Giá căn hộ cao tầng bám đuổi sát nút phân khúc nhà liền thổ
09/02/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Tại một vài khu vực trọng điểm của Hà Nội, thị trường đang chứng kiến sự biến động lạ lùng khi giá căn hộ chung cư được chào bán với mức kỷ lục từ 150 - 200 triệu đồng/m2. Ngưỡng giá đắt đỏ này đã chính thức thiết lập một mặt bằng mới, khiến phân khúc chung cư cao cấp hiện nay có giá trị tương đương với các sản phẩm nhà liền thổ trong cùng khu vực.Mặt bằng giá căn hộ hiện nay
Theo khảo sát, một dự án mới mở bán tại quận Nam Từ Liêm với giỏ hàng lên tới gần 1.000 căn đang được chủ đầu tư rao bán với mức giá 130.000 triệu đồng/m2. Mức giá căn hộ chưa bao gồm VAT và chi phí bảo trì thế nhưng đã gấp đôi với giai đoạn 4 năm trước. Các sản phẩm có diện tích đa dạng từ 34 - 150m2, tương ứng với số phòng ngủ từ 1 - 4.
Hay như tại khu vực huyện Đông Anh, các dự án chung cư cao cấp và khu đô thị đang được chào bán với mức giá từ 90 - 100 triệu đồng, cạnh tranh trực tiếp với các dự án tại khu vực trung tâm. Chẳng hạn như căn ba ngủ với diện tích 75m2 sẽ có giá 7.5 tỷ đồng.
Mặt khác, dự án căn hộ tại khu vực mặt đường Võ Chí Công cũng đang tiến hành cho khách hàng booking với mức giá (cuối năm 2024) vào khoảng 6.800 USD, tức 170 triệu đồng/m2. Các chuyên gia nhận định đây là con số nhằm thăm dò phản ánh của thị trường, chưa chính thức và bao gồm VAT. Nếu theo dự kiến như vậy, căn hộ sky villa tại đây sẽ có giá chào bán từ khoảng 25 tỷ đồng/ căn.
Mặt bằng giá căn hộ hiện nay trên thị trường
Tại thị trường phía Tây Hà Nội, cuộc đua về giá đang diễn ra giữa chung cư cao cấp và nhà thấp tầng trong cùng phân khúc 15 - 22 tỷ đồng. Điển hình như tại trục đường Lê Quang Đạo kéo dài, những căn liền kề diện tích 90 - 100m2 đang có giá chào thuê khoảng 21 - 23 tỷ đồng, mức giá này đối đầu trực tiếp với các căn hộ 4 phòng ngủ tại khu vực Mễ Trì.
Tương tự, tại các đô thị ven đường Xuân Phương, dòng sản phẩm liền kề căn góc hoặc hướng công viên đang neo ở mức 21 - 22 tỷ đồng, trong khi các căn nhỏ hơn (75m2) cũng chạm ngưỡng 15 tỷ đồng. Tại khu vực Vân Canh (Hoài Đức), phân khúc nhà liền thổ 4 tầng với diện tích sàn 275m2 hiện được giao dịch quanh mốc 16 - 17 tỷ đồng.
Theo ghi nhận từ Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận hiện tượng hy hữu khi giá trị căn hộ chung cư đã leo thang đến mức tương đương với phân khúc nhà liền thổ và biệt thự.
Sự thu hẹp khoảng cách về giá được thể hiện rõ qua các dự án căn hộ cao cấp đang mở bán:
- Noble Crystal: 160 - 270 triệu đồng/m2.
- The Nelson Private Residences: 120 - 180 triệu đồng/m2.
- The Matrix One & Endless Skyline West Lake: 120 - 150 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, mặt bằng giá của nhà thấp tầng cũng đang neo ở mức rất cao, trung bình quanh mốc 200 triệu đồng/m2 và có xu hướng tăng mạnh ở các khu vực trung tâm hoặc đại đô thị mới:
- Vinhomes Thăng Long: 172 - 181 triệu đồng/m2.
- Jade Square & KĐT Dịch Vọng: 265 - 283 triệu đồng/m2.
- HDI Homes Vũ Phạm Hàm & Vinhomes Global Gate: 300 - 350 triệu đồng/m2.
