Nguồn cung tăng nhưng vì sao giá bất động sản vẫn không có dấu hiệu “hạ nhiệt”?
23/10/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Dù nguồn cung nhà ở đã có tín hiệu cải thiện sau khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thị trường bất động sản vẫn chứng kiến đà tăng giá liên tục. Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, gốc rễ của vấn đề không nằm ở hiện tượng đầu cơ mà là sự thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở thực, đặc biệt ở phân khúc giá vừa túi tiền của người dân.Giá bất động sản tại Việt Nam
Theo ý kiến của các chuyên gia tại sự kiện Báo cáo thị trường quý 3 và 9 tháng đầu năm 2025 với chủ đề “Thị trường BĐS Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp”, từ năm 2020 đến nay, giá bất động sản đã tăng từ 30-50%.
Cá biệt, có những vị trí đánh dấu mức tăng trưởng 100% khiến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình - khá gặp phải khó khăn trong việc sở hữu nhà ở.
Giá nhà nằm xa khỏi tầm với của người lao động
Lý giải về xu hướng này, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ đã chỉ ra, có 6 yếu tố chính khiến giá nhà vẫn tiếp tục neo ở ngưỡng cao. Bao gồm:
- Nguồn cung sản phẩm khan hiếm do vướng mắc về pháp lý;
- Chi phí đầu vào của các dự án tăng cao;
- Chênh lệch cung - cầu khi nguồn cung cao cấp ngày càng lớn, thiếu hụt nhà ở “vừa túi tiền”;
- Tình trạng thổi giá, đầu cơ bất động sản vẫn diễn ra trên thị trường;
- Thiếu cơ chế, chính sách cụ thể, đặc biệt là về thuế để điều tiết đầu cơ;
- Chi phí quản lý lớn, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài thời gian triển khai dự án.
Bên cạnh đó, còn có một số nguyên nhân khác liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, việc tính tiền sử dụng đất, ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm;...
Hơn nữa, cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán bất động sản. Cụ thể, giá đất và chi phí xây dựng tăng cao kéo theo chi phí phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài sẽ khiến giá nhà bị đẩy lên.
Vì vậy, nếu muốn giảm giá nhà, trước tiên cần cắt giảm chi phí đầu vào, cải cách thủ tục hành chính để chi phí vốn cho dự án ở mức tối ưu nhất.
Nguồn cung bất động sản tăng nhưng giá không "hạ nhiệt"
Lý giải về việc nguồn cung bất động sản được cải thiện nhưng giá bán vẫn tăng, chuyên gia khẳng định, vấn đề nhà ở là một bài toán khó, để giải quyết thì cần có sự chung tay của các chủ thể, trong đó Chính phủ sẽ đóng vai trò chủ đạo.
Đặc biệt, cần kiểm soát và hạn chế tình trạng giá bất động sản tăng đột biến trong thời gian ngắn, bởi điều này sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp tới những người dân có nhu cầu ở thực.
Nguyên nhân khiến giá nhà không giảm
Bên cạnh đó, sự mất cân đối giữa cung - cầu cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng. Số lượng dự án được cấp phép hạn chế, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở xã hội, trái ngược với nhu cầu an cư lớn của người dân.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy nắm quỹ đất lớn nhưng không triển khai dự án đúng tiến độ, gây lãng phí và khiến nguồn cung nhà ở bị thu hẹp.
Ngoài ra, theo chuyên gia, lực cầu đầu cơ tuy có tồn tại, nhưng không trực tiếp tạo ra cơn sốt giá hiện nay. Nguyên nhân chính của vấn đề nằm ở việc thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực của khách hàng.
Mặc dù quá trình sửa đổi pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh đã đạt được những kết quả ấn tượng, thế nhưng nhìn chung vẫn thiếu tính ổn định và sự đồng bộ.
Chẳng hạn như, quy định về định giá đất hiện nay vẫn chưa phản ánh đúng thực trạng và nguyên tắc trên thị trường. Không những vậy, nhiều địa phương còn cố tình đấu giá “ảo” trên quy mô nhỏ để so sánh với các dự án lớn, khiến giá đất tăng bất hợp lý.
Ngoài ra, một phần nhỏ cũng đến từ năng lực của cán bộ địa phương. Vì vậy mà cần có những chính sách cụ thể để tăng cường chuyên môn và hoàn thiện phân cấp, phân quyền rõ ràng cho cán bộ.
