Bất động sản công nghiệp miền Bắc tăng tốc nhờ quy hoạch mở rộng và pháp lý thông suốt

03/02/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh

Tiến độ giải ngân hạ tầng chiến lược cùng nỗ lực cải cách thủ tục cấp phép đang trở thành “đòn bẩy” kép cho thị trường nhà xưởng và kho bãi tại phía Bắc. Điều này giúp các tỉnh thành chủ động hơn trong việc gia tăng quỹ đất sạch, từ đó thiết lập vị thế ưu tiên trong mắt các doanh nghiệp FDI và các đơn vị logistics đang tìm kiếm cơ hội thiết lập chuỗi cung ứng hiện đại.

Thị trường đất công nghiệp: tăng trưởng đột phá

Báo cáo tổng kết quý 4/2025 ghi nhận tổng diện tích đất khu công nghiệp tích lũy tại khu vực phía Bắc đã chạm mốc gần 23.990 ha. Sức nóng của thị trường được duy trì mạnh mẽ khi chỉ trong 3 tháng cuối năm, quỹ đất sạch đã được bổ sung thêm 640 ha.

Nguồn cung mới này chủ yếu đến từ việc đưa vào vận hành ba dự án trọng điểm gồm: KCN Phúc Sơn, phân khu tiếp theo của KCN Quế Võ 2 và KCN Đồng Văn (Ninh Bình), tạo ra dư địa lớn cho các doanh nghiệp sản xuất.

Việc liên tục khánh thành và đưa vào vận hành các hạ tầng khu công nghiệp mới không chỉ giúp các khu vực như: Hải Phòng (5.796 ha) và Bắc Ninh (5.452 ha) giữ vững vị thế độc tôn, mà còn tạo ra làn sóng lan tỏa mạnh mẽ sang các địa phương lân cận.

Xu hướng này đang biến Ninh Bình và Phú Thọ trở thành những cực tăng trưởng mới, sẵn sàng đón nhận dòng vốn dịch chuyển từ các trung tâm cũ nhờ quỹ đất dồi dào và hạ tầng đang được đầu tư bài bản. So với con số 16.800 ha vào cùng kỳ năm 2024, quỹ đất toàn vùng đã chứng kiến mức bứt phá ấn tượng lên tới 42.8%. 

Bất động sản công nghiệp miền Bắc

Bất động sản công nghiệp miền Bắc đang tăng sức hút

Bước nhảy vọt này là kết quả cộng hưởng từ hai yếu tố then chốt: việc mở rộng phạm vi khảo sát thông qua việc sáp nhập thêm các địa phương mới vào vùng nghiên cứu, cùng với đà tăng tốc mạnh mẽ trong công tác phê duyệt và cấp phép các dự án mới xuyên suốt năm 2025.

Khép lại quý 4/2025, dù diện tích hấp thụ thuần của các khu công nghiệp miền Bắc đạt 63 ha, nhưng tỷ lệ lấp đầy trung bình lại hạ nhiệt về mức 65.74%. Chỉ số này ghi nhận mức giảm so với ngưỡng 68% của quý 4/2024.

Thực chất, đây là một diễn biến tất yếu khi thị trường đón nhận lượng lớn diện tích mới gia nhập cùng lúc, tạo nên áp lực tạm thời lên tỷ lệ lấp đầy chung. Nhu cầu thuê vẫn duy trì ở mức ổn định, song cần thêm thời gian để thị trường tiêu thụ hết lượng quỹ đất sạch vừa được bổ sung.

Dòng vốn đầu tư vào miền Bắc trong quý này chủ yếu chảy mạnh vào lĩnh vực điện tử, linh kiện vi mạch và công nghệ cao, với trọng tâm là các siêu dự án tại Bắc Ninh. Về hiệu suất cho thuê, Hà Nội vẫn ở tình trạng “cháy hàng” với tỷ lệ lấp đầy 100% do quỹ đất đã cạn kiệt.

Trong khi đó, thủ phủ Bắc Ninh tiếp tục duy trì phong độ ổn định ở mức 74,1%. Các thị trường mới nổi như Quảng Ninh và Phú Thọ hiện có tỷ lệ lấp đầy lần lượt là 49,27% và 52,87%, mở ra cơ hội lớn cho các doanh nghiệp cần không gian rộng với ngân sách hợp lý.

Về chi phí, giá thuê đất khu công nghiệp toàn vùng đang thiết lập mặt bằng mới khi chạm ngưỡng 135 USD/m2/chu kỳ thuê. Con số này tăng nhẹ 1.5% so với quý trước và tăng trưởng bền vững 3.8% so với cùng kỳ năm ngoái (130 USD), cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Hạ tầng thúc đẩy bất động sản công nghiệp phát triển

Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định rằng, bất chấp áp lực từ lượng cung mới đổ bộ vào thị trường sau các đợt điều chỉnh quy hoạch, niềm tin của nhà đầu tư vẫn giúp tỷ lệ hấp thụ ổn định và giá thuê giữ đà tăng trưởng. Trong bối cảnh đó, các đơn vị sản xuất đang khắt khe hơn khi lựa chọn điểm đến: họ đặc biệt chú trọng tới các tỉnh thành có khả năng mở rộng sản xuất trong tương lai. 

Lợi thế cạnh tranh hiện đang thuộc về những địa phương sở hữu hạ tầng hiện đại và quỹ đất dồi dào, đáp ứng hoàn hảo chiến lược phát triển bền vững của các doanh nghiệp trong một thập kỷ tới.

Hạ tầng thúc đẩy bất động sản công nghiệp phát triển

Hạ tầng thúc đẩy bất động sản công nghiệp phát triển

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc bộ phận Cho thuê tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định rằng các doanh nghiệp hiện nay đang trở nên khắt khe và thận trọng hơn trong việc đưa ra quyết định thuê mặt bằng. Trong bối cảnh bất động sản công nghiệp miền Bắc chuyển mình sang một chương mới, yếu tố quỹ đất không còn là lợi thế duy nhất. 

Giờ đây, sự nhất quán trong chính sách và tính sẵn sàng của hệ thống hạ tầng mới là chìa khóa then chốt. Những giá trị này tạo nên một hệ sinh thái đầu tư minh bạch, đủ sức thuyết phục các tập đoàn hàng đầu trong lĩnh vực điện tử, sản xuất công nghệ cao và logistics lựa chọn làm bến đỗ.

Trong vòng 3 năm tới, bản đồ công nghiệp miền Bắc sẽ được mở rộng thêm khoảng 5.050 ha đất sạch, theo dự báo từ Cushman & Wakefield. Điểm mới của giai đoạn này là sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn ra các vùng lân cận, giúp củng cố vai trò chiến lược của cả khu vực trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Động lực chính thúc đẩy tiến trình này đến từ các dự án hạ tầng mang tính biểu tượng như: sân bay Gia Bình và các trục cao tốc huyết mạch, giúp rút ngắn thời gian và tối ưu hóa chi phí vận hành cho doanh nghiệp. 

Song song đó, việc khơi thông các nút thắt pháp lý thông qua chính sách đồng bộ hóa hành chính sẽ tạo ra hành lang thông thoáng, thu hút mạnh mẽ các dự án FDI thuộc lĩnh vực linh kiện vi mạch và sản xuất thông minh.

Chia sẻ bài viết:
0 Nhận xét