Bất động sản vệ tinh tại TP. HCM sở hữu mức giá chỉ bằng 40% - 50% khu vực trung tâm
20/12/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Theo khảo sát, giá bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh TP.HCM hiện thấp hơn khu vực trung tâm khoảng 40-50%.Giá tăng gắn liền với hạ tầng
Tại diễn đàn bất động sản "Sóng vệ tinh" vừa diễn ra ở TP.HCM, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam, đã chia sẻ những yếu tố then chốt làm nên sự thành công của một khu đô thị vệ tinh.
Theo ông, điều kiện tiên quyết là khu đô thị đó phải có người dân sinh sống. Để thu hút cư dân, cần đảm bảo hạ tầng kết nối thuận tiện, với khoảng cách di chuyển vào trung tâm TP.HCM cũ chỉ trong khoảng 30-40km (khoảng 40-45 phút).
Bên cạnh đó, mặt bằng giá cũng là một yếu tố quan trọng, phải thấp hơn khu vực trung tâm từ 40-50%. Đây chính là những "điểm cộng" giúp bất động sản ở các khu vực lân cận TP.HCM trở thành thỏi nam châm thu hút dòng tiền đầu tư.
Theo số liệu mới nhất từ DKRA Consulting, giá bán sơ cấp của phân khúc nhà phố, biệt thự đang có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực. Tại TP.HCM, giá bán cao nhất đã chạm mốc 700 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, tại Đồng Nai là 228 tỷ đồng/căn và Tây Ninh là 39 tỷ đồng/căn.
Những con số này cho thấy khoảng cách về giá giữa các khu vực đang rất lớn. Cụ thể, giá nhà phố, biệt thự tại TP.HCM hiện cao gấp khoảng 18 lần so với Tây Ninh và gấp hơn 3 lần so với Đồng Nai.
Trao đổi tại diễn đàn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, nhấn mạnh rằng hạ tầng kết nối là yếu tố then chốt, tác động trực tiếp đến mặt bằng giá bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh. Đây cũng là nguyên nhân lý giải cho việc giá bất động sản tại các khu vực lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Tây Ninh đã thiết lập những kỷ lục mới.
Bất động sản khu vực vệ tinh với mức giá "vừa túi tiền"
Cụ thể, giá căn hộ tại Bình Dương đã tăng 14%/năm, Đồng Nai tăng 15%/năm, và đặc biệt là Tây Ninh với mức tăng đột biến lên tới 90%/năm. Những con số này phản ánh rõ nét sức ảnh hưởng của hạ tầng đối với thị trường bất động sản
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, từ nay đến năm 2027, cả nguồn cung lẫn mặt bằng giá bất động sản tại các khu vực này được dự đoán sẽ tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ. Cụ thể đối với khúc căn hộ, giá sơ cấp tại Bình Dương được kỳ vọng sẽ tăng trung bình 11%/năm. Tương tự, Đồng Nai sẽ chứng kiến mức tăng 10%/năm, và Tây Ninh sẽ dẫn đầu với mức tăng lên tới 19%/năm.
Đối với phân khúc nhà liền thổ, Bình Dương có thể tăng 4%/năm, Đồng Nai tăng 6%/năm, và Tây Ninh tiếp tục bứt phá với mức tăng 12%/năm. Những con số này phản ánh tiềm năng đầu tư hấp dẫn của các thị trường vệ tinh quanh TP.HCM.
Theo dự báo của chuyên gia, trong giai đoạn tới, thị trường bất động sản sẽ có sự dịch chuyển mạnh mẽ. Thay vì tập trung ở khu vực nội đô, khoảng 80% nguồn cung mới sẽ đến từ các khu vực vệ tinh, chủ yếu là các dự án khu đô thị quy mô lớn. Điều này cho thấy sức hút ngày càng tăng của thị trường vệ tinh, đặc biệt khi hạ tầng liên kết vùng ngày càng được hoàn thiện.
Xu hướng giãn dân hiện nay
Theo nhận định của các chuyên gia từ CBRE Việt Nam, xu hướng dịch chuyển dân cư từ TP.HCM ra các đô thị vệ tinh đang diễn ra mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi hệ thống hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện.
Trong khi thị trường nội đô TP.HCM tập trung vào phân khúc căn hộ hạng sang và cao cấp tại Quận 1, Quận 3 và Khu đô thị mới Thủ Thiêm với mức giá cao, thì các khu vực giáp ranh như Tây Ninh và Đồng Nai lại nổi lên như những điểm nóng đầu tư. Nơi đây, thị trường bất động sản ghi nhận tốc độ tăng giá nhanh chóng, đi kèm nguồn cung dồi dào, nhờ hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và làn sóng dịch chuyển dân cư.
Xu hướng dịch chuyển dân cư khỏi TP.HCM
Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, từng nhấn mạnh rằng mô hình khu đô thị tích hợp đang trở thành xu hướng chủ đạo trong bối cảnh nguồn cung bất động sản dịch chuyển về các đô thị vệ tinh. Loại hình này đáp ứng đa dạng nhu cầu của cư dân, từ nhà ở, học tập, làm việc đến giải trí, và đang dần định hình nên một chuẩn mực sống mới cho người dân.
Các chuyên gia nhận định, xu hướng dịch chuyển dân cư khỏi TP.HCM ra các đô thị vệ tinh đang diễn ra mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông kết nối.
Trong khi thị trường trung tâm TP.HCM nghiêng hẳn về phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang tại Quận 1, Quận 3, Thủ Thiêm với mức giá "trên trời", thì các khu vực lân cận như Tây Ninh và Đồng Nai lại trở thành "điểm nóng" đầu tư mới. Nơi đây, bất động sản ghi nhận tốc độ tăng giá đột phá cùng nguồn cung dồi dào, nhờ trực tiếp hưởng lợi từ chính sách hạ tầng và làn sóng dịch chuyển dân cư.
Mặt khác, loại hình này đáp ứng trọn vẹn mọi nhu cầu của cư dân từ nhà ở, giáo dục, công việc đến giải trí, qua đó định hình một chuẩn mực sống mới cho người dân.
Tuy nhiên, thị trường đang dần tái định vị theo hướng đa cực, được thúc đẩy bởi ba yếu tố chính: hạ tầng tháo gỡ nút thắt, giá bất động sản tại đô thị vệ tinh đang là "vùng trũng cơ hội" và khả năng đón đầu làn sóng giãn dân.
Với mật độ dân cư trung tâm TP.HCM đã quá tải (30.000 người/km2), xu hướng giãn dân là tất yếu. Người dân sẵn sàng chuyển đến những khu vực có không khí trong lành, hạ tầng kết nối tốt và giá bất động sản phải chăng.
Chuyên gia cho rằng việc phát triển các đô thị vệ tinh "đáng sống" cần phải gắn kết chặt chẽ với hạ tầng giao thông, dịch vụ xã hội, công nghiệp và thương mại.
Đồng thời, cần có những chính sách và cơ chế hỗ trợ cụ thể. Đặc biệt, thủ tục pháp lý cần được tinh gọn, thời gian phê duyệt dự án rút ngắn và quy hoạch phải minh bạch, ổn định để doanh nghiệp có cơ sở lập kế hoạch dài hạn.
