Hà Nội: Căn hộ tập thể cũ, chung cư không sổ hồng tăng giá chóng mặt

04/02/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh

Khoảng 10 năm trước, sự xuống cấp của hạ tầng và nỗi lo về quyền sở hữu khiến phân khúc căn hộ tập thể cũ cùng chung cư thiếu sổ hồng hoàn toàn lép vế. Tuy nhiên, cục diện đã đảo ngược hoàn toàn. Khi mặt bằng giá nhà đất tăng cao, những loại hình bất động sản “kén khách” này đột ngột đổi vận, trở thành món hàng hiệu được các nhà đầu tư và người mua thực ráo riết săn lùng.

Căn hộ tập thể nội đô, chung cư không sổ được "săn đón"

Hiện nay, trên các diễn đàn bất động sản thủ đô, thông tin một căn tập thể cũ tại khu vực Cửa Nam đang khiến giới đầu tư ngỡ ngàng khi được chào giá tới 4.35 tỷ đồng. Dù tổng diện tích sử dụng là 45m2, nhưng thực tế chỉ có 12m2 được công nhận trong sổ đỏ, phần còn lại hoàn toàn là diện tích cơi nới không giấy tờ.

Nếu tính toán dựa trên diện tích pháp lý chuẩn, giá trị thực của mỗi mét vuông tại đây đã đạt mức 362.5 triệu đồng - một con số ngang ngửa với các dự án căn hộ hạng sang tại những vị trí đắc địa nhất.

Hay như tại phố Tông Đản, một căn hộ tập thể với lợi thế nằm trong khu vực dân trí cao và an ninh đầy đủ đang được chào bán với mức giá 8.2 tỷ đồng.

Mặc dù diện tích sử dụng thực tế lên tới 70m2, mang lại không gian sinh hoạt rộng rãi với 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, nhưng diện tích pháp lý trên giấy tờ chỉ ghi nhận 44m2. Tính toán dựa trên diện tích sổ đỏ, mức giá này tương đương khoảng 186.4 triệu đồng/m2. Chủ sở hữu khẳng định bất động sản có pháp lý minh bạch, sẵn sàng giao dịch ngay.

Căn hộ tập thể khu vực nội đô

Căn hộ tập thể khu vực nội đô được người mua săn đón

Ngoài ra các căn hộ tập thể cũ, phân khúc chung cư không sổ hồng cũng được các gia đình có nhu cầu ở thực tìm kiếm. Ví dụ như một căn chung cư cũ tại quận Hoàng Mai cũ đã được rao bán với giá hơn 1.8 tỷ đồng, tương đương mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 vào thời điểm năm 2022 đến nay đã tăng giá lên mức 3.4 tỷ đồng.

Các đối tượng môi giới nhận định rằng, mức giá bán đã tăng gấp đôi so với thời gian trước đó, thanh khoản cũng tăng nên chỉ sau một thời gian ngắn rao bán là đã có khách mua.

Theo số liệu từ môi giới, giá căn hộ bình dân đang leo thang chóng mặt. Tại HH Linh Đàm, một căn 56m2 đã vọt từ 2.1 tỷ đồng (cuối năm 2024) lên mốc 3 tỷ đồng hiện tại, tăng gần 1 tỷ đồng mỗi căn chỉ trong một năm.

Tương tự, tại KĐT Thanh Hà, căn 76m2 cũng tăng từ 2.5 tỷ lên 3.5 tỷ đồng. Tính trung bình, mỗi mét vuông tại Thanh Hà đã tăng thêm 13 triệu đồng (từ 33 triệu lên 46 triệu đồng/m2) chỉ sau 12 tháng.

Lưu ý khi mua tập thể cũ, căn hộ chung cư không sổ

Theo phân tích của TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, sức hút khiến giá trị nhà tập thể cũ leo thang chủ yếu đến từ yếu tố vị trí đắc địa. Việc tọa lạc ngay tại lõi trung tâm đô thị - nơi sở hữu mạng lưới giao thông huyết mạch, dịch vụ đa dạng và hạ tầng tiện ích đã phát triển đồng bộ - chính là đòn bẩy cốt lõi đẩy giá phân khúc này lên cao.

Dưới góc nhìn của giới chuyên gia, các khu vực nêu trên như: Cửa Nam, Tông Đản hay Giảng Võ, Thành Công đang đại diện cho những địa điểm “đất chật người đông”, nơi mà dư địa để xây dựng các công trình mới gần như đã biến mất.

Sự thiếu hụt trầm trọng nguồn cung sơ cấp, đối lập hoàn toàn với làn sóng săn tìm nhà để ở, kinh doanh hoặc làm tài sản trú ẩn, đã tạo nên một cuộc đua về giá, đẩy giá trị các căn tập thể cũ tại đây chạm mức kỷ lục.

Tập thể nội đô, chung cư cũ không sổ

Các căn tập thể cũ thi nhau cơi nới "chuồng cọp"

Tuy nhiên, người mua cũng cần thận trọng khi xuống tiền đầu tư đối với các sản phẩm tập thể cũ hoặc căn hộ không sổ. Chuyên gia lưu ý người mua không nên nhầm lẫn giữa không gian sử dụng thực tế và diện tích pháp lý được công nhận.

Những phần cơi nới thêm để mở rộng diện tích sinh hoạt thường không nằm trong sổ đỏ, và việc sở hữu những căn hộ có “chuồng cọp” quy mô lớn sẽ đặt người mua vào thế rủi ro khi có tranh chấp hoặc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng.

Chuyên gia khẳng định, phần diện tích tự cơi nới sẽ bị loại bỏ hoàn toàn khỏi phương án đền bù hoặc chuyển nhượng chính thống vì không có căn cứ pháp lý. Không chỉ thiệt thòi về quyền lợi khi dự án bị phá dỡ, xây mới, người dân sinh sống tại đây còn phải đối mặt với nguy cơ mất an toàn do hệ thống phòng hỏa lỗi thời. Đa số các công trình này đều không có khả năng đáp ứng quy định phòng cháy chữa cháy hiện hành.

Tuy nhiên, đứng từ góc độ tối ưu hóa dòng vốn, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhận định rằng các căn hộ chưa có sổ hồng đang mở ra cơ hội an cư với mức chi phí “mềm” hơn đáng kể cho những người có ngân sách vừa phải.

Mặc dù pháp lý vẫn là yếu tố cần kiểm soát kỹ, nhưng đây lại là “vùng trũng” về giá giúp nhiều gia đình trẻ hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà tại thủ đô. 

Nếu người mua tỉnh táo lựa chọn những dự án có tiến độ pháp lý đang hoàn thiện hoặc từ các chủ đầu tư đang nỗ lực khắc phục sai phạm, họ sẽ sở hữu được một tài sản có tiềm năng tăng giá rất lớn ngay khi sổ hồng được cấp phát.

Chia sẻ bài viết:
0 Nhận xét