Bất động sản Bắc Ninh: Tầm vóc "Siêu thủ phủ công nghiệp" và vận hội mới từ chuỗi cung ứng toàn cầu
27/12/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường bất động sản Bắc Ninh đang chứng kiến đà tăng trưởng mạnh mẽ nhờ tác động kép từ việc mở rộng địa giới và hệ thống hạ tầng đồng bộ. Sự kết hợp giữa quy hoạch mới và nguồn vốn đầu tư lớn đã đẩy giá chung cư trên địa bàn chạm ngưỡng mới.Bắc Ninh với hạ tầng cơ sở chiến lược khu vực ASEAN
Bắc Ninh đang vươn mình trở thành điểm kết nối chiến lược trong chuỗi cung ứng công nghệ toàn cầu. Với vị thế "thủ phủ công nghiệp" hàng đầu Việt Nam, năm 2025 đánh dấu bước tiến mới của tỉnh trong việc thu hút đầu tư và phát triển kinh tế bền vững, trở thành hình mẫu công nghiệp hóa trong khu vực Đông Nam Á.
Dòng vốn 6.8 tỷ USD đổ vào các khu công nghiệp là minh chứng rõ nét cho vị thế của Bắc Ninh trong mắt các nhà đầu tư quốc tế. Với tổng giá trị sản lượng công nghiệp đạt gần 2.5 triệu tỷ
đồng, tỉnh đang trở thành bến đỗ chiến lược của những tập đoàn công nghệ tỷ USD như Samsung, Luxshare và Foxconn, đưa địa phương hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế số toàn cầu.
Song hành cùng sự phát triển công nghiệp, mạng lưới giao thông tại Bắc Ninh cũng đang trải qua giai đoạn chuyển mình toàn diện. Năm 2025 trở thành cột mốc quan trọng khi hàng loạt siêu dự án được đẩy nhanh tiến độ, từ đường Vành đai 4, cao tốc liên tỉnh Hà Nội – Hạ Long đến việc kéo dài tuyến metro thủ đô.
Đặc biệt, việc định hướng sân bay Gia Bình thành cảng hàng không quốc tế đang mở ra không gian phát triển mới cho toàn khu vực.
Hạ tầng phát triển tạo ra "cú hích kép" cho thị trường bất động sản
Sự bứt phá về giao thông đã tạo ra "cú hích" kép: vừa rút ngắn thời gian di chuyển liên vùng, vừa biến các khu công nghiệp Yên Phong, Quế Võ thành thỏi nam châm hút vốn quốc tế. Trong vai trò "thủ phủ công nghiệp" miền Bắc, Bắc Ninh đang đối mặt với sự khan hiếm nguồn cung nhà ở và dịch vụ khi nhu cầu thực tế từ đội ngũ chuyên gia, lao động tăng phi mã, đẩy giá trị bất động sản đô thị lên một mặt bằng mới.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, đánh giá việc sáp nhập Bắc Giang vào Bắc Ninh đã kiến tạo nên một "siêu thủ phủ công nghiệp" với sức mạnh kinh tế nằm trong top 5 cả nước. Sự hợp nhất này mang lại lợi thế cạnh tranh tuyệt đối với 35 khu công nghiệp tập trung.
Hiện tại, tỉnh là điểm đến của 2.800 dự án FDI, sở hữu tổng vốn đầu tư đăng ký lên đến 44,5 tỷ USD, tạo đòn bẩy khổng lồ cho thị trường bất động sản và dịch vụ.
Theo phân tích của chuyên gia, dư địa phát triển của Bắc Ninh vẫn còn rất lớn khi sở hữu quỹ đất công nghiệp khổng lồ lên tới 12.180 ha. Đây là thỏi nam châm thu hút đội ngũ nhân sự chất lượng cao và lao động phổ thông trong tương lai.
Khu vực này là nơi làm việc của gần nửa triệu lao động, bao gồm 10.000 chuyên gia quốc tế. Với tốc độ tăng trưởng nhân sự ngành công nghiệp từ 180.000 đến 250.000 người mỗi năm, áp lực và nhu cầu về nguồn cung nhà ở tại đây đang trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Thị trường bất động sản Bắc Ninh
Khi bất động sản Hà Nội bắt đầu bão hòa sau giai đoạn tăng trưởng nóng, dòng tiền đang đổ dồn về các đô thị vệ tinh giàu tiềm năng. Với lợi thế quy hoạch mới sau sáp nhập và mặt bằng giá vẫn còn dư địa tăng trưởng lớn, Bắc Ninh đang trở thành điểm đến ưu tiên của các nhà đầu tư nhạy bén.
