Nghị định 54/2026/NĐ-CP - Bước ngoặt nới lỏng điều kiện sở hữu nhà ở xã hội
12/02/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Bằng cách chuẩn hóa các khâu thủ tục và mở rộng cửa cho người dân tiếp cận chính sách, Nghị định 54/2026/NĐ-CP chính là lời giải cho bài toán minh bạch hóa thị trường nhà ở xã hội, giúp các quy định pháp luật thực sự đi vào đời sống một cách hiệu quả nhất.Mở rộng điều kiện thụ hưởng, đơn giản hóa thủ tục
Nghị định 54 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng khi nới lỏng các tiêu chí về tình trạng cư trú và thu nhập trong việc tiếp cận nhà ở xã hội so với các văn bản trước đó. Một trong những điểm đáng chú ý khác chính là cách định nghĩa "người chưa có nhà".
Tiêu chuẩn này không chỉ dừng lại ở việc cá nhân không đứng tên chủ sở hữu, mà còn mở rộng sang cả các trường hợp sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa ghi nhận tài sản gắn liền là nhà ở. Đặc biệt, điều kiện này được xét duyệt đồng thời cho cả đối tượng đăng ký cùng vợ hoặc chồng tại chính địa phương nơi dự án được triển khai.
Sự linh hoạt trong việc xét duyệt điều kiện nhà ở, khi quy định không còn "đóng khung" vào thời điểm gửi hồ sơ như tiền lệ. Thay đổi này là giải pháp cho những người dân gặp khó khăn trong khâu giấy tờ dù thực tế đang thiếu hụt chỗ ở.
Linh hoạt trong xét duyệt điều kiện mua nhà ở xã hội
Về quy trình, đơn vị phụ trách cấp sổ đỏ theo luật đất đai sẽ trực tiếp đảm nhận khâu xác nhận. Để đảm bảo quyền lợi cho người dân, thời gian xử lý thông tin được giới hạn tối đa trong 1 tuần, giúp đẩy nhanh tiến độ thụ hưởng chính sách.
Nghị định mới đã mang đến một lộ trình dễ dàng hơn cho người dân khi chứng minh thu nhập để mua nhà ở xã hội. Đặc biệt, với những ai đang làm công việc tự do, điểm tựa pháp lý đã thay đổi: Công an cấp xã (tại nơi ở hiện tại hoặc nơi đăng ký tạm trú/thường trú) sẽ là đơn vị thay thế UBND cấp xã trong việc xác nhận thông tin cá nhân.
Điểm đáng lưu ý nhất là cơ chế "Tự khai -Tự chịu trách nhiệm". Người dân hoàn toàn chủ động trong việc cam kết mức thu nhập bình quân của mình, nhưng sẽ phải đối mặt với các hình phạt pháp lý nếu gian lận. Cơ quan chức năng sẽ không can thiệp vào khâu kê khai ban đầu mà tập trung vào công tác phối hợp xác minh và thanh tra sau đó.
Nghị định 54 đã thực hiện một cuộc cải cách toàn diện đối với quy trình giao dịch các sản phẩm nhà ở xã hội (bán, cho thuê, thuê mua) được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. Theo đó, vai trò của chủ đầu tư được đẩy mạnh thông qua yêu cầu minh bạch hóa mọi dữ liệu dự án và linh hoạt hóa các kênh tiếp nhận hồ sơ.
Trong trường hợp nhu cầu thị trường vượt quá nguồn cung hiện có, doanh nghiệp phải thực hiện quy trình bốc thăm công khai và tuân thủ nghiêm ngặt danh mục ưu tiên theo quy định của Luật Nhà ở để đảm bảo tính công bằng.
Giới phân tích cho rằng các bước đi mới trong chính sách nhà ở xã hội là minh chứng cho quyết tâm của Chính phủ trong việc xóa bỏ các rào cản hành chính, mở ra lộ trình an cư thiết thực cho nhóm đối tượng yếu thế.
Những đổi mới mang tính đột phá như: ưu tiên quyền mua cho khách hàng đang thuê, nới lỏng tiêu chuẩn xác định tình trạng nhà ở và tinh giản khâu chứng minh tài chính không chỉ giúp pháp luật tiệm cận hơn với hơi thở cuộc sống, mà còn giải tỏa gánh nặng về thủ tục cho người dân.
Các chuyên gia tin rằng, một khi quy trình này được vận hành thống nhất và trong sạch, nó sẽ trở thành "đòn bẩy" gia tăng cơ hội sở hữu nhà, từ đó củng cố hệ thống an sinh và tạo nền tảng vững chắc cho sự minh bạch của thị trường địa ốc.
Người dân thuê nhà ở xã hội được ưu tiên mua nhà
Sự điều chỉnh chính sách nhà ở xã hội được nhận định là cú hích quan trọng, giúp thực hiện hóa giấc mơ có nhà của người lao động nghèo. Bằng cách mở rộng điều kiện thụ hưởng và đơn giản hóa khâu xác minh thu nhập, Nhà nước đã tạo ra một hành lang pháp lý thông thoáng và sát sườn với thực tế hơn.
Những cải cách này không chỉ giúp giảm bớt chi phí và thời gian cho người dân mà còn là động lực thúc đẩy an sinh xã hội. Kỳ vọng rằng tính minh bạch trong thực thi sẽ giúp các quy định mới trở thành nền tảng để ổn định thị trường nhà ở và nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng trong dài hạn.
Trường hợp ưu tiên khi mua nhà ở xã hội
Để tối ưu hóa tính công bằng và đẩy lùi các xung đột lợi ích, Nghị định mới đã thiết lập một cơ chế định giá cụ thể cho việc chuyển đổi từ nhà ở xã hội đang thuê sang hình thức mua đứt.
Công thức này được xây dựng dựa trên giá bán gốc đã qua thẩm định tại thời điểm bắt đầu cho thuê, sau đó cộng thêm khoản lãi suất vay bình quân năm từ các ngân hàng thương mại vốn nhà nước theo thời gian thực tế đã cư trú. Cuối cùng, tổng giá trị này sẽ được chiết khấu dựa trên mức độ hao mòn của công trình trong suốt giai đoạn thuê để đưa ra con số thanh toán cuối cùng cho người dân.
Mức khấu hao tài sản được thiết lập dựa trên tương quan giữa số năm thực tế đã cư trú và lộ trình thu hồi vốn gốc đã được phê duyệt trong dự án.
Cơ chế định giá này đóng vai trò như một “bộ lọc” giúp bảo vệ người thuê khỏi những biến động tăng giá của thị trường địa ốc tại thời điểm mua, đồng thời vẫn tạo điều kiện cho chủ đầu tư thu hồi nguồn vốn bỏ ra một cách công bằng và thỏa đáng.