Lý giải về nghịch lý này, ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh Miền Bắc - nhận định rằng sự tăng trưởng quá nhiệt của căn hộ chung cư trong những năm qua đã vô tình khiến phân khúc đất nền bị "bỏ rơi". Tại nhiều tỉnh thành, mức giá đất nền chỉ dao động từ 20 - 60 triệu đồng/m2, con số này thậm chí chỉ tương đương với giá căn hộ chung cư tại các khu vực lân cận.
Theo chuyên gia này, dù đất nền tại vùng lõi Hà Nội và TP.HCM vô cùng đắt đỏ, nhưng quỹ đất tại các thủ phủ công nghiệp vẫn đang duy trì mức giá căn hộ rất hấp dẫn, chỉ khoảng vài tỷ đồng. Trong hai năm qua, dòng vốn đầu tư có xu hướng tập trung quá mức vào thị trường thủ đô.
Lý giải về nguyên nhân tăng giá căn hộ
Lý giải về hiện tượng chung cư "leo thang" ngang tầm nhà liền thổ, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch hiện nay đều ưu tiên phát triển phân khúc từ cao cấp trở lên nhằm tối đa hóa biên lợi nhuận. Trước áp lực từ giá đất, chi phí vật tư, nhân công và đầu tư ngày càng đắt đỏ, khả năng giá bán sơ cấp hạ nhiệt là rất khó xảy ra.
Chuyên gia này cũng nhận định thêm, nếu như trước đây yếu tố vị trí đắc địa là "thước đo" chính cho giá trị sản phẩm - khiến mốc giá hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông chỉ xuất hiện tại các quận nội thành cốt lõi - thì nay thực tế đã có nhiều thay đổi đáng kể.
Trong bối cảnh quỹ đất tại lõi đô thị đang dần cạn kiệt, các dòng sản phẩm cao cấp bắt đầu lan tỏa ra ngoài ranh giới trung tâm và hiện diện ngày càng nhiều ở các khu vực vùng ven.
Nguyên nhân tăng giá căn hộ hiện nay một phần đến từ sự khan hiếm của quỹ đất nội đô
Dưới góc nhìn của ông Đính, giá thành bất động sản hiện nay không còn chỉ phụ thuộc đơn thuần vào vị trí địa lý, mà là sự tổng hòa của nhiều giá trị cộng thêm như: uy tín thương hiệu chủ đầu tư, chiều sâu trong việc thiết kế hệ sinh thái tiện ích, cũng như tiêu chuẩn vận hành và quản lý chuyên nghiệp.
Theo quan điểm của ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội từ năm vừa qua đến nay phần lớn chỉ là các giai đoạn phát triển nối tiếp của những đại đô thị sẵn có, hoặc đến từ các dự án sở hữu quỹ đất thông qua mua bán, chuyển nhượng thứ cấp. Các sản phẩm này chủ yếu tập trung tại hai trục sôi động là phía Tây và Đông Bắc thủ đô.
Trong khi đó, thực trạng các dự án mới được phê duyệt pháp lý từ đầu vẫn vô cùng khan hiếm, chỉ có thể "đếm trên đầu ngón tay".
Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes, đồng thời là thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS nhận định thị trường đang đón nhận hàng loạt dự án thuộc phân khúc cao cấp và "hàng hiệu" với mức giá vượt ngưỡng 150 triệu đồng/m2. Các sản phẩm này thường tọa lạc tại những vị trí đắc địa và nhắm thẳng đến tầng lớp khách hàng thượng lưu. Dù vậy, ông cũng đưa ra cảnh báo về tính thanh khoản, khi dòng bất động sản này khá kén người mua, dẫn đến tốc độ giao dịch không thực sự nhanh.
Về khả năng sinh lời trong tương lai, ông Chung cho rằng do đa số dự án đang ở giai đoạn mở bán đầu tiên với mức giá căn hộ sơ cấp đã được các chủ đầu tư đẩy lên rất cao, nên việc tăng giá thêm trong thời gian ngắn là một thách thức và cần lộ trình dài hạn.
Dưới áp lực của nguồn cung chung cư tại Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện, khả năng giảm giá sâu là rất khó. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào đắt đỏ, quy trình triển khai kéo dài và kỳ vọng lợi nhuận lớn từ các nhà phát triển bất động sản là những yếu tố chính giữ cho mặt bằng giá căn hộ luôn neo ở mức cao.