Theo ông Vũ Cương Quyết (CEO Đất Xanh Miền Bắc), bất động sản Bắc Ninh đang có sự chia tách rõ rệt. Trong khi khu vực lõi cũ đã thiết lập mặt bằng giá cao kỷ lục nhờ hạ tầng hoàn thiện, thì trung tâm hành chính mới lại sở hữu lợi thế của một "vùng trũng" với tiềm năng tăng trưởng vượt trội.
Nắm bắt tâm lý dịch chuyển dòng vốn từ Thủ đô, thị trường Bắc Ninh vừa đón nhận hàng loạt dự án mới chào sân. Đáng chú ý nhất là siêu tổ hợp Royal Mansion – điểm đến của phân khúc hạng sang với hệ sinh thái gồm khách sạn Marriott và dinh thự thương mại.
Tại đây, các căn shophouse và dinh thự đang được giao dịch trong khoảng 11 - 29 tỷ đồng (tương đương 160 - 230 triệu/m2). Riêng phân khúc căn hộ cao cấp cũng xác lập mặt bằng giá mới, dao động từ 70 đến 85 triệu/m2.
Mặt bằng giá chung cư tại lõi đô thị Bắc Ninh cũ đang tăng
Mặt bằng giá chung cư tại lõi đô thị Bắc Ninh cũ đang gia tăng áp lực lên người mua với mức giá chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2.
Đơn cử tại dự án The InterOne, giá chào sân cộng với khoản chi phí ngoài (chênh lệch) 300 – 400 triệu đồng đã khiến giá mỗi mét vuông dao động từ 78 đến 80 triệu đồng. Với đơn giá này, việc sở hữu một căn hộ 70m2 tiêu chuẩn 2 phòng ngủ đòi hỏi nguồn tài chính hơn 5 tỷ đồng – mức giá tương đương với các khu vực cao cấp tại Thủ đô.
Phân khúc căn hộ tại trung tâm hành chính mới của Bắc Ninh đang ghi nhận nguồn cung dồi dào. Điển hình là Ecohomes Sông Thương với mức giá dao động từ 50-60 triệu/m2. Tại phường Thọ Xương, tổ hợp chuẩn Singapore - Lotus Star đang là điểm sáng; trong khi Lotus 2 đã đi vào vận hành ổn định, thì Lotus 1 đang mở bán với giá khoảng 45 triệu/m2.
Đặc biệt, tháp đôi hạng sang Gold Park thuộc quần thể này dự kiến sẽ "trình làng" vào đầu năm 2026.
“Làn sóng” săn đón căn hộ tại Bắc Ninh đang đẩy thanh khoản và giá bán lên cao kỷ lục. Theo ghi nhận từ Hiệp hội Bất động sản địa phương, các dự án tại khu vực Bắc Giang và Tân Tiến như Luxora, Mascity, Thiên Ân Central hay Ecohome Sông Thương luôn trong tình trạng "cháy hàng", có những bảng hàng được quét sạch chỉ trong vòng 1-2 tuần.
Phân khúc căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích tối ưu đang dẫn đầu về lực cầu nhờ đáp ứng tốt tiêu chí an cư lẫn tài chính. Tại những vị trí đắc địa, giá bán đã chạm ngưỡng 75-80 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng trưởng từ 70% đến 80% so với giai đoạn trước khi mở rộng địa giới tỉnh.
Bất động sản Bắc Ninh đang xác lập vị thế "điểm nóng" đầu tư nhờ sự kết hợp hoàn hảo giữa đòn bẩy quy hoạch và nội lực công nghiệp mạnh mẽ. Làn sóng nhân sự khổng lồ đổ về các khu chế xuất sẽ kéo theo nhu cầu bức thiết về không gian sống và tiện ích đô thị.
Theo xu hướng này, dòng tiền sẽ ưu tiên tìm đến các dự án có tính minh bạch cao về hồ sơ pháp lý. Đồng thời, các sản phẩm ở vùng trũng giá được dự báo sẽ có sức bật về giá trị mạnh mẽ hơn so với mặt bằng chung.
