Bất động sản Thủ đô 2026: Vùng ven chiếm sóng, thiết lập xu hướng giãn dân mới
02/02/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường bất động sản thủ đô đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển trọng tâm rõ rệt khi phần lớn nguồn cung và dòng tiền giao dịch đều đổ về các quận, huyện ngoại thành. Động lực chính cho làn sóng này đến từ mạng lưới giao thông liên kết ngày càng hoàn thiện, tạo đà cho sự bùng nổ của những đại đô thị đa tiện ích. Với lợi thế quỹ đất dồi dào và khung giá hấp dẫn hơn hẳn khu vực nội đô chật hẹp, các khu vực vệ tinh đang trở thành điểm đến ưu tiên của cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư.Chung cư đón đầu làn sóng bất động sản dịch chuyển ra vùng ven
Theo dữ liệu mới nhất từ Cushman & Wakefield, năm 2025 chứng kiến sự đổ bộ của khoảng 24.500 căn hộ mới vào thị trường Hà Nội. Trọng điểm nguồn cung đã chuyển dịch rõ rệt sang các khu vực vệ tinh - nơi sở hữu quỹ đất tiềm năng cùng hệ thống hạ tầng liên kết nội đô đang được đầu tư mạnh mẽ, mang đến mức giá dễ tiếp cận hơn vùng lõi trung tâm.
Về cơ cấu sản phẩm, loại hình trung cấp khẳng định vị thế chủ chốt với 45% thị phần, bám sát nhu cầu thực tế và năng lực tài chính của đại bộ phận người dân. Trong khi đó, phân khúc cao cấp giữ tỷ trọng gần 40% nhờ lợi thế về tiện ích và vị trí đắc địa, còn dòng nhà ở bình dân vẫn tiếp tục trạng thái khan hiếm trên thị trường.
Thanh khoản căn hộ tại Hà Nội trong quý cuối năm 2025 duy trì ở mức ổn định với gần 6.200 giao dịch thành công, nhích nhẹ 2% so với quý 3. Mặc dù con số này ghi nhận mức giảm 33% khi đặt cạnh nền tăng trưởng cao của cùng kỳ năm 2024, nhưng nếu nhìn lại năm 2023, lượng tiêu thụ đã bứt phá tới 31%. Điều này chứng minh thị trường đã thực sự vượt qua giai đoạn "đóng băng" và đang thiết lập một quỹ đạo phát triển bền vững hơn.
Phân khúc chung cư đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư ra khu vực ngoại thành
Đáng chú ý, dòng tiền của khách hàng đang có sự dịch chuyển rõ nét sang các dự án vùng ven - nơi không chỉ sở hữu hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện mà còn ghi điểm nhờ tiến độ xây dựng minh bạch và hệ sinh thái tiện ích khép kín.
Trong tầm nhìn 2026 - 2028, Cushman & Wakefield dự báo thị trường Thủ đô sẽ chào đón một làn sóng cung ứng khổng lồ với hơn 68.000 căn hộ gia nhập thị trường. Trọng tâm phát triển vẫn kiên định với xu hướng hướng tâm ra các vùng vệ tinh, minh chứng cho sự đồng điệu giữa chiến lược giãn dân của Nhà nước và tầm nhìn dài hạn của các chủ đầu tư.
Đại diện đơn vị này phân tích thêm: “Làn sóng ly tâm này sẽ kích hoạt một cuộc đua khốc liệt hơn về chất lượng sống, hệ sinh thái tiện ích và chính sách giá. Khi tệp khách hàng hiện đại bắt đầu khắt khe hơn với không gian sống xanh và tính kết nối của hạ tầng, các đại đô thị có khả năng tạo ra giá trị thặng dư bền vững sẽ nắm giữ lợi thế tuyệt đối”.
Dự án nhà liền thổ ưu tiên mô hình đô thị tích hợp
Cùng chung xu hướng đó, thị trường nhà thấp tầng Hà Nội ghi nhận sự đổ bộ của khoảng 3.500 sản phẩm mới trong quý cuối năm 2025, với tâm điểm là các khu vực ngoại vi. Các nhà phát triển bất động sản hiện đang dồn lực vào những quỹ đất sở hữu đòn bẩy hạ tầng mạnh mẽ và giao thông liên kết thuận tiện, nhằm đón đầu làn sóng gia tăng dân số cơ học.
Diễn biến này minh chứng cho sự hình thành rõ nét của các cực tăng trưởng vệ tinh, nơi cung ứng không gian sống cao cấp, chú trọng vào chất lượng trải nghiệm và hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh cho cư dân.
Dự án nhà liền thổ cũng tập trung chủ yếu tại các khu vực trung tâm
Thị trường nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội ghi nhận sự điều chỉnh về giá trong quý 4/2025, với mức bình quân sơ cấp chạm mốc 9.917 USD/m2. Con số này phản ánh mức giảm lần lượt 8% theo quý và 14% so với cùng thời điểm năm ngoái.
Sự hạ nhiệt này thực chất là hệ quả tích cực khi thị trường đón nhận dòng sản phẩm mới có khung giá “mềm” hơn từ các điểm nóng vùng ven như Thạch Thất và Hoài Đức. Nhờ lợi thế về quỹ đất rộng và hạ tầng giao thông đang trên đà bứt phá, các nhà phát triển tại đây có thể cung ứng ra thị trường những lựa chọn vừa túi tiền hơn.
Diễn biến này không chỉ mở rộng cơ hội cho khách hàng mà còn khẳng định sức hút của các khu vực vệ tinh - nơi giữ vai trò then chốt trong chiến lược tăng trưởng dài hạn của bất động sản Thủ đô.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam, dự báo thị trường nhà gắn liền với đất tại Hà Nội sẽ có thêm 10.800 căn trong giai đoạn 2026 - 2028, tập trung mạnh tại các quận, huyện vùng ven. Đây là bước đi chiến lược nhằm thích ứng với tình trạng khan hiếm quỹ đất nội đô và thúc đẩy mô hình đô thị vệ tinh bền vững.
Theo vị Tổng Giám đốc này, thị trường sẽ ưu tiên những dự án được đầu tư bài bản về hệ sinh thái tiện ích và hạ tầng giao thông. Đặc biệt, niềm tin của nhà đầu tư sẽ đặt trọn vào các dự án có pháp lý rõ ràng và giá trị sống thực tế cao.
