Điểm mặt những “vùng trũng” giá đất nền hiếm hoi tại phía nam TP.HCM
01/10/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Các khu vực phía Nam TP. HCM, bao gồm Cần Giuộc, Hậu Nghĩa và Nhơn Trạch đang được các chuyên gia nhận định là “vùng trũng” giá bất động sản hiện nay.Những khu vực là “vùng trũng” giá đất nền tại TP. HCM
Thời gian vừa qua, ngoài chung cư, đất nền cũng trở thành một trong những loại hình bất động sản được người mua quan tâm. Đồng thời, đây cũng là hai phân khúc có tốc độ tăng giá được ghi nhận nhanh nhất trong vòng 2 năm trở lại đây.
Nếu như tại khu Đông của TP. HCM, mức giá đất nền đã tăng cao và có nguồn cung khan hiếm thì tại khu Nam, mặt bằng giá vẫn được các chuyên gia nhận định là khá dễ thở.
Theo số liệu nghiên cứu, nếu so với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung sơ cấp trên thị trường hiện nay đã giảm nhẹ khoảng 8%. Đa phần sản phẩm được mở bán đều đến từ các dự án trước đó, số lượng này chiếm đến 95%.
Trong đó, thị trường Long An, Bình Dương và Đồng Nai (nay là TP. HCM) chiếm 81% trên tổng số nguồn cung sơ cấp, tương đương với khoảng 5.225 sản phẩm được mở bán. Mặt khác, nguồn cung sản phẩm mới tiếp tục khan hiếm, chỉ chiếm 5% trên tổng số nguồn cung, giảm 13% so với năm 2024.
Đất nền tại khu vực phía Nam TP. HCM - Ảnh minh họa
Nguyên nhân của sự sụt giảm này có thể đến từ nhiều nguyên nhân như quỹ đất sạch thiếu hụt, lượng booking k đạt kỳ vọng. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng có tâm lý khá thận trọng khi ra hàng.
Ngược lại, sức cầu trên thị trường lại chiếm ưu thế với những diễn biến tích cực. Lượng giao dịch trong các quý gần đây đã tăng gấp 2.4 lần so với quý 2 năm ngoái, chủ yếu tập trung tại hai khu vực là Long An (cũ) và Bình Dương (cũ). Số lượng sản phẩm chiếm đến 92.2% tổng lượng sản phẩm tiêu thụ sơ cấp.
So với quý trước, mặt bằng giá đất nền thứ cấp cũng đã tăng khoảng 4%. Chính việc khan hiếm nguồn cung đã thúc đẩy nhà đầu tư tìm đến các sản phẩm thử cấp. Họ thường ưu tiên lựa chọn các sản phẩm có pháp lý hoàn chính, nằm ở những khu vực giáp ranh với TP. HCM.
Mặt khác, thị trường bất động sản TP. HCM sau sáp nhập đang chứng kiến sự chênh lệch giá tương đối lớn giữa các khu vực, cụ thể như sau:
- Khu vực TP. HCM (cũ), Bình Dương (cũ), Đồng Nai (cũ): 75 - 140 triệu đồng/m2;
- Khu vực Long An (cũ), Tây Ninh (cũ): 38 - 60 triệu đồng/m2;
Đặc biệt, khu vực Nhơn Trạch và phía Nam TP. HCM gồm Cần Giuộc, Long An (cũ) được xem là “vùng trũng” về giá. Các dự án đất nền có sổ đỏ dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2 đối với sản phẩm nằm tại mặt tiền đường lớn.
Chẳng hạn như, đất nền thổ cư có diện tích 100m2 tại khu Đông TP. HCM đang neo ở mức 4.5 - 5 tỷ đồng/lô, trong khi tại khu Nam TP. HCM, mức giá chỉ khoảng 2.5 - 3.5 với các nền tại mặt đường lớn.
Thanh khoản của những dự án đất nền tại “vùng trũng” giá phía Nam cũng khá tốt, có lượng booking đáng kể do sở hữu mức giá phải chăng, pháp lý đầy đủ và đồng bộ về hạ tầng, tiện ích.
Nhận định của chuyên gia về “vùng trũng” giá bất động sản thời gian tới
Nhà đầu tư đất nền cần có tầm nhìn trung - dài hạn
Trong quý 3 vừa qua, nguồn cung đất nền được ghi nhận tăng nhẹ so với quý 2. Nhiều khu vực được dự báo sẽ bước vào giai đoạn mở bán tiếp theo, giữ vững vai trò chủ lực cho thị trường.
Bên cạnh đó, Chính phủ cũng tích cực đưa ra những chính sách nhằm khơi thông thị trường, bao gồm: nới lỏng tín dụng, giảm mức thuế phí, đẩy mạnh tốc độ giải ngân vốn đầu tư công,...
Các biện pháp này được kỳ vọng sẽ tạo ra những tín hiệu tích cực cho thị trường, góp phần cải thiện nguồn cung, nâng cao chất lượng sức cầu chung đối với sản phẩm đất nền.
Dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục duy trì đà phục hồi tích cực về cả giá bán và thanh khoản sản phẩm. Các dự án thường được lựa chọn là sản phẩm đã hoàn thiện về hạ tầng, có pháp lý rõ ràng, nhu cầu ở thực cao và được định hướng xây dựng thành một cộng đồng dân cư văn minh, hiện đại.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng nhận định, đất nền sẽ là phân khúc phục hồi sau loại hình ở thực. Thế nên trong năm 2025, đây mới là giai đoạn “chạy đà”. Đất nền có khả năng bật tăng giá mạnh vào giai đoạn 2026 - 2027 khi nhiều dự án hạ tầng trọng điểm như: Vành đai 2, Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành hoàn thiện.
Chuyên gia cũng nhận định, “sức nóng” của phân khúc đất nền từ nay đến cuối năm 2025 sẽ chỉ tập trung tại những khu vực gắn liền với thông tin hạ tầng và các siêu dự án khác. Giá đất chắc chắn sẽ tăng do nhu cầu vẫn luôn hiện hữu nhưng không biến động quá mạnh.
Những nhà đầu tư đất nền cần xác định với tâm thế trung và dài hạn.
