Thị trường căn hộ TP.HCM "dậy sóng", giá bình quân vọt lên 160 triệu/m2
31/01/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường căn hộ TP.HCM vừa trải qua một quý 4 bùng nổ khi nguồn cung mới 'nhảy vọt' gấp 5 lần so với quý liền kề. Sự hồi phục mạnh mẽ này đi kèm với mức giá chào bán đầy ấn tượng, đạt trung bình 160 triệu đồng/m2. Đây được xem là tín hiệu tích cực cho thấy niềm tin của các chủ đầu tư và khách hàng đã quay trở lại sau thời gian dài chờ đợi.Thị trường căn hộ tại TP. HCM: Bùng nổ căn hộ hạng sang
Theo đánh giá của Cushman & Wakefield, sự gia tăng mạnh mẽ của các dự án mới không chỉ đơn thuần là phục hồi thị trường mà còn minh chứng cho sự năng động của kinh tế TP .HCM. Với 3.358 sản phẩm được tung ra, nguồn cung đã ghi nhận mức tăng trưởng đột phá so với quý liền kề.
Trọng tâm của thị trường tiếp tục dồn về phía Đông với tỷ trọng áp đảo 85% nguồn cung mới. Trong khi đó, khu Tây và khu Nam chỉ đóng góp khiêm tốn với lần lượt 10% và 5%, cho thấy sự phân hóa rõ rệt về địa bàn phát triển dự án hiện nay.
Cơ cấu sản phẩm mới đang cho thấy sự lấn lướt của dòng bất động sản xa xỉ, khi phân khúc hạng sang chiếm tới 57% tổng lượng hàng. Các vị trí tiếp theo thuộc về dòng trung cấp với 28% và cao cấp chiếm 14%.
Điểm sáng của thị trường tập trung vào những cái tên như: Masteri Park Place và The Regency - những dự án đã tạo nên sức hút lớn nhờ uy tín vững chắc của chủ đầu tư cùng tiêu chuẩn bàn giao đạt chuẩn quốc tế.
Sức cầu của thị trường địa ốc ghi nhận sự bứt phá đáng kể trong quý cuối cùng của năm 2025 với 3.196 giao dịch thành công, lần lượt tăng 19% so với quý 3 và 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung căn hộ hạng sang tại TP.HCM bùng nổ
Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ đã chạm “đỉnh” của năm khi đạt 62%. Những con số này là minh chứng rõ nét cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang quay trở lại mạnh mẽ. Sự khớp lệnh cao giữa cung và cầu không chỉ đến từ sự ổn định của lượng hàng mà còn cho thấy các chủ đầu tư đã đáp ứng nhu cầu thực tế của khách hàng bằng những sản phẩm có cơ cấu hợp lý.
Dữ liệu khảo sát từ Cushman & Wakefield cho thấy mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã thiết lập một cột mốc mới. Trong quý 4/2025, mức giá trung bình mỗi mét vuông đã chạm ngưỡng 6.113 USD (tương đương gần 160 triệu đồng). Đáng chú ý là tốc độ tăng trưởng phi mã khi con số này cao hơn 16% so với quý trước đó và đặc biệt bứt phá tới 65% nếu so với cùng thời điểm năm 2024.
Dưới góc nhìn của bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc (Cushman & Wakefield Việt Nam), diện mạo thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào kỷ nguyên mở rộng mới sau làn sóng M&A. Sự ổn định của chu kỳ này được củng cố bởi ba trụ cột chính là hạ tầng pháp lý, kiểm soát tài chính và sự cân bằng thị trường.
Vị chuyên gia này cũng chỉ ra rằng, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn đang quay trở lại cuộc chơi. Họ đặt kỳ vọng lớn vào sự bứt phá của mạng lưới giao thông liên vùng cũng như mô hình phát triển đô thị TOD, coi đây là những xung lực mạnh mẽ thúc đẩy giá trị bất động sản trong tương lai.
Theo nhận định của bà Ngọc, mặt bằng giá sơ cấp của chung cư TP.HCM vẫn sẽ neo đậu ở mức cao do chịu tác động kép từ chi phí xây dựng đầu vào và áp lực lãi suất tín dụng đang có dấu hiệu tăng lên.
Phân khúc nhà liền thổ biển động giá từ khu vực vùng ven
Tuy nhiên, bức tranh thị trường nhà thấp tầng lại ghi nhận diễn biến đảo chiều mạnh mẽ. Giá bán trung bình đạt mức 6.330 USD/m2. Đà giảm giá này được thúc đẩy bởi một làn sóng cung ứng khổng lồ khi lượng hàng mới đổ bộ thị trường trong quý cuối năm 2025 đạt 1.535 căn. Đây là mức tăng trưởng đột biến, vượt xa quy mô nguồn cung của quý 3/2025 và cùng kỳ năm 2024 hơn 50 lần.
Lý giải về biến động này, các chuyên gia từ Cushman & Wakefield cho biết hiện tượng này xuất phát từ việc các đại dự án vùng ven bung hàng rầm rộ. Điển hình là khu vực Cần Giờ - dù cách trung tâm khoảng 60km nhưng lại chiếm tới 92% tổng lượng cung mới, số ít còn lại tập trung tại Bình Tân và Thủ Đức.

Giá nhà liền thổ biến động rõ rệt
Dẫu vậy, bức tranh giá cả tại các vị trí đắc địa vẫn không hề hạ nhiệt. Giá trị bất động sản tại các vị trí chiến lược vẫn chứng minh sức bền bỉ khi duy trì ở mức đỉnh. Trong đó, khu vực Thủ Đức (cũ) vẫn độc chiếm ngôi vương với khoảng 13.214 USD/m2, bỏ xa Bình Tân (5.378 USD/m2) và Bình Chánh (4.043 USD/m2).
Dù mặt bằng giá sơ cấp trung bình có sự điều chỉnh giảm mạnh, phân khúc nhà thấp tầng vẫn chứng minh sức hút mãnh liệt qua những con số thanh khoản đầy đột phá.
Chỉ trong vòng 3 tháng cuối năm 2025, thị trường đã khớp lệnh thành công khoảng 1.167 sản phẩm, thiết lập tốc độ tăng trưởng kỷ lục - gấp hơn 20 lần so với cả quý 3 lẫn cùng kỳ năm trước. Hiệu suất bán hàng nhờ đó đã chạm mốc ấn tượng 70%, cho thấy dòng tiền đang đổ mạnh vào loại hình tài sản này ngay khi có mức giá phù hợp.
Có thể khẳng định, quý 4/2025 chính là cột mốc quan trọng đánh dấu sự “đảo chiều” của thị trường nhà ở TP.HCM. Sự xuất hiện đồng loạt của các dự án mới cùng tỷ lệ giao dịch thành công ở mức cao cho thấy tâm lý người mua đã hoàn toàn ổn định, đặc biệt ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực.
Đây không chỉ là một tín hiệu lạc quan ngắn hạn mà còn là nền móng cho lộ trình phát triển dài hơi của đô thị này. Với sự cộng hưởng từ hệ thống hạ tầng ngày càng đồng bộ, TP.HCM hứa hẹn sẽ giữ vững sức hút là “thỏi nam châm” hàng đầu đối với dòng tiền đầu tư trong khu vực và trên thế giới.