngược lại, dòng tiền và sự quan tâm đang hướng tới các thị trường tiềm năng khác: TP.HCM (cũ): Lượng quan tâm tăng đáng kể, từ 6% lên 20%. Các tỉnh phía Bắc: Lượng tìm kiếm tại các thị trường vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh... cũng ghi nhận xu hướng tăng trưởng.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, xu hướng này là hệ quả tất yếu, phản ánh nhu cầu mở rộng không gian sống của người dân và nỗ lực tận dụng cơ hội đầu tư từ mạng lưới hạ tầng liên vùng đang được hoàn thiện nhanh chóng.
Việc kết nối giao thông dễ dàng hơn đã xóa mờ ranh giới địa lý, thúc đẩy dòng vốn đầu tư tìm kiếm lợi nhuận ở các thị trường mới nổi.
