Dự báo xu hướng giá căn hộ Hà Nội sau quý I/2026
22/04/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Mặc dù ghi nhận những nhịp điều chỉnh nhẹ, giá căn hộ chung cư trong quý I/2026 vẫn duy trì ở ngưỡng đỉnh và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt sâu.Thị trường căn hộ thủ đô quý I/2026
Thị trường căn hộ thủ đô trong quý I/2026 có hơn 6.000 sản phẩm mới được chào bán. Đáng chú ý, trong khi phân khúc hạng B chiếm đến 70% và hạng A chiếm 30%, thì loại hình căn hộ hạng C hoàn toàn vắng bóng. Thực trạng này cho thấy cơn khát nhà ở giá rẻ tại Hà Nội vẫn chưa tìm được lời giải. Mặt khác, thị trường căn hộ quý I/2026 cũng ghi nhận sự sụt giảm về tính thanh khoản khi tổng lượng giao dịch thành công chỉ đạt hơn 4.700 căn.
Phân tích về thực trạng này, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao tại Savills Hà Nội nhận định rằng có nhiều yếu tố đang kìm hãm đà tăng trưởng của thị trường.
Đầu tiên, nguồn cung mới không chỉ khan hiếm mà còn phân bổ không đồng đều, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại vi nằm ngoài đường vành đai 3, gây khó khăn cho việc tiếp cận của nhóm khách hàng muốn sống gần trung tâm.
Thêm vào đó, dù đã có những nhịp điều chỉnh nhất định nhưng mặt bằng giá bán vẫn neo ở mức rất cao. Đặc biệt, sự biến động về lãi suất vay vốn từ cuối quý IV/2025 bắt đầu phản chiếu rõ nét lên tâm lý khách hàng, khiến lượng giao dịch thực tế trong những tháng đầu năm 2026 bị ảnh hưởng đáng kể.
Một điểm nhấn đáng chú ý trong diễn biến thị trường thời gian này chính là sự bứt tốc của phân khúc thứ cấp so với sơ cấp.
Căn hộ hạng A áp đảo trên thị trường thủ đô trong quý I/2026
Theo quan sát của chuyên gia, giá căn hộ trên thị trường chuyển nhượng đang có xu hướng tăng nhanh hơn các dự án mở bán mới. Mặc dù trong chu kỳ dài hạn 5 năm, thị trường sơ cấp vẫn giữ vững vị thế về tốc độ tăng trưởng, nhưng trong ngắn hạn, giá thứ cấp vẫn tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái.
Xu hướng này bắt nguồn từ việc mức giá trên thị trường thứ cấp hiện vẫn đang cạnh tranh và thấp hơn so với mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Đồng thời, điều này cũng phản ánh nhu cầu ở thực rất lớn khi người mua ưu tiên tìm kiếm những căn hộ đã hoàn thiện, pháp lý rõ ràng để có thể chuyển vào sinh sống ngay lập tức.
Về mặt bằng giá chung trên thị trường sơ cấp, mức giá trung bình trong quý I/2026 đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý IV/2025. Tuy nhiên, sự sụt giảm này không đồng nghĩa với việc giá trị bất động sản đang đi xuống, mà thực chất là hệ quả của việc thay đổi cơ cấu nguồn cung.
Cụ thể, có tới 90% lượng hàng mới gia nhập thị trường đều nằm ở các khu vực ngoài vành đai 3 - nơi có mức giá "mềm" hơn so với mặt bằng chung tại các quận nội thành. Chính sự chiếm ưu thế của các dự án vùng ven này đã làm thay đổi trọng số tính toán, dẫn đến việc mức giá trung bình toàn thị trường có sự điều chỉnh nhẹ trong quý đầu năm.
Dự báo giá căn hộ trong thời gian tới
Nhận định về bức tranh thị trường trong tương lai, chuyên gia cho rằng kịch bản giá căn hộ giảm sâu là rất khó xảy ra. Nguyên nhân chủ yếu đến từ áp lực gia tăng của các chi phí đầu vào như: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và giá nguyên vật liệu xây dựng.
Bên cạnh đó, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn khi thị trường bị thống trị bởi phân khúc hạng A và B, trong khi các sản phẩm nhà ở giá rẻ vẫn rơi vào trạng thái khan hiếm trầm trọng.
Chính sự thiếu hụt này đã tạo đà cho mặt bằng giá căn hộ cao cấp và trung cấp tiếp tục neo ở ngưỡng cao, tạo ra một mặt bằng giá mới cho toàn thị trường.
Dự báo giá căn hộ hạng A sẽ duy trì trạng thái ổn định hoặc tiếp tục tăng trưởng do tính khan hiếm và vị trí đắc địa. Trong khi đó, phân khúc hạng B có thể xuất hiện những nhịp điều chỉnh hợp lý hơn để phù hợp với sức mua của thị trường.
Dự báo giá căn hộ thủ đô thời gian tới
Sự chuyển dịch này xuất phát từ việc nguồn cung đang có sự thay đổi về cấu trúc: thay vì tập trung vào các đại đô thị quy mô lớn như trước, thị trường bắt đầu đón nhận thêm nhiều dự án nhỏ lẻ tại các khu vực mới. Việc giảm bớt tỷ trọng nguồn cung từ các đại đô thị và tăng cường các dự án vệ tinh được kỳ vọng sẽ giúp cân bằng lại biên độ giá bán trong thời gian tới.
Đánh giá về triển vọng đầu tư năm 2026, chuyên cho rằng, thị trường căn hộ Hà Nội vẫn được coi là thỏi nam châm thu hút dòng tiền nhờ nhu cầu sở hữu nhà ở vô cùng lớn.
Động lực chính thúc đẩy sự tăng trưởng bền vững này đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ và làn sóng di dân cơ học từ các tỉnh thành lân cận về thủ đô.
Mặc dù có thể xuất hiện những giai đoạn thị trường đi ngang hoặc điều chỉnh kỹ thuật trong ngắn hạn để tự cân bằng, nhưng nhìn chung, phân khúc căn hộ vẫn sở hữu triển vọng tăng trưởng tích cực và là kênh trú ẩn tài sản an toàn cho các nhà đầu tư trong dài hạn.
