Bất động sản ven TP.HCM: Căn hộ Bình Dương tăng giá, nhà phố Vũng Tàu bùng nổ nguồn cung
05/03/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Nhìn lại từ cuối năm 2025 đến nay, thị trường Bình Dương dẫn đầu nguồn cung căn hộ với gần 17.000 căn sơ cấp, giá bán tiếp tục đi lên nhờ lực cầu ổn định. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu nổi bật ở phân khúc liền thổ với nguồn cung và giao dịch cùng tăng mạnh, củng cố kỳ vọng chu kỳ tăng trưởng mới.Bình Dương dẫn dắt nguồn cung trên thị trường căn hộ
Thị trường căn hộ Bình Dương bùng nổ mạnh mẽ trong Quý 4/2025 với tổng nguồn cung sơ cấp chạm mốc 16.910 sản phẩm. Đáng chú ý, lượng căn hộ mới ra mắt đạt 7.797 căn, gấp 9.5 lần so với quý trước, đánh dấu mức cao nhất từ đầu năm. Sự trỗi dậy này tập trung tại hai "điểm nóng" Thuận An và Dĩ An với các dự án tiêu biểu như: Happy One Mori, A&T Saigon Riverside và Setia Edenia.
Cùng thời điểm, Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận sự hồi sinh tại khu vực Phú Mỹ với dự án mới quy mô khoảng 700 căn hộ. Đây là tín hiệu khởi sắc quan trọng sau giai đoạn dài thị trường im ắng hậu sáp nhập. Dẫn dắt đà phục hồi này là các chủ đầu tư uy tín như: BCONS, Phát Đạt, An Gia và Tùng Mỹ nhờ lợi thế quỹ đất lớn, pháp lý hoàn thiện và tiến độ xây dựng đảm bảo.
Sức cầu thị trường đang có xu hướng tái phân bổ mạnh mẽ về các đô thị vệ tinh trong bối cảnh giá căn hộ tại TP.HCM neo ở mức cao.
Theo định hướng phát triển đa cực, các dự án vùng ven trở thành lựa chọn ưu tiên nhờ giá thành hợp lý, hạ tầng giao thông kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện cùng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi, tạo đòn bẩy hấp dẫn cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.
Trong khi đó, tại Bình Dương, lượng hấp thụ sản phẩm được ghi nhận lên tới 6.609 căn hộ, tăng 55.15% so với quý 3/2025 (tương đương 4.260 căn hộ). Điều này đã phản ánh mạnh mẽ tính thanh khoản cao của thị trường. Đồng thời, các dự án mở bán mới cũng đạt tỷ lệ hấp thụ ổn định, lên tới 77%.
Thị trường căn hộ tại Bà Rịa - Vũng Tàu đang nhen nhóm những tín hiệu hồi phục đầu tiên sau một giai đoạn dài vắng bóng nguồn cung mới. Với 523 giao dịch thành công, sức mua hiện tại cho thấy tâm lý khách hàng đang chuyển sang trạng thái thận trọng và ưu tiên sự chọn lọc kỹ lưỡng thay vì xuống tiền ồ ạt.
Nguồn cung căn hộ chung cư tiếp tục "bùng nổ" tại Bình Dương (cũ)
Quý 4/2025, bức tranh giá bán giữa các khu vực vệ tinh ghi nhận sự tương phản rõ rệt. Tại Bình Dương, giá sơ cấp trung bình duy trì đà tăng nhẹ 1.8% so với quý trước, đạt ngưỡng khoảng 2.031 USD/m2. Sự ổn định này đến từ lực cầu vững chắc đối với các dự án có pháp lý minh bạch và chất lượng xây dựng cao. Ngược lại, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn đang trong nhịp điều chỉnh khi giá bán trung bình giảm khoảng 7.6%, lùi về mức 1.297 USD/m2, do dòng tiền chưa đủ mạnh để tạo ra sự bùng nổ trên diện rộng.
Nhìn về tương lai, các khu vực vệ tinh giáp ranh TP.HCM vẫn giữ vững tiềm năng tăng trưởng nhờ sự quay trở lại của dòng vốn đầu tư. Cụ thể:
Tại Bình Dương, năm 2026 dự kiến bùng nổ với nguồn cung lên tới 20.436 căn hộ, đánh dấu một chu kỳ phát triển mới đầy sôi động sau các bước ngoặt về hành chính và quy hoạch. Đến năm 2027, nguồn cung dự báo sẽ được siết chặt về mức khoảng 5.000 căn. Đây là động thái chủ động từ các nhà phát triển nhằm kiểm soát rủi ro và điều tiết nhịp độ thị trường.
Đồng thời, các dự án tương lai sẽ bám sát những trục giao thông huyết mạch như Quốc lộ 13 và tuyến Metro số 1 kéo dài, nơi sở hữu khả năng liên kết vùng tối ưu.
Dự kiến trong năm 2026, thị trường căn hộ Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ đón nhận thêm khoảng 10.931 sản phẩm mới.
Dù quy mô nguồn cung có sự tăng trưởng, các dự án vẫn được đưa ra thị trường một cách có tính toán, ưu tiên những vị trí chiến lược hưởng lợi từ hạ tầng giao thông và trục kinh tế du lịch - logistics. Khu vực trọng điểm Thành phố Vũng Tàu sẽ là tâm điểm thu hút đầu tư, giúp thị trường phát triển ổn định và ngăn ngừa tình trạng dư thừa nguồn cung trong ngắn hạn.
Thị trường nhà liền thổ tăng trưởng nổi bật
Thị trường nhà ở liền thổ tại Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ trong Quý 4/2025 với nguồn cung đạt 1.012 sản phẩm, cao gấp 3.8 lần so với giai đoạn giữa năm. Động lực chính đến từ các phân kỳ tiếp theo của những dự án bám sát trục giao thông huyết mạch tại Phú Mỹ, Long Điền và sự ra mắt của các đại đô thị.
Trong bối cảnh kinh tế biến động, nhà liền thổ tại các đô thị vệ tinh ven TP.HCM đang trở thành kênh "trú ẩn" an toàn, thu hút dòng vốn tích sản và phòng ngừa lạm phát nhờ lợi thế quỹ đất rộng và vị trí chiến lược.
Sức cầu thị trường tăng trưởng tích cực với 481 giao dịch thành công, tăng 37.4% so với quý trước. Các dự án hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng trọng điểm như: Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và sân bay Long Thành ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, đặc biệt là phân khúc nhà phố và shophouse phục vụ mục tiêu đầu tư dài hạn dọc các trục du lịch - công nghiệp. Xu hướng này khẳng định niềm tin của nhà đầu tư vào tiềm năng khai thác kinh doanh và gia tăng giá trị tài sản gắn liền với đất tại khu vực phía Nam.
Phân khúc bất động sản thấp tầng tại Bà Rịa - Vũng Tàu
Về mặt giá cả, thị trường chứng kiến sự phân hóa rõ rệt theo định vị sản phẩm. Giá bán sơ cấp trung bình toàn khu vực ghi nhận mức 3.190 USD/m2, giảm nhẹ so với Quý 3/2025 do cơ cấu nguồn cung thay đổi.
Trong khi các dự án hiện hữu như Salacia hay Gold Coast giữ mức giá ổn định, thì phân khúc cao cấp tại Blanca City xác lập mặt bằng giá mới cao vượt trội, dao động từ 5.819 đến 6.579 USD/m2. Sự khác biệt này phản ánh tiêu chuẩn phát triển khắt khe và giá trị thương hiệu của các chủ đầu tư lớn trên thị trường.
Thị trường nhà liền thổ Bình Dương trong Q4/2025 ghi nhận sự điều tiết rõ rệt với 166 căn mở bán mới, giảm đáng kể so với con số 1.620 căn của quý trước. Thủ Dầu Một và Bến Cát tiếp tục giữ vị thế chủ lực nhờ lợi thế hạ tầng kết nối xuyên suốt.
Cơ cấu sản phẩm có sự phân hóa mạnh khi shophouse chiếm tới 71%, còn lại 29% là nhà phố liền kề và hoàn toàn vắng bóng phân khúc biệt thự mới. Các dự án chủ yếu đến từ những đơn vị uy tín như Gamuda Land và Becamex TDC, đảm bảo niềm tin cho nhà đầu tư.
Về thanh khoản, lượng hấp thụ trong quý đạt 166 căn, duy trì nhịp độ ổn định sau đợt bùng nổ 1.430 giao dịch tại Q3/2025. Nguồn cầu hiện nay tập trung vào các dự án sở hữu vị trí chiến lược gần các cụm công nghiệp trọng điểm.
Giá bán sơ cấp trung bình đạt 2.521 USD/m2, giảm 13,5% so với quý trước. Sự sụt giảm này phản ánh thực tế thị trường khi các sản phẩm cao cấp đã hoàn tất kinh doanh, nhường chỗ cho phân khúc trung cấp dẫn dắt dòng tiền.
Xét về triển vọng dài hạn, hệ thống hạ tầng liên vùng đang định hình một chu kỳ tăng trưởng mới cho các đô thị vệ tinh TP.HCM. Cụ thể:
- Bình Dương: Tiếp tục hưởng lợi từ các trục giao thông đối ngoại sau giai đoạn sáp nhập và quy hoạch mới.
- Bà Rịa – Vũng Tàu: Dự kiến cung ứng khoảng 1.536 căn hộ trong tương lai, tập trung tại Long Điền, Bà Rịa và Phú Mỹ. Các dự án này gắn liền với lợi thế ven biển và các trục kinh tế trọng điểm.
Trong giai đoạn 2026-2027, thị trường nhà liền thổ tại Bình Dương dự kiến sẽ đón nhận làn sóng cung ứng khổng lồ với khoảng 10.746 sản phẩm. Động lực tăng trưởng chính của các dự án này xuất phát từ sức bật của mạng lưới giao thông trọng điểm bao gồm: Vành đai 3, Vành đai 4 và tuyến Cao tốc TP.HCM - Chơn Thành.
Nhận định về xu hướng này, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao bộ phận Tư vấn Chiến lược tại Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng các thị trường giáp ranh TP.HCM đang trải qua quá trình chuyển mình theo hướng chuyên nghiệp và có cấu trúc rõ nét hơn.
Theo bà, giá trị bất động sản trong tương lai sẽ không còn dựa trên những cơn sốt nhất thời mà được quyết định trực tiếp bởi chất lượng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện hạ tầng thực tế.
Bà Như Ngọc phân tích thêm, việc TP.HCM đẩy mạnh mô hình đô thị đa cực đã tạo điều kiện thuận lợi cho Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hưởng lợi nhờ sự cải thiện vượt bậc về kết nối vùng.
"Trong chu kỳ tới, ưu thế cạnh tranh sẽ thuộc về các dự án bám sát trục giao thông xương sống, được phát triển theo mô hình khu đô thị tích hợp (All-in-one) và sở hữu pháp lý sử dụng đất minh bạch. Những dự án này không chỉ thu hút nhu cầu ở và đầu tư bền vững mà còn đóng vai trò then chốt trong việc tái thiết lập sự cân bằng cho không gian đô thị toàn vùng", bà Ngọc nhấn mạnh.
